Actualizado el 4 de noviembre de 2026
Sopela, Urduliz y Bergara, nuevas zonas tensionadas
Desde el 4 de noviembre de 2026, Sopela, Urduliz y Bergara se incorporan a las zonas de mercado residencial tensionado. La Resolución de 29 de octubre, publicada en el BOE del 3 de noviembre, recoge estas declaraciones, con una vigencia inicial de tres años.
En estos municipios, la definición particularizada de gran tenedor incluye a quien sea titular de cinco o más inmuebles urbanos residenciales en el municipio, excluidos garajes y trasteros y con las excepciones previstas para el sector público. También se aplica el índice de referencia a las viviendas que no hayan tenido un contrato de arrendamiento de vivienda en los cinco años anteriores.
Qué zonas se incorporaron en julio
Estas novedades se suman a las incorporaciones con efectos desde el 30 de julio de 2026: Basauri, Santiago de Compostela y distintos ámbitos de Asturias.
En Asturias, la declaración afecta a barrios y núcleos concretos. No debe entenderse que abarca todos los términos municipales de Gijón, Avilés, Gozón, llanes y Cabrales.
Compruebe la dirección y la delimitación oficial antes de fijar la renta o firmar el contrato.
El Ministerio actualiza su listado de zonas tensionadas aquí.
Obligaciones del arrendador en zona tensionada
Dónde consultar los índices del alquiler
Qué cambia en alquileres desde el 8 de octubre de 2026
Cataluña aprueba 53 nuevas declaraciones
La Generalitat ha aprobado la declaración de 53 nuevos municipios, mediante la Resolución
Actualizado el 4 de noviembre de 2026
Sopela, Urduliz y Bergara, nuevas zonas tensionadas
Desde el 4 de noviembre de 2026, Sopela, Urduliz y Bergara se incorporan a las zonas de mercado residencial tensionado. La Resolución de 29 de octubre, publicada en el BOE del 3 de noviembre, recoge estas declaraciones, con una vigencia inicial de tres años.
En estos municipios, la definición particularizada de gran tenedor incluye a quien sea titular de cinco o más inmuebles urbanos residenciales en el municipio, excluidos garajes y trasteros y con las excepciones previstas para el sector público. También se aplica el índice de referencia a las viviendas que no hayan tenido un contrato de arrendamiento de vivienda en los cinco años anteriores.
Qué zonas se incorporaron en julio
Estas novedades se suman a las incorporaciones con efectos desde el 30 de julio de 2026: Basauri, Santiago de Compostela y distintos ámbitos de Asturias.
En Asturias, la declaración afecta a barrios y núcleos concretos. No debe entenderse que abarca todos los términos municipales de Gijón, Avilés, Gozón, llanes y Cabrales.
Compruebe la dirección y la delimitación oficial antes de fijar la renta o firmar el contrato.
Cataluña aprueba 53 nuevas declaraciones
La Generalitat ha aprobado la declaración de 53 nuevos municipios, mediante la Resolución TER/3740/2026, publicada en el DOGC del 19 de octubre. Entre ellos figuran Martorell, Sant Andreu de la Barca y Vila-seca. También ha aprobado la prórroga de la declaración en 118 municipios de la primera tanda.
Conviene distinguir la aprobación autonómica de la fecha de aplicación de los límites. Para los 53 nuevos municipios, debe comprobarse la publicación de la relación estatal y la fecha de efectos correspondiente antes de aplicar las restricciones.
Consulte nuestro análisis de las nuevas zonas tensionadas de Cataluña.
Estos son los índices del alquiler y cómo consultarlos.
Qué cambia al firmar un nuevo alquiler
Las principales limitaciones a la renta inicial dependen del historial de la vivienda y de la condición del propietario:
- Si hubo un contrato de vivienda en los cinco años anteriores, se toma como límite la última renta, actualizada conforme al contrato y a la ley. No pueden incorporarse gastos nuevos que no figuraran en el contrato anterior.
- Si el propietario es gran tenedor, debe respetar también el máximo del sistema de índices de referencia. Si concurren ambos límites, se aplica el más restrictivo.
- Si no hubo contrato en esos cinco años, el índice limita la renta cuando así se haya establecido para la zona.
La ley permite un incremento adicional de hasta el 10 % en determinados supuestos acreditados de rehabilitación, eficiencia energética, accesibilidad o duración del contrato. Una reforma ordinaria no basta.
Vea los requisitos en nuestra guía sobre límites a la renta en zonas tensionadas.
Qué ocurre con los contratos en vigor
La declaración no rebaja automáticamente todos los alquileres existentes. La actualización anual tiene sus propias reglas y debe distinguirse del precio inicial de un nuevo contrato.
Además, el inquilino puede solicitar, cuando proceda, una prórroga extraordinaria por anualidades hasta un máximo de tres años al finalizar la prórroga obligatoria o la tácita legal. Su aplicación está sujeta a los requisitos y excepciones legales.
Para conocer el régimen de actualización y las medidas extraordinarias vigentes, consulte los cambios en el alquiler desde el 8 de octubre.
Qué ventajas fiscales puede tener el propietario
Estar en una zona tensionada no garantiza por sí solo una reducción del 90 % en el IRPF. El beneficio depende de la fecha del contrato y de las condiciones del régimen fiscal aplicable.
Para los contratos sujetos al régimen introducido por la Ley de Vivienda de 2023, el 90 % exige que el mismo arrendador firme un nuevo contrato con una rebaja inicial superior al 5 % respecto de la última renta del contrato anterior, una vez actualizada. Se aplica al rendimiento neto positivo, no directamente al impuesto que se paga, y requiere mantener las condiciones exigidas.
La reforma de octubre de 2026 ha aprobado otra escala de reducciones en IRPF y un régimen transitorio. Antes de decidir la renta, revise qué regulación corresponde a su contrato. Si tributa conforme a la normativa foral del País Vasco o Navarra, consulte sus propias reglas.
Encontrará más información en nuestro análisis de las obligaciones del propietario en zona tensionada.
Listado de zonas tensionadas del Ministerio de Vivivenda.
Antes de firmar, compruebe su caso
Verifique cuatro datos: la dirección afectada, la vigencia de la declaración, el historial de alquiler de los últimos cinco años y la condición de gran tenedor. Conserve el contrato anterior, el cálculo de la renta y, cuando corresponda, la consulta del índice de referencia. Esa documentación ayudará a comprobar que el nuevo alquiler respeta los límites.
