Precio de alquiler de habitaciones, ¿interesa?

Cada día hay más demanda de habitaciones en alquiler

La demanda de alquiler de habitaciones está por las nubes. El perfil de quien las busca se ha ampliado y no se limita a los estudiantes, posgraduados, trabajadores que inician un empleo o con empleos poco estables, o poco remunerados, personas divorciadas o en trámite de separación, o personas que acaban de llegar al país o a la ciudad. El alto coste del alquiler de vivienda en las principales ciudades empuja a muchos a “conformarse” con arrendar una habitación, compartiendo las zonas comunes de la casa. Las ayudas públicas al alquiler incluyen el alquiler de habitaciones.

El alquiler de un piso entero se vuelve complicado pero vamos a ver que el precio de las habitaciones también se ha disparado, superando en algunos casos los 700 euros al mes. Afortunadamente también los hay por la mitad de esa cantidad (vea la tabla).

Alquiler de habitación: diferencias con el alquiler de vivienda

En principio, para el arrendador este tipo de alquiler difiere del alquiler de vivienda en dos puntos: no le afecta la regulación sobre vivienda de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que existe libertad de pactos, especialmente en cuanto a la duración del contrato o la actualización de la renta, y por otro lado tampoco se beneficia de la reducción fiscal en IRPF de la que gozan los alquileres de vivienda, que en 2024 será del 50%.

El riesgo para el arrendador es inferior porque en una misma vivienda hay varios inquilinos; porque la duración suele ser de meses; en caso de impago el alquiler se resuelve de modo casi instantáneo sin que queden muchos meses vacíos, y porque no existe casi riesgo de ocupación. Eso sí, en general se suelen alquilar 10 meses al año, aunque hay inquilinos que también siguen en verano. Las habitaciones se alquilan amuebladas y con wifi. La pluralidad de inquilinos y su mayor rotación implican que el propietario tenga que dedicar algo más de tiempo al seguimiento de los alquileres. Es importante establecer unas reglas claras de convivencia, invertir en electrodomésticos robustos y tener controlado el gasto de suministros, que en la mayoría de los casos se incluyen en el precio, como veremos.

Ojo: no es lo mismo alquilar por habitaciones (cada una con su contrato) que alquilar un piso entero a varios inquilinos (un solo contrato de alquiler de vivienda).

La importancia del contrato en alquiler de habitación

Ha habido casos donde el inquilino no deja la habitación alegando que es su vivienda y tiene derecho a permanecer allí hasta cinco años. Con carácter general, los jueces afirman que el alquiler de una habitación no garantiza el desarrollo de la vida doméstica del inquilino con la intimidad y servicios que hoy se consideran indispensables a una vivienda y consideran que ese alquiler no satisface de modo permanente las necesidades de vivienda del arrendatario. Lo que conlleva que el alquiler de habitación queda fuera del ámbito de protección de la LAU y en particular de la prórroga forzosa.

Pero para evitar problemas es importante que esto quede claro en el contrato: definir qué se alquila (habitación X con derecho a uso compartido de zonas comunes), por cuanto tiempo, el motivo de la temporalidad y la mención a que esa no es la vivienda permanente del inquilino.

Vea un modelo de contrato de alquiler de habitación. 

 

Estudio del mercado de habitaciones

En julio de 2023 realizamos un estudio del precio medio del alquiler de habitaciones en 73 barrios de cinco ciudades. No se trata de comparar precios entre capitales, porque los barrios elegidos no son necesariamente comparables y cada zona tiene sus características, pero sí encontramos algunos patrones. En el caso de Madrid nos hemos centrado expresamente en zonas con los alquileres más baratos. Por tanto, no se trata de decir que en Madrid las habitaciones son menos caras que en otras ciudades. Hemos querido mostrar dónde había zonas con precios menos altos.

Por otro lado, observamos que en Madrid el 95% de las ofertas estudiadas incluyen los gastos, pero ese porcentaje baja al 68% en los testigos estudiados en Sevilla, al 79% en Valencia, el 82% en Barcelona y el 84% en Bilbao. En la tabla adjunta hemos añadido los gastos al precio del alquiler, cuando la oferta lo indicaba. Especialmente en Sevilla hay muchos anuncios que cobran la electricidad aparte, en función del consumo. Cuando dividimos la superficie media de las viviendas por el número de habitaciones alquiladas vemos que en Sevilla hay unos 30 m² por habitación, mientras que en Barcelona y Bilbao la superficie media que corresponde es de 25 m².

 

Qué ingresos netos para el propietario, tras impuestos

La tabla adjunta muestra datos del precio de habitaciones en zonas de cinco ciudades. Junto al precio medio del alquiler de la habitación se recoge el número medio de habitaciones alquiladas por piso en la zona, así como una estimación de los ingresos anuales netos para el propietario. Esta estimación ya descuenta el pago del IRPF, considerando un tipo impositivo del 30%. El ingreso se compara con el que se obtendría si se alquila el piso entero como vivienda, aplicando en ese caso la reducción en IRPF, que en 2024 será del 50% para nuevos contratos (ahora es del 60%).

