Novedades fiscales en el alquiler: qué cambia y desde cuándo
Tras exponer los cambios que afectan a las reglas del alquiler desde octubre de 2026, comentamos las nuevas reglas fiscales que afectan a los alquileres tras la aprobación del RDL 29/2026.
Conviene conocerlas y tenerlas en cuenta al tomar sus decisiones sobre sus alquileres.
Comentamos aparte los cambios en la tributación mínima en IRPF de alquileres a familiares.
Nuevas reducciones del IRPF para el propietario: la fecha del contrato importa
El RDL 29/2026 reforma las reducciones que se aplican sobre el rendimiento neto positivo del alquiler de vivienda. En los nuevos contratos de arrendadores que no sean grandes tenedores, el porcentaje de reducción depende de dos factores: cuánto se rebaja la renta y cuáles son las circunstancias del inmueble y del inquilino.
- Reducción del 100 %: si la renta baja más de un 5 %, puede alcanzarse cuando se renueva con el mismo inquilino tras los plazos legales. Con un inquilino nuevo, además, la renta debe quedar por debajo del máximo de referencia.
- Otras reducciones: en otros supuestos pueden operar porcentajes del 95 %, 90 %, 85 % o 70 %.
- Prórrogas tácitas: se establece una reducción del 80 % para determinadas prórrogas tácitas, siempre que se respete el límite de renta exigido y el arrendador no sea gran tenedor.
Atención: la diferencia fiscal entre rebajar la renta más de un 5 %, mantenerla o subirla puede ser muy considerable. El nuevo sistema incentiva las rentas moderadas y penaliza fiscalmente las subidas. Aun así, cada porcentaje exige comprobar sus requisitos concretos.
Decisión de calendario: antes o después del 1 de diciembre de 2026
La modificación del artículo 23.2 de la Ley del IRPF produce efectos desde la entrada en vigor del RDL 29/2026. En la práctica, la fecha decisiva es el 1 de diciembre de 2026, porque el régimen transitorio separa los contratos anteriores a ese día de los celebrados a partir de entonces.
No hay una fecha que sea siempre mejor. Si el propietario puede fijar una renta baja y cumplir los nuevos requisitos, la reducción futura puede ser mayor. En otros casos, el régimen anterior puede resultar más favorable. Compare el ahorro fiscal con la renta neta antes de decidir.
Cómo se aplican las reducciones
- Base de cálculo: se aplican sobre el rendimiento neto positivo del alquiler de vivienda, no sobre los ingresos brutos.
- Requisitos: su aplicación depende de las
Novedades fiscales en el alquiler: qué cambia y desde cuándo
Tras exponer los cambios que afectan a las reglas del alquiler desde octubre de 2026, comentamos las nuevas reglas fiscales que afectan a los alquileres tras la aprobación del RDL 29/2026.
Conviene conocerlas y tenerlas en cuenta al tomar sus decisiones sobre sus alquileres.
Comentamos aparte los cambios en la tributación mínima en IRPF de alquileres a familiares.
Nuevas reducciones del IRPF para el propietario: la fecha del contrato importa
El RDL 29/2026 reforma las reducciones que se aplican sobre el rendimiento neto positivo del alquiler de vivienda. En los nuevos contratos de arrendadores que no sean grandes tenedores, el porcentaje de reducción depende de dos factores: cuánto se rebaja la renta y cuáles son las circunstancias del inmueble y del inquilino.
- Reducción del 100 %: si la renta baja más de un 5 %, puede alcanzarse cuando se renueva con el mismo inquilino tras los plazos legales. Con un inquilino nuevo, además, la renta debe quedar por debajo del máximo de referencia.
- Otras reducciones: en otros supuestos pueden operar porcentajes del 95 %, 90 %, 85 % o 70 %.
- Prórrogas tácitas: se establece una reducción del 80 % para determinadas prórrogas tácitas, siempre que se respete el límite de renta exigido y el arrendador no sea gran tenedor.
Atención: la diferencia fiscal entre rebajar la renta más de un 5 %, mantenerla o subirla puede ser muy considerable. El nuevo sistema incentiva las rentas moderadas y penaliza fiscalmente las subidas. Aun así, cada porcentaje exige comprobar sus requisitos concretos.
Decisión de calendario: antes o después del 1 de diciembre de 2026
La modificación del artículo 23.2 de la Ley del IRPF produce efectos desde la entrada en vigor del RDL 29/2026. En la práctica, la fecha decisiva es el 1 de diciembre de 2026, porque el régimen transitorio separa los contratos anteriores a ese día de los celebrados a partir de entonces.
No hay una fecha que sea siempre mejor. Si el propietario puede fijar una renta baja y cumplir los nuevos requisitos, la reducción futura puede ser mayor. En otros casos, el régimen anterior puede resultar más favorable. Compare el ahorro fiscal con la renta neta antes de decidir.
Cómo se aplican las reducciones
- Base de cálculo: se aplican sobre el rendimiento neto positivo del alquiler de vivienda, no sobre los ingresos brutos.
- Requisitos: su aplicación depende de las condiciones del contrato, del cumplimiento de los requisitos legales y del régimen transitorio correspondiente.
- Varios beneficios: si concurren varios, se aplica el más favorable.
- Contratos anteriores a la Ley de Vivienda de 2023: mantienen el régimen fiscal que les corresponde según sus reglas transitorias.
- Contratos desde la entrada en vigor de esa ley hasta el 30 de noviembre de 2026: se rigen por la redacción del artículo 23.2 de la Ley del IRPF vigente a 31 de diciembre de 2025.
- Contratos desde el 1 de diciembre de 2026: es donde la nueva escala de reducciones produce su efecto principal.
- Varios inquilinos: si solo algunos tienen entre 18 y 35 años, las reducciones vinculadas a la edad se aplican proporcionalmente a la parte del rendimiento que les corresponda.
- Mantenimiento de requisitos: no basta con cumplirlos al firmar; deben mantenerse durante la vigencia del contrato para conservar la reducción.
- Exclusiones: la norma excluye de estos beneficios determinados rendimientos no declarados y los contratos que incumplan las limitaciones legales de renta.
Tabla resumen de las nuevas reducciones del IRPF
| Situación del nuevo contrato | Reducción del rendimiento neto |
|---|---|
| Rebaja de la renta > 5 % y nuevo contrato con el mismo inquilino tras finalizar el plazo mínimo o las prórrogas legales | 100% |
| Rebaja > 5 % y nuevo inquilino, con renta inferior al máximo del sistema estatal de referencia | 100% |
| Rebaja > 5 %, vivienda en zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años | 95% |
| Rebaja > 5 % y vivienda en zona tensionada | 90% |
| Rebaja > 5 % e inquilino de 18 a 35 años | 85% |
| Rebaja > 5 %, sin cumplir los casos anteriores | 70% |
| La nueva renta no supera la última renta anterior actualizada | 50% |
| La renta sube hasta un 5 % | 40% |
| Sube más del 5 % y hasta el 10 % | 30% |
| Sube más del 10 % y hasta el 15 % | 25% |
| Sube más del 15 % y hasta el 20 % | 20% |
| Sube más del 20 % | 15% |
| Si es la primera vez que alquila esa vivienda | |
| Situación | Reducción |
| Renta inferior al máximo del sistema estatal de referencia | 100% |
| Zona tensionada + inquilino de 18 a 35 años | 95% |
| Zona tensionada | 90% |
| Inquilino de 18 a 35 años | 85% |
| Resto de casos | 50% |
| Otros supuestos | |
| Situación | Reducción |
| Vivienda destinada a alquiler social o acogida a determinados programas públicos, cumpliendo los requisitos legales | 70% |
| Vivienda rehabilitada conforme a los requisitos fiscales, con obras finalizadas en los dos años anteriores al contrato | 60% |
| Prórroga tácita del contrato conforme al artículo 10.1 de la LAU, con renta dentro del límite de referencia y arrendador que no sea gran tenedor | 80% |
IBI: nuevos recargos para viviendas vacías y alquileres turísticos
El recargo no se aplica automáticamente por el mero hecho de estar la vivienda vacía: el ayuntamiento debe haberlo establecido en su ordenanza y tramitar el procedimiento correspondiente. Fuera de zonas tensionadas, puede llegar al 50 % para viviendas desocupadas de forma permanente durante más de dos años cuando pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles residenciales; puede alcanzar el 100 % si la desocupación supera tres años y añadirse hasta 50 puntos porcentuales en determinados supuestos de pluralidad de viviendas vacías en el mismo municipio.
En municipios situados en zonas tensionadas, la norma amplía el alcance del recargo para viviendas vacías y permite también recargos sobre alojamientos turísticos. Existen causas de desocupación justificadas que impiden tratar una vivienda como vacía a estos efectos.
Qué puede hacer el propietario
Compruebe la ordenanza de su municipio. Si la vivienda está desocupada por una causa legalmente justificada, conserve la documentación que la acredite. Si no existe esa causa y el recargo ya es aplicable, la forma segura de evitarlo es dar a la vivienda un uso real que excluya la desocupación permanente; no basta con una ocupación aparente o meramente formal.
IVA: dos cambios desde el 1 de diciembre
Desde el 1 de diciembre de 2026 dejan de estar exentos determinados alquileres de apartamentos o viviendas amuebladas cuando se presten servicios propios de la industria hotelera o cuando el alquiler a un mismo inquilino no supere 30 noches. En este último caso existe una excepción para el alquiler de la vivienda en la que el arrendador tenga su residencia habitual. Los alquileres incluidos en estos supuestos pasan al tipo reducido del 10 %.
También se amplía expresamente el IVA reducido del 10 % para obras de renovación y reparación en viviendas destinadas al alquiler como vivienda habitual, cualquiera que sea la condición del arrendador, además de las comunidades de propietarios. Deben cumplirse los restantes requisitos: antigüedad de al menos dos años desde la construcción o rehabilitación, materiales aportados por el contratista no superiores al 40 % de la base imponible y pago por medios trazables.
Venta de vivienda vacía a una entidad pública: exención temporal
Hasta el 31 de diciembre de 2027, la ganancia obtenida por vender una vivienda a determinados entes o entidades del sector público dedicados a vivienda social o asequible puede quedar exenta si el valor total de transmisión es inferior a 800.000 euros y la vivienda ha permanecido desocupada de forma continuada y sin causa justificada durante los dos años anteriores. La exención es total hasta un valor de transmisión de 200.000 euros y decrece entre esa cifra y 800.000 euros.
Puede ser una opción para quien tenga una vivienda realmente vacía y no quiera alquilarla, pero la decisión debe compararse con el precio que ofrezca la entidad pública, la tributación que se ahorra y las alternativas de venta en el mercado.
Nueva deducción estatal para el inquilino
Los contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros pueden deducirse el 10 % de las cantidades pagadas por el alquiler de su vivienda habitual. La base máxima es de 11.630 euros cuando la base imponible no supera 23.007,20 euros y se reduce progresivamente hasta desaparecer al alcanzar el límite superior. La deducción máxima, por tanto, puede llegar a 1.163 euros.
Hay un requisito adicional: durante al menos la mitad del periodo impositivo, ni el contribuyente ni los miembros de su unidad familiar pueden ser propietarios o titulares de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda situada a menos de 50 kilómetros, salvo que una resolución administrativa o judicial impida utilizarla como residencia.
