Qué prevé la nueva ley de vivienda anunciada para 2023

Se ha anunciado el acuerdo para la futura Ley de Vivienda que se pretende aprobar antes de junio para que entre en vigor antes de finales de 2023. Vamos a repasar las claves del proyecto en los términos que han sido anunciados y ver si responden a las necesidades que observamos en el mercado de vivienda en nuestro país.

Queremos y necesitamos precios más razonables de la vivienda y en particular del alquiler. Pero ¿son estas las medidas más justas y adecuadas para ello?

Empezamos por dar un repaso a la situación del mercado del alquiler en España.

El problema de la vivienda en España

La vivienda es un problema en España y en gran parte del mundo. Acceder a la vivienda resulta muy caro y fuera del alcance de numerosos hogares que con sus ingresos no pueden hacer frente ni a los gastos de entrada ni a unas cuotas de hipoteca que se han encarecido enormemente desde hace un año con la rápida subida de los tipos de interés.

Cuánto han subido las cuotas de la hipoteca por el Euribor.

ESFUERZO EN LA COMPRA DE VIVIENDA, MEDIDO EN AÑOS DE RENTA BRUTA QUE UN HOGAR DEBE DESTINAR A LA COMPRA

El esfuerzo en la compra de vivienda ha pasado del 7,0 en 2020 al 7,8 en 2022. Banco de España.

Existe un problema entre la oferta y la demanda.

1. Demanda: Entre 2020 y 2022 se crearon en España 454.000 nuevos hogares, según el INE.
2. Oferta: En el mismo periodo se terminaron 266.000 viviendas nuevas según los datos que publica el Ministerio de Transportes.

De las viviendas iniciadas en 2022, tan solo el 9,8% eran de protección oficial.

Fuerte impulso de la demanda de vivienda

Tras la pandemia hemos vivido dos años de recuperación de la actividad económica y del empleo: según la EPA, en 2020 se perdieron 623.000 ocupados pero en 2021 la cifra aumentó en 841.000 y en 2022 el incremento ha sido de 279.000 ocupados más. Son más personas con ingresos que buscan una vivienda y, ante la dificultad de la compra miles de ellos optan por el alquiler. Por necesidad o por elección, o por ambas cosas: nadie que esté iniciando su carrera profesional con los sueldos medios actuales puede contemplar embarcarse en una compra a los precios medios de mercado y con el coste actual de la financiación. Muchos jóvenes prefieren la libertad de disponer de su movilidad profesional y de vivienda, sin atarse precipitadamente a un trabajo o a unos muros.

El problema es que tampoco encuentran posibilidades de alquiler asequible y muchas veces se ven abocados a alquilar habitaciones o compartir piso. Esta siempre ha sido una solución para estudiantes y jóvenes profesionales, pero ahora es un recurso casi obligado también para personas que llevan ya años y años de vida profesional, o que se separan o divorcian, o cuentan con trabajos que a la escasa remuneración inicial añaden nulas perspectivas de progreso.

Un factor añadido es que el dinamismo en la creación de empleo se centra en los mayores municipios, que son los afectados por la crisis de la vivienda junto con otros que añaden demanda turística. La gran mayoría del territorio nacional padece problemas contrarios de despoblación.

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LOS ALQUILERES EN GRANDES CIUDADES, EN €/M² AL MES

En precios de oferta, del portal Idealista.

El Estado tiene un mandato constitucional para hacer accesible la vivienda a todos. Y debe hacerlo de una manera que respete otros derechos constitucionales igualmente importantes, como el de propiedad.

La oferta de vivienda de alquiler en España

El mercado del alquiler en España se caracteriza por la preponderancia de los arrendadores particulares. Esto lo hace diferente de otros mercados europeos con los que se hacen comparaciones. El desarrollo de sociedades destinadas a ofertar pisos en alquiler de manera profesional es reciente en nuestro país. Veamos algunas cifras.

En 2021 cerca de 2,9 millones de hogares vivían de alquiler a precios de mercado en España.  

- Otro medio millón vivía de alquiler a precio inferior a mercado, en viviendas con algún grado de protección.

- Y casi 1,2 millones tienen una casa cedida por familiares.

No se puede caer en la simplificación de equiparar los arrendadores con personas ricas (lo que tampoco debería ser causa de señalamiento social). En el ejercicio 2020 del IRPF – último dato disponible en las estadísticas de la AEAT- hubo 1.985.000 personas físicas que declararon ingresos provenientes de alquiler de viviendas. Algunos de ellos tienen más de una vivienda alquilada, pero muchos otros no obtienen precisamente grandes ingresos y cuentan con las rentas como recurso para vivir:

• 1,3 millones de arrendadores están en el tramo de quienes declaran rendimientos en IRPF que no superan los 21.000 euros anuales.
• 1,75 millones no superan los 30.000 euros de rendimientos declarados en IRPF.

Una clave para que un propietario ponga una vivienda en alquiler es que tenga una mínima seguridad de que podrá cobrar la renta y, en caso de impago, que podrá recuperar la vivienda en un plazo razonable y sin excesivos daños. Si no se tiene esa confianza, ¿por qué habría de arriesgarse a perder parte de su patrimonio? La falta de seguridad jurídica del arrendador provoca una minoración de la oferta de casas en alquiler con la consiguiente tensión en los precios, como estamos viendo desde 2021 hasta la fecha (ver gráfico anterior).

El riesgo de alquilar vivienda en España.

Medidas anunciadas del proyecto de Ley de Vivienda

Entre las medidas anunciadas está el límite a la actualización de rentas de alquiler de vivienda. En 2023 el límite es del 2%, como ya estaba previsto. Para 2024 el límite estará en el 3% y luego se contemplará un sistema nuevo de actualización que no estará ligado al IPC. Esto hace que el arrendador cargue con costes que sí están sometidos a la inflación, como muchos de los derivados de la comunidad de propietarios, contratos de mantenimiento o seguros.

La Ley permite a las comunidades autónomas que establezcan áreas de alquiler tensionado (pueden ser municipios enteros o zonas más amplias o más reducidas) donde será posible imponer otras medidas de control a los precios de los alquileres nuevos. Se considerará área de alquiler tensionado aquellas donde se cumpla una de estas condiciones:

• Que en los últimos cinco años anteriores a la declaración se haya dado un encarecimiento del precio de la vivienda en venta o alquiler de 3 puntos por encima de la inflación (en el anteproyecto la subida era de 5 puntos sobre el IPC).

• Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares en la zona.

En dichas zonas, los nuevos alquileres no podrán superar la renta del anterior contrato, también para pequeños arrendadores. A estos pequeños propietarios se les pretende compensar con bonificaciones fiscales en el IRPF, sin detallar si serán las previstas en el Anteproyecto de ley de vivienda.

El arrendador correrá en todo caso con la comisión de agencia. Esta suele ser de un mes de renta o del 10% de la renta anual, más IVA. Aunque hay que recordar que existe libertad total para los honorarios, son nulas las "recomendaciones" de colegios o colectivos, y las "costumbres" que pretendan imponerse.

Además, no podrán añadirse gastos extras a la renta del alquiler pactada, para evitar subidas encubiertas.

Pasarán a considerarse “grandes tenedores” las personas físicas o jurídicas que sean propietarios de cinco o más viviendas (eran 10 en la propuesta anterior).

Se contemplan nuevas prórrogas en los procesos de desahucio, con intervención de soluciones extrajudiciales.

Qué cabe esperar de la nueva Ley de Vivienda

Hemos dicho que hay un problema de vivienda en España y que hay que actuar. El problema es si las medidas anunciadas pueden ser realmente eficaces en el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda, y si lo pueden hacer respetando los derechos de todos. Y ahí no somos optimistas.

Es un intento de controlar el mercado de manera artificial, imponiendo precios, en lugar de favorecer un mayor equilibrio entre la oferta y la demanda mediante la aportación de seguridad jurídica para ambas partes.

Alquiler de vivienda: ampliar la oferta ya.

La manera con la que se pretende “ampliar” la oferta es penalizar la vivienda vacía, con recargos de hasta el 150% en el IBI.

En lugar de hacer suya la responsabilidad de facilitar el acceso a la vivienda ofreciendo un volumen sustancial de vivienda pública y generando un clima de seguridad y confianza que lleve a los propietarios a poner sus viviendas en el mercado, desde los poderes públicos se opta por un atajo. Con medidas coercitivas se obliga al propietario a arriesgar su propiedad sin garantías de cobro y sin el mínimo de seguridad de que podrá recuperarla en buen estado y en plazo razonable en caso de problemas. A unos precios controlados que le impedirán resarcirse de determinados gastos si la inflación vuelve por sus fueros.

Pensamos que esto puede sujetar a corto plazo unos determinados precios del alquiler, pero a medio plazo puede generar efectos contrarios. La falta de seguridad jurídica provocará que la oferta siga siendo reducida y que los precios no lleguen a un punto de equilibrio.

Pensamos que es necesario actuar con valentía y afrontar un programa de inversión en vivienda pública, no solo de nueva construcción sino que incluya una reafectación de inmuebles públicos, un programa de compra de vivienda a particulares y ayudas consistentes para la reforma y rehabilitación de edificios existentes.

Junto a ello, es clave aportar seguridad jurídica para el propietario. El Estado debe ayudar a los hogares necesitados ofreciendo vivienda pública y garantías de pago, pero no imponiendo una carga injustificada a propietarios individuales.

La aplicación práctica de algunas de estas medidas como el control de precios quedará en manos de las comunidades autónomas. Pero las CCAA tienen poco margen para aportar seguridad jurídica a las partes. Por la falta de consenso, no es descartable que una ley de este tipo sea modificada en años posteriores, lo que tampoco contribuirá a dar estabilidad al mercado de la vivienda.