Plazas de garaje: dónde y cuáles comprar

Garajes: una opción interesante para invertir

Hace ya tiempo que en nuestros análisis periódicos de inmuebles para invertir en las diferentes ciudades españolas, la totalidad de las viviendas aparecen como caras o muy caras, y las escasas oportunidades de inversión se suelen ceñir a plazas de garaje en determinados barrios, y algunos locales. A medida que aumenta la prima de riesgo de viviendas por la inseguridad jurídica, las plazas de garaje surgen como una de las escasas oportunidades de obtener alguna rentabilidad de inversión inmobiliaria.

Además, estas gozan de varias ventajas frente a la inversión en viviendas: menor desembolso inicial, posibilidad de diversificar, menor riesgo de impago y de daños en el inmueble, escasa litigiosidad, mayor control de gastos para el propietario.

Veamos unos consejos y una tabla con barrios concretos donde hay precios interesantes.

¿Qué plazas de garaje interesan?

Con las obligaciones del Estado a 10 años ofreciendo un 3,5% anual, nuestra metodología de valoración de inmuebles entiende ahora como zonas recomendables para la compra de garajes aquellas donde se alcancen rentabilidades anuales del 6,3%. En busca de oportunidades hemos revisado barrio a barrio los precios de compra y de alquiler en las grandes ciudades españolas:  Barcelona, Madrid, Sevilla, Valencia. Como podrá ver en las tablas, el resultado ha sido similar en todas las ciudades, aunque con excepciones. En Madrid y Valencia, ningún barrio alcanza la rentabilidad mínima el 6,3% y, además, salen valorados como caros o muy caros y con consejo de vender. En Barcelona, a pesar de tampoco alcanzar esa cifra aparecen hasta seis barrios -los presentes en la tabla- con consejo de conservar. Y la excepción está en Sevilla, donde sí hay garajes baratos. En concreto, con los precios actuales se pueden encontrar rentabilidades superiores al 11% en el barrio de Palmete- Padre Pio- Hacienda San Antonio y del 7% en Parque Alcosa.

Qué tipo de plazas puede comprar

No todas las plazas de garaje son iguales. La zona en la que se encuentra es una característica fundamental porque debe tener demanda y ofrecer una rentabilidad interesante por alquiler, pero no es la única. Importan mucho las características físicas del garaje en el que se encuentre y de la propia plaza.

La rentabilidad teórica por sí sola no es un indicativo absoluto de la conveniencia o no de inversión, pues puede tratarse de un garaje en una promoción lejana del casco urbano o con entorno conflictivo con escasa demanda, de donde se derive un menor valor de compra que hace aumentar la rentabilidad, sin que por ello se convierta en una inversión recomendable.

Ventajas más allá de la rentabilidad

Insistimos: la rentabilidad teórica es solo uno más de los elementos a considerar a la hora de invertir en plazas de garaje. Un claro ejemplo lo vemos en los barrios sevillanos que destacan en la tabla. En nuestra última encuesta sobre Sevilla los distritos de Cerro Amate y Parque Alcosa eran los dos menos preferidos por los sevillanos para vivir. Solo un 24% de sevillanos tenía en sus preferencias Parque Alcosa y un 31% Cerro Amate. Frente a ello, zonas como Triana, Prado de San Sebastián, Santa Clara o Santa Justa eran preferidos por más de un 72% de sevillanos. La zona del barrio de Palmete se encuentra muy degradada y el barrio de Parque Alcosa también está afectado por un elevado nivel de paro y a menudo se asocia con zonas conflictivas, por lo que la inversión ahí, a pesar de la elevada rentabilidad, puede conllevar mayor riesgo. Una menor rentabilidad puede ser conveniente si queremos tener unos ingresos recurrentes con una mayor seguridad de cobro.

Consejos para comprar garajes

Para elegir la zona debería considerar en primera instancia la dificultad de estacionar en la calle. A mayor dificultad, mayor demanda y mayor valor de las plazas en alquiler. También hay que atender a sus características urbanísticas, ya que cada vez hay más zonas de bajas emisiones y otras cortapisas para los vehículos de combustión que permiten el acceso a garajes de esas zonas solo a ciertos tipos de vehículos. Una vez localizada la plaza que nos interese, el examen personal del garaje en que se ubique es fundamental.

Aspectos como la facilidad de acceso, la anchura de la calle, la rampa y los pasillos interiores de circulación, la cercanía a las plazas aledañas, situación en la planta más cercana al nivel de la calle, ubicación y tamaño de la plaza en concreto… son características que debe tener en cuenta. También importan la iluminación y seguridad del garaje, la facilidad de maniobra, la existencia o no de columnas que molesten o la altura del techo, ya que en algunos garajes la altura no permite aparcar a vehículos todoterreno o pequeñas camionetas. Por otro lado, es mejor si el garaje tiene la presencia de un vigilante, un sistema de seguridad antiincendios y cargadores para coches eléctricos o híbridos, cada vez más frecuentes.

Tampoco hay que olvidar el reparto de cuotas de gastos de comunidad, pues a veces el coeficiente de las plazas de garaje es elevado en comparación con los coeficientes de propiedad de los pisos; y preguntar el coste del IBI y por cualquier tipo de limitación o circunstancia especial que pudiera surgir o hubiera surgido, como robos en el garaje, derramas en las que participen los dueños de los garajes y seguro de la comunidad sobre el garaje, etc.

En resumen, la inversión en plazas de garaje en algunos barrios de algunas ciudades parece que es una de las escasas oportunidades de inversión inmobiliaria al alcance del pequeño inversor, pero con las precauciones comentadas anteriormente.