Impacto en la vivienda de los tipos: caen las hipotecas

Los tipos de interés siguen al alza en Europa: caen las ventas

El Euribor sigue su ascenso en paralelo a la subida de tipos por el Banco Central Europeo para doblegar a una inflación resistente, del 7% en marzo en la Zona Euro, muy por encima del objetivo del 2%.

• Euribor abril 2023: 3,757%

• Euribor abril 2022: 0,013%

• Tipo oficial zona euro mayo 2023: 3,75%

En España, según los notarios en marzo de 2023 se vendieron un total de 63.661 viviendas, un 11,7% menos que un año antes. Las ventas cayeron en todas las comunidades autónomas menos en Galicia. En Madrid y País Vasco la bajada fue del 23%. En Cataluña del 12,5% y en Baleares del 16%.

Según el INE, con datos de ventas registradas, el número de viviendas vendidas en marzo de 2023 cayó un 5,7% respecto de un año antes. Las compras de viviendas realizadas entre personas físicas bajaron un 8%. Sin embargo, subieron las compras realizadas por personas jurídicas, tanto a personas físicas (+9% anual) como a otras personas jurídicas (+17% anual).

Las hipotecas sobre viviendas cayeron un 15,7% en marzo según el INE, hasta 36.182 hipotecas. En la Comunidad de Madrid la caída fue del -23,7% y en Baleares del -31% en marzo. El 36% de las hipotecas sobre viviendas de marzo se hicieron con tipos variables. En el primer trimestre de 2023 el número de hipotecas sobre viviendas cae un 5,6% respecto de 2022. Una caída que los notarios estiman superior.

Según los notarios, en marzo se contrataron 27.192 hipotecas para compra de viviendas, un 26% menos que el año anterior. Destacaron las caídas de hipotecas en Navarra y Asturias (por encima del 43%), en Madrid (32%) y Cataluña (29%), entre otras regiones.

El 57% de las compras de casas se hicieron sin hipoteca. Tras años de inyección de dinero en la economía existe aún mucha liquidez dispuesta a invertir en ladrillos. La compra por inversión sigue criterios distintos a la compra por necesidad, donde la subida de las cuotas de las hipotecas está reduciendo la demanda.

Es algo lógico dado el incremento de costes que conllevan las progresivas subidas de tipos del dinero. Para un préstamo variable de 100.000 euros con 20 años de plazo restante la cuota mensual ha subido en mayo de 2023 más del 40%, 183 euros de subida cada mes (vea las mejores hipotecas de mayo 2023).

EVOLUCIÓN DE LA VENTA MENSUAL DE VIVIENDAS EN ESPAÑA

El empleo y la población empujan los precios del alquiler

Sube la demanda de vivienda. La población de 25 o más años creció en 355.000 personas anuales hasta el primer trimestre de 2023. En el mismo periodo se formaron en España 241.000 nuevos hogares en un año, según el INE.

Solo en el primer trimestre de 2023 la población total española creció en 136.916 personas, para sobrepasar los 48 millones de habitantes. La población de nacionalidad extranjera es la que crece. En términos relativos el mayor creciemiento de ha dado en la Comunidad de Madrid en la Valenciana y en Cataluña. En un año, hasta marzo de 2023  la población ha crecido en más de 590.000 habitantes según el INE.  

El empleo aguanta el tipo. Hasta marzo de 2023 el número de ocupados creció en 368.000 anuales (EPA).

Hasta abril de 2023 el incremento anual de afiliados medios en la Seguridad Social fue de 131.000 en la Comunidad de Madrid, 100.000 en Cataluña y 68.000 en Andalucía. Más trabajadores necesitan casa; la compra inabordable pone la presión en el alquiler.

A falta de datos oficiales actualizados sobre los precios, nos fijamos en la evolución de precios de oferta.

Presión al alza para precios de las casas

Hasta febrero de 2023 se visaron 109.430 viviendas en doce meses (un -1% anual). El número de casas terminadas ascendió a 90.341, sin cambios respecto al año anterior. Como se ve, los promotores son prudentes y resulta una oferta insuficiente para la demanda actual, de ahí la presión sobre los precios a pesar del encarecimiento de la financiación. El índice de Costes de la Edificación subió un 6,2% anual en febrero de 2023. El consumo de cemento se mantiene estable en 2023 (+1,6% hasta abril).