Novedades en zonas de alquiler tensionadas
El mapa de las zonas de mercado residencial tensionado sigue cambiando. Desde el 30 de julio de 2026 se han incorporado nuevas localidades de Asturias, Galicia y País Vasco. Si es propietario de una vivienda en alquiler, conviene comprobar la situación antes de fijar la renta de un nuevo contrato.
Para conocer con más detalle qué implica alquilar una vivienda en estas zonas, consulte nuestro análisis sobre los límites de renta y la duración de los contratos en las zonas de mercado residencial tensionado. Si la vivienda se encuentra en Cataluña, puede consultar también nuestro análisis específico sobre los límites del alquiler en Cataluña.
El Ministerio actualiza su listado de zonas tensionadas aquí.
Implicaciones para el pequeño arrendador
Que una vivienda esté en una zona tensionada introduce límites importantes al firmar un nuevo contrato. Si estuvo alquilada como vivienda habitual durante los cinco años anteriores, la nueva renta no puede superar, con carácter general, la última renta actualizada. Tampoco pueden añadirse nuevos gastos a cargo del inquilino que no figuraran en el contrato anterior. La ley permite elevar esa renta hasta un 10 % en algunos supuestos concretos, por ejemplo, tras determinadas obras de rehabilitación, mejoras de eficiencia energética o accesibilidad, o si se firma un contrato de diez años o más.
Si necesita ayuda para poner su vivienda en alquiler y protegerse frente a posibles impagos, puede consultar las tres formas de poner una vivienda en alquiler con el apoyo de OCU, con distintas opciones de protección y gestión.
Novedades en zonas de alquiler tensionadas
El mapa de las zonas de mercado residencial tensionado sigue cambiando. Desde el 30 de julio de 2026 se han incorporado nuevas localidades de Asturias, Galicia y País Vasco. Si es propietario de una vivienda en alquiler, conviene comprobar la situación antes de fijar la renta de un nuevo contrato.
Para conocer con más detalle qué implica alquilar una vivienda en estas zonas, consulte nuestro análisis sobre los límites de renta y la duración de los contratos en las zonas de mercado residencial tensionado. Si la vivienda se encuentra en Cataluña, puede consultar también nuestro análisis específico sobre los límites del alquiler en Cataluña.
El Ministerio actualiza su listado de zonas tensionadas aquí.
Implicaciones para el pequeño arrendador
Que una vivienda esté en una zona tensionada introduce límites importantes al firmar un nuevo contrato. Si estuvo alquilada como vivienda habitual durante los cinco años anteriores, la nueva renta no puede superar, con carácter general, la última renta actualizada. Tampoco pueden añadirse nuevos gastos a cargo del inquilino que no figuraran en el contrato anterior. La ley permite elevar esa renta hasta un 10 % en algunos supuestos concretos, por ejemplo, tras determinadas obras de rehabilitación, mejoras de eficiencia energética o accesibilidad, o si se firma un contrato de diez años o más.
Si la vivienda no estuvo alquilada en los últimos cinco años, puede aplicarse el límite del sistema estatal de índices de referencia cuando así lo establezca la declaración de la zona. Este índice también limita la renta cuando el propietario tiene la consideración de gran tenedor, cuya definición puede variar según el territorio, por lo que conviene comprobar la definición aplicable en su zona y el número de viviendas necesario para ser considerado gran tenedor.
Además, al finalizar el periodo ordinario del contrato, el inquilino puede solicitar prórrogas extraordinarias anuales hasta un máximo de tres años, salvo las excepciones legales.
Cambios en el listado de zonas tensionadas
Algunas comunidades autónomas siguen declarando determinadas localidades o ámbitos como zonas de mercado residencial tensionado, esperando que esa aplicación de la Ley de Vivienda produzca efectos beneficiosos. Desde el 28 de abril de 2026 son también zonas tensionadas los municipios vascos de Pasaia, Zestoa y Arrasate/Mondragón. Desde el 30 de julio se han añadido Basauri, Santiago de Compostela y distintas zonas de Asturias, entre ellas ámbitos de Gijón, Avilés, Gozón, Llanes y Cabrales.
En Cataluña también se prepara una revisión importante. De los 140 municipios incluidos en la primera tanda, cuya declaración termina inicialmente en marzo de 2027, se prevé renovar 118 durante un año más. Otros 22, entre ellos Lleida, Reus, Granollers y Tortosa, no se incluirían en esa renovación. Eso no significa que hayan dejado ya de ser zonas tensionadas: su declaración actual sigue vigente hasta marzo de 2027. Al mismo tiempo, la Generalitat ha iniciado el procedimiento para incorporar otros 53 municipios, entre ellos Martorell, Sant Andreu de la Barca y Vila-seca. Si se completan estos cambios, Cataluña pasaría a contar con 302 municipios tensionados.
Ventaja fiscal en tensionadas
Los pequeños propietarios que alquilen una vivienda en una zona tensionada con una renta inicial más de un 5 % inferior a la del contrato anterior actualizado pueden beneficiarse de una reducción del 90 % sobre el rendimiento neto positivo en el IRPF, siempre que cumplan los requisitos legales. Esta reducción puede mantenerse durante toda la vigencia del contrato, mientras sigan cumpliéndose las condiciones exigidas. Por ejemplo, se perdería si la vivienda deja de estar ubicada en una zona oficialmente declarada tensionada. Se recomienda conservar la documentación que justifique la rebaja inicial superior al 5 %, verificar cada año que la vivienda sigue en zona tensionada. Una actualización anual de la renta mediante el IRAV no debería implicar automáticamente la pérdida de la reducción. Si un primer inquilino se marcha y se firma otro nuevo contrato, Hacienda exige nueva rebaja superior al 5% sobre el último.
Si necesita ayuda para poner su vivienda en alquiler y protegerse frente a posibles impagos, puede consultar las tres formas de poner una vivienda en alquiler con el apoyo de OCU, con distintas opciones de protección y gestión.
