Vivienda: hora de vender

Los primeros indicios de cambio de ciclo se dejan ver mientras los precios aún suben con fuerza. Para quien tenga una casa sin uso que no quiera alquilar puede ser buen momento para vender sin apurar en busca de mayores subidas.

 

Ya bajan las ventas

El problema de fondo sobre el desequilibrio entre la oferta de vivienda y la alta demanda que sigue creciendo muy por encima, persiste. Vea la tabla y las cifras destacadas sobre aumento de número de hogares y sobre casas terminadas.

Es un factor clave para empujar los precios al alza, que ya subieron un 13,9% anual en el primer trimestre de 2026 según el Ministerio.

 

Lo novedoso es la bajada de ventas de vivienda, que en el primer trimestre de 2026 fue del 2,6% (INE).

 

Las hipotecas siguieron aumentando en el primer trimestre, en número (9,7%) y en importe medio (10%).

 

En marzo, un 76% de las compras se hizo con hipoteca. El Banco Central Europeo dice que “la valoración de los consumidores de la vivienda como una buena inversión se mantiene en niveles elevados”, si bien espera que baje la demanda de hipotecas mientras las entidades endurecen los criterios para su aprobación.

 

 

 

Persiste el desequilibrio, pero…

El Banco de España señala que la población mayor de 25 años creció en 471.000 personas anuales hasta marzo de 2026. En ese periodo se terminaron en España 89.000 viviendas, si bien los visados acumulados en esos mismos 12 meses subieron un 9% anual, hasta 141.000 viviendas visadas. Suponiendo que se construyen todas las visadas, el déficit sigue aumentando. Ese desequilibrio entre demanda y oferta, el rigor en la concesión de préstamos, así como la fortaleza financiera de los hogares llevan al BdE a no ver un riesgo preocupante en el mercado inmobiliario en España.

Lo que sí ha cambiado es la actitud de los inversores adinerados a comprar a cualquier precio inmuebles premium en las capitales. Han dicho basta y ahora sí miran el precio. Algunas empresas centradas en ese ámbito buscan un giro hacia inversiones en barrios más baratos. Otro signo de cambio del viento.

La subida que provoca el que haya muchos compradores para pocas viviendas está chocando ya con los límites de la capacidad de pago de los compradores. Ahora sin el “chute” de precios alocados de ricos inversores. Ese tope de lo que se puede pagar también está llegando al alquiler: aconsejamos mantener a inquilinos que sean buenos pagadores, con rentas asequibles que faciliten una estabilidad que beneficia a todos.

 

Cuándo bajarán los precios

Imposible de saber: el retraso de oferta es enorme y el nuevo Plan de Vivienda no cambiará nada a corto plazo. Pero si unimos el endurecimiento de las hipotecas con el agotamiento de la capacidad de pago de los hogares de ingresos medios, la bajada de las ventas traerá consigo un congelamiento de precios que podría ver en 2027.

En ese contexto, si tiene una vivienda que no usa y que no quiere poner en alquiler, pensamos que es un buen momento para su venta. No conviene apurar con espera de nuevas subidas. El escenario más probable no es el de una caída brusca de precios, pero esto ya ha ocurrido antes y la reacción psicológica de muchos fue de espera e incredulidad al inicio mientras los precios seguían cayendo. Como en bolsa, que el último duro se lo lleve otro.

Todo eso sin contar con elementos externos que puedan tener impacto inmediato, ligados a la geopolítica y a los flujos de población y de dinero.