 

Del total de zonas estudiadas, hemos visto que en el 60% de los casos el ingreso neto para el arrendador después de impuestos es mayor cuando se alquilan habitaciones.

PRECIO DEL ALQUILER DE HABITACIONES E INGRESOS ANUALES NETOS PARA EL ARRENDADOR
Ciudad	Barrio	Precio mensual habitación, €	Nº habitaciones alquiladas	Ingreso anual alquiler habitaciones, € (1)	Ingreso anual alquiler piso entero, € (2)
Barcelona	El Fort Pienc	625	4,3	15.050	19.242
	El Gòtic	690	7,4	28.594	30.354
	El Raval	538	4,6	13.859	19.931
	La Dreta de l'Eixample	593	6,6	21.917	29.595
	La Maternitat i Sant Ramon	566	5,3	16.799	13.209
	La Nova Esq. de l'Eixample	623	4,8	16.746	15.314
	La Sagrada Família	514	5	14.392	12.602
	L'Antiga Esq. de l'Eixample	663	5,4	20.049	20.051
	Les Corts	662	5	18.536	10.834
	Navas	509	4,4	12.542	12.915
	Provençals del Poblenou	507	3,4	9.653	11.140
	Sant Antoni	511	4,8	13.736	17.919
	Sant Gervasi - Galvany	703	5,3	20.865	23.986
	Sants	583	4,3	14.039	11.250
	Vila de Gràcia	704	6,3	24.837	23.857
Bilbao	Abandoibarra-Guggenheim	663	6,8	25.247	17.359
	Ametzola	458	5,2	13.337	8.808
	Ensanche-Moyua	457	5,0	12.787	16.379
	Irala	408	4,8	10.840	13.426
	Sabino Arana-Jesuitas	528	4,8	14.193	13.539
	Zabalburu-Diputación	323	5,8	10.491	15.275
	Zona Indautxu	551	5,8	17.742	12.642
Madrid	Abrantes	380	4	8.512	7.563
	Águilas	380	3,6	7.661	6.361
	Buena Vista	381	3,3	7.041	4.940
	Campamento	389	3,6	7.842	6.713
	Casco Histórico Vallecas	370	3,6	7.459	6.153
	Ensanche Vallecas- La Gavia	381	3,1	6.614	6.092
	Entrevías	355	4,3	8.548	5.863
	Los Ángeles	416	4,1	9.645	8.580
	Los Rosales	349	4,1	8.013	6.059
	Orcasitas	363	3,4	6.912	6.572
	Palomeras Bajas	300	3,7	6.216	6.367
	Palomeras Sureste	370	3,4	7.045	6.697
	PAU Carabanchel	389	2,6	5.664	7.108
	Pavones	371	3,3	6.862	4.222
	Portazgo	379	4	8.490	7.557
	San Andrés	344	3,5	6.742	4.597
	San Isidro	407	3,6	8.205	6.107
	Valdebernardo- Valderibas	444	3,9	9.697	7.588
	Vista Alegre	406	3,6	8.185	6.786
	Zofio	404	3,2	7.240	5.783
Sevilla	Arenal - Museo - Tetuán	413	6,1	14.202	14.169
	Asunción - Adolfo Suárez	352	4,7	9.190	11.448
	Avenida de las Ciencias	281	4,0	6.302	5.352
	Bami - Pineda	332	4,0	7.440	6.318
	Calle Betis - Pagés del Corro	326	4,3	7.907	10.796
	Doctor Fedriani	301	4,0	6.736	5.842
	López de Gómara	329	4,3	7.903	10.931
	Montequinto	288	4,1	6.678	6.944
	Nervión	301	4,4	7.417	12.534
	Prado de San Sebastián	384	7,3	15.580	21.470
	Puerta Carmona-Puerta Osario	381	4,3	9.242	10.587
	Reina Mercedes - Heliópolis	358	4,4	8.759	12.675
	Villegas - Los Príncipes	313	3,6	6.310	5.183
Valencia	Aiora	379	4,4	9.339	9.198
	Albors	435	4,4	10.709	6.806
	Arrancapins	586	5,3	17.337	10.942
	Benicalap	381	4,0	8.528	7.677
	Benimaclet	293	4,4	7.263	9.266
	Beteró	356	4,1	8.269	11.497
	Ciutat Jardí	423	4,9	11.502	11.757
	Ciutat Universitària	494	6,7	18.585	11.453
	El Botànic	506	5,1	14.565	16.653
	La Carrasca	409	4,8	10.873	8.681
	La Petxina	451	4,9	12.259	10.770
	La Roqueta	506	5,4	15.374	16.451
	La Vega Baixa	411	4,9	11.175	10.672
	L'Amistat	419	3,9	9.053	8.315
	L'Illa Perdida	416	4,4	10.327	7.189
	Mestalla	394	4,6	10.094	10.714
	Mont Olivet	428	5,0	11.970	11.352
	Sant Francesc	435	5,9	14.273	15.650
(1) Ingreso anual estimado tras impuestos, suponiendo que tributa en IRPF al 30%. (2) Ingreso anual estimado tras impuestos, aplicando la reducción del 50% por alquiler de vivienda, suponiendo que tributa en IRPF al 30%.