Freno de ventas, cambios de perfil
El cambio de ritmo que apuntábamos en junio se ha hecho más claro. Registradores contabilizó 167.934 compraventas de casas en el segundo trimestre: un 5,7% menos que en el primero y un 2,3% menos que un año antes. El volumen más bajo de los últimos siete trimestres. La vivienda nueva acusa más el freno (-11,5%) que la usada (-4%). Dato coherente con el de los Notarios. No hay un desplome: cambia el ritmo, con más margen para negociar y viviendas que pueden tardar más en venderse si salen caras. Los precios de compra subieron un 9,2% en el 2º trimestre según los Registradores. En precios de oferta el alquiler subió un 6,8% anual en julio (idealista).
El comprador extranjero gana peso, con el 16% de las compras del segundo trimestre y un impacto concentrado en islas, costa mediterránea y ciertos mercados urbanos. Conviene diferenciar al extranjero residente, que compra fundamentalmente para vivir en España, del no residente, más ligado a segunda residencia e inversión. El segundo se ha vuelto más exigente y selectivo. Entre los residentes, los hay que llevaban años en España y se van a otros países (Este de Europa) donde sí puedan acceder a vivienda con sus ingresos; parte de los nuevos buscan alquiler asequible o compartido.
El crédito empieza a poner límite
En el segundo trimestre se registraron 129.240 hipotecas sobre vivienda, un 3,3% menos que en el trimestre anterior; equivalen al 77% de las compraventas. El endeudamiento medio de los nuevos préstamos alcanzó 176.453 euros por vivienda, máximo histórico. El tipo inicial medio de las nuevas hipotecas subió hasta ...
Freno de ventas, cambios de perfil
El cambio de ritmo que apuntábamos en junio se ha hecho más claro. Registradores contabilizó 167.934 compraventas de casas en el segundo trimestre: un 5,7% menos que en el primero y un 2,3% menos que un año antes. El volumen más bajo de los últimos siete trimestres. La vivienda nueva acusa más el freno (-11,5%) que la usada (-4%). Dato coherente con el de los Notarios. No hay un desplome: cambia el ritmo, con más margen para negociar y viviendas que pueden tardar más en venderse si salen caras. Los precios de compra subieron un 9,2% en el 2º trimestre según los Registradores. En precios de oferta el alquiler subió un 6,8% anual en julio (idealista).
El comprador extranjero gana peso, con el 16% de las compras del segundo trimestre y un impacto concentrado en islas, costa mediterránea y ciertos mercados urbanos. Conviene diferenciar al extranjero residente, que compra fundamentalmente para vivir en España, del no residente, más ligado a segunda residencia e inversión. El segundo se ha vuelto más exigente y selectivo. Entre los residentes, los hay que llevaban años en España y se van a otros países (Este de Europa) donde sí puedan acceder a vivienda con sus ingresos; parte de los nuevos buscan alquiler asequible o compartido.
El crédito empieza a poner límite
En el segundo trimestre se registraron 129.240 hipotecas sobre vivienda, un 3,3% menos que en el trimestre anterior; equivalen al 77% de las compraventas. El endeudamiento medio de los nuevos préstamos alcanzó 176.453 euros por vivienda, máximo histórico. El tipo inicial medio de las nuevas hipotecas subió hasta el 3,03%, pero la presión va más allá: el precio de una vivienda equivale ya a unas ocho veces la renta bruta disponible anual de un hogar y el esfuerzo teórico para comprar alcanzó el 36,1% de la renta, niveles que limitan la capacidad de seguir pagando precios crecientes.
La cuota hipotecaria media alcanza 825 euros al mes y el 34,3% del coste salarial. El Banco de España espera para el tercer trimestre más endurecimiento y menor demanda de préstamos para vivienda.
Más hogares que nueva vivienda
La demanda estructural de vivienda sigue apoyando los precios. España llegó a 20 millones de hogares en el segundo trimestre, 254.000 más que un año antes, y el empleo aumentó en 510.200 personas en doce meses.
La oferta mejora, pero lentamente. El Ministerio contabiliza 39.196 viviendas iniciadas en el primer trimestre (+12,7%) y 25.480 terminadas (+17,8%); en los doce meses hasta marzo se iniciaron unas 142.000. No puede equipararse cada nuevo hogar con una vivienda nueva, pero la diferencia de magnitudes ayuda a explicar la tensión en las zonas de mayor crecimiento. A largo plazo, el INE proyecta 2,18 millones de hogares adicionales entre 2026 y 2041 y hogares más pequeños. Es otro apoyo estructural para la demanda de vivienda.
| Periodo indicado | Variación anual o dato |
|---|---|
| Número de hogares, 2T 2026 | +254.000 |
| Nuevos ocupados mercado laboral, 2T 2026 | +510.200 |
| Casas terminadas 1T 2026 | 25.480 |
| Casas iniciadas 1T 2026 | 39.196 |
| Precio vivienda Registradores, 2T 2026 | 9,2% |
| Esfuerzo teórico de compra, 1T 2026 | 36,1% |
| Euribor julio 2026 | 2,855% |
| Rentabilidad bruta del alquiler 2T 2026 | 2,9% |
| Fuente: INE, Banco de España, Ministerio de Transportes. | |
El escenario más probable es …
Una actividad más contenida y una subida de precios que vaya perdiendo intensidad. No esperamos una caída brusca y generalizada: el endeudamiento de los hogares respecto al PIB está en mínimos históricos y la morosidad hipotecaria sigue muy baja. El freno parece venir más por falta de capacidad para comprar a precios crecientes que por propietarios obligados a vender. La creación de hogares y el empleo siguen sosteniendo el mercado (seguiremos el impacto de la IA en “cuellos blancos”). Donde la capacidad de pago esté tensionada o el inmueble salga por encima de mercado, el ajuste aparecerá antes en plazos de venta y descuentos.
Si quiere vender, es un momento favorable si la vivienda no se usa ni se quiere alquilar. No apure solo por esperar otra subida.
Si invierte para alquilar, sea especialmente exigente con el precio de compra, no compensa pagar cualquier precio esperando que la vivienda siga revalorizándose. El análisis por barrios (pág. 6-10) muestra más oportunidades en garajes.
Si va a comprar su vivienda, no espere un hipotético desplome. Compre si la necesidad es real, el horizonte es largo y la cuota queda holgada. La menor actividad abre más margen de negociación, sobre todo en viviendas sobrevaloradas.
