Los límites a rentas de alquiler en Cataluña
La Ley de Vivienda de mayo de 2023 previó la posibilidad de que se declaren zonas de mercado de alquiler tensionado donde se aplican unas reglas especiales en cuanto a los límites a la renta del alquiler y a la duración de los contratos.
Cataluña ha sido la primera comunidad autónoma en solicitar la declaración de zonas de mercado tensionado. Desde el 16 de marzo de 2024 afecta a 140 municipios y a en torno al 80% de la población de la comunidad autónoma. Faltaba que desde el Ministerio de Vivienda se diera la aprobación y se validara un índice de precios del alquiler que se va a utilizar para el control de las rentas en esas zonas de mercado tensionado. Ese Índice de precios del alquiler ya está publicado, se puede consultar por viviendas, y limita los precios del alquiler para determinados nuevos contratos, como exponemos a continuación.
Posteriormente, en una Resolución de 1 de julio de 2024 Cataluña solicitó la inclusión de otros 131 municipios como áreas de mercado tensionado. La norma fue publicada en el BOE con vigencia desde el 10 de octubre de 2024. Con ello el número total de municipios afectados es de 271 y se considera tensionado el territorio donde vive el 90% de la población de Cataluña.
Los límites de renta estarán vigentes durante tres años, con posibilidad de que se prorroguen.
Los límites a las rentas de los contratos de alquiler nuevos dependen de dos cosas: de si el casero tiene consideración de gran tenedor o no, y de si sobre una vivienda ya existía un contrato de alquiler previo (en los últimos cinco años) o no.
Para los contratos en vigor se sigue aplicando lo pactado con las reglas especiales del alquiler en 2024.
Pequeños arrendadores y grandes tenedores
En Cataluña tienen condición de gran tenedor las personas físicas o jurídicas que sean titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la comunidad, salvo en el caso de la Administración y de los promotores sociales que tengan como objeto la promoción de inmuebles de protección social destinados al alquiler. La Ley estatal fija el límite de gran tenedor en 10 propiedades pero deja a las comunidades autónomas la posibilidad de rebajar ese límite, como así ha hecho Cataluña.
Dudas sobre el gran tenedor en Cataluña.
La cuestión es que la mitad de los inquilinos no saben cuántas viviendas en alquiler tienen sus caseros ni si pueden considerarse o no como grandes tenedores. Es decir, no tienen conocimiento preciso de sus derechos como inquilino en relación con las disposiciones de la Ley de Vivienda.
El 85% de los inquilinos tienen como casero a un propietario particular. Un 11% alquila la casa a una sociedad o fondo de inversión, y un 3% a una entidad pública.
Si miramos a los arrendadores particulares, un 76% solo tiene una vivienda en alquiler; otro 14% tiene dos y el 10% tiene tres o más. Por otro lado, un 33% de arrendadores personas físicas son pensionistas o jubilados y el 6% está en desempleo.
En Cataluña, en el ámbito del área de Barcelona según el Observatorio de vivienda el 95,5% (291.905) de propietarios tienen menos de 5 viviendas de alquiler, y disponen del 63,3% del total parque de alquiler (372.952). Un 92% de propietarios son personas físicas (aportan el 70% de viviendas en alquiler). El 4,5% del total de titulares (13.804) tienen 5 o más viviendas de alquiler. Finalmente, solo el 2,9% de viviendas alquiladas son de la Administración. En la ciudad de Barcelona, la prevalencia de los grandes tenedores es mayor: un 45% de los inmuebles arrendados pertenece a un gran tenedor.
Soy pequeño propietario y voy a firmar un nuevo contrato en una casa que ya estaba alquilada
Si la vivