Cataluña declara otros 53 municipios como zonas tensionadas de alquiler
La Generalitat amplía las zonas con alquileres limitados. En los nuevos municipios, la consideración de gran tenedor se establece a partir de cinco viviendas y se aplicará el índice oficial a los alquileres sin contrato anterior en los últimos cinco años. Le explicamos qué cambia para propietarios e inquilinos.
Nuevas zonas tensionadas de alquiler en Cataluña
La Generalitat de Cataluña ha declarado 53 nuevos municipios como zonas de mercado residencial tensionado, mediante la Resolución TER/3740/2026, de 16 de octubre, publicada en el DOGC del 19 de octubre de 2026. Pendiente de publicación en el BOE.
Entre los municipios incluidos se encuentran Martorell, Sant Andreu de la Barca, Sant Vicenç de Castellet, Santa Margarida i els Monjos, Tordera, Vila-seca, Constantí, Sallent, Cardona, Capellades, Navarcles, Llagostera y Sant Hilari Sacalm.
La declaración tiene una duración inicial de tres años, prorrogable anualmente si persisten las circunstancias que la justifican.
Las limitaciones legales previstas para las zonas tensionadas se aplicarán a los nuevos contratos de alquiler de vivienda habitual cuando la declaración produzca los efectos correspondientes conforme al procedimiento estatal, que incluye la publicación de las zonas por el Ministerio de Vivienda en el BOE.
Obligaciones del arrendador en zona tensionada.
Gran tenedor: desde cinco viviendas en zonas tensionadas
Una de las decisiones que pueden adoptar las comunidades autónomas al declarar una zona tensionada es establecer una definición específica de gran tenedor, más estricta que la general de la Ley de Vivienda.
La Generalitat ha ejercido esta facultad y considera gran tenedor a quien sea propietario de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial situados dentro de las zonas declaradas tensionadas.
Esta definición se aplica tanto a personas físicas como a empresas y tiene consecuencias importantes para fijar el alquiler.
En los nuevos contratos de vivienda habitual, si la vivienda ya estuvo alquilada en los últimos cinco años, deben respetar el límite derivado de la renta del contrato anterior. Los grandes tenedores deben respetar también el precio máximo establecido por el sistema oficial de índices de referencia, de modo que se aplique el límite más restrictivo.
El índice de referencia también limitará el alquiler de viviendas sin contrato anterior
La segunda posibilidad que ofrece la Ley de Vivienda a las comunidades autónomas al declarar una zona tensionada consiste en extender la aplicación del índice oficial de precios a viviendas que no hayan tenido un contrato de alquiler de vivienda habitual vigente en los últimos cinco años.
Cataluña también ha elegido aplicar esta medida.
Por tanto, cuando la declaración sea efectiva, si una vivienda situada en alguno de estos municipios no ha estado alquilada como vivienda habitual durante los cinco años anteriores, la renta del nuevo contrato no podrá superar el límite máximo establecido por el sistema estatal de índices de referencia.
Esta limitación se aplicará aunque el propietario no sea gran tenedor y tenga una sola vivienda.
El precio máximo depende de las características de cada inmueble y puede consultarse mediante el sistema estatal de referencia de precios del alquiler.
¿Qué ocurre si la vivienda ya estaba alquilada?
Para los propietarios que no tengan la condición de gran tenedor, la regla general en las zonas tensionadas es que la renta inicial del nuevo contrato no puede superar la última renta del contrato de vivienda habitual que hubiera estado vigente en los cinco años anteriores, una vez aplicada la actualización anual que legalmente corresponda.
Tampoco pueden introducirse nuevos gastos a cargo del inquilino que no estuvieran previstos en el contrato anterior.
La ley contempla determinadas excepciones que permiten incrementar la renta hasta un 10%, por ejemplo, cuando se hayan realizado ciertas obras de rehabilitación, mejora energética o accesibilidad, o cuando se pacte una duración contractual de al menos diez años.
¿Cómo afecta a propietarios e inquilinos?
Si es propietario, antes de ofrecer una vivienda en alquiler conviene comprobar si está situada en alguno de los municipios declarados tensionados, si ha tenido un contrato de vivienda habitual en los últimos cinco años y si usted tiene la consideración de gran tenedor. De estas circunstancias depende el precio máximo que podrá fijar en el nuevo contrato.
Además, tendrá que cumplir las obligaciones de información sobre la renta anterior, el índice de referencia y los límites aplicables.
Si es inquilino, antes de firmar un contrato podrá comprobar si la renta solicitada respeta los límites legales. En las zonas tensionadas también existen reglas especiales sobre la duración de los contratos, incluida la posibilidad de solicitar determinadas prórrogas extraordinarias.
Para conocer todos los detalles, consulte nuestros análisis sobre los límites a la renta en zonas tensionadas y las reglas específicas del alquiler en Cataluña.
