Límites al alquiler en la ley de Vivienda

A la espera de la entrada en vigor de la versión definitiva de la Ley de Vivivenda, estos son algunos de los aspectos que repercuten en los inquilinos y arrendadores de vivienda.

En manos de las comunidades autónomas

Las comunidades autónomas podrán declarar “Zonas de mercado residencial tensionado” por periodos de tres años, prorrogable año a año. Cada trimestre, el Ministerio encargado de Vivienda publicará una relación de zonas de mercado residencial tensionado que hayan sido declaradas. La declaración debe justificarse, comprobando que se da una de estas condiciones:

a) Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de la renta media de los hogares.

b) Que en los cinco años anteriores a la declaración el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de esa comunidad autónoma.

El IBI municipal podrá llevar un recargo de hasta el 150% para viviendas que estén vacías un plazo superior a dos años, sin “causa justificada”.

Gran tenedor e inquilino vulnerable

En un entorno de mercado residencial tensionado, una comunidad autónoma puede considerar gran tenedor al titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, en el año natural anterior. El gran tenedor tendrá obligación de informar sobre el uso y destino de sus viviendas en la zona. La nueva Ley considera inquilino vulnerable a quien el pago de la renta y los suministros supere el 30% de los ingresos de la unidad familiar, siempre que el conjunto de estos ingresos no exceda de 3 veces el IPREM o hasta 5 veces, según las circunstancias familiares.

Límites a la renta del alquiler

En alquileres de vivienda en zonas de mercado tensionado la renta inicial no podrá exceder de la

última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, tras la actualización anual legal (del 2% en 2023, del 3% en 2024 y de un índice a crear para años posteriores). Y no se le pueden repercutir nuevos gastos al inquilino. La subida puede ser de hasta el 10% si en la casa se han realizado obras de rehabilitación o mejora energética o de accesibilidad, o si el contrato se firma por 10 o más años.

En caso de gran tenedor y en caso de contratos de casas no alquiladas en los últimos cinco años, la renta no puede exceder del límite de un precio de referencia oficial a publicar.

Al anunciar el alquiler se debe indicar si se está en zona tensionada y la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, así como del valor que le corresponda según el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas aplicable. Será necesario aportar el Certificado o cédula de habitabilidad para ofertar viviendas en venta o alquiler.

Con carácter general, para contratos nuevos la reducción en IRPF por alquiler de vivienda pasa del 60% al 50%. En algunos casos la reducción puede ser superior.

 Acuerdo sobre la Ley de Vivienda: perjudicar la arrendador sin mejorar al inquilino.

Prórrogas de los contratos de alquiler y suspensión de desahucios

En la nueva Ley de Vivienda para los grandes tenedores de vivienda se impone una prórroga obligatoria de un año más de contrato de alquiler a petición del inquilino vulnerable.

En zonas de mercado tensionado la prórroga extraordinaria del contrato será de hasta tres años a petición del inquilino. No hace falta que sea un inquilino vulnerable y se impone también a arrendadores que no sean gran tenedor de vivienda.

Los desahucios para inquilinos vulnerables estaban suspendidos hasta el 30 de junio de 2023. La nueva ley de Vivienda prevé que para reactivar el desahucio tras esa fecha, el gran tenedor debe pedirlo expresamente y acreditar que se ha sometido a un procedimiento de conciliación o intermediación autonómica aún por determinar, o que no se hayan adoptado medida alguna en el plazo de dos meses desde su solicitud. Para nuevos desahucios también se exigen procedimientos previos que retrasarán la recuperación de la vivienda por el titular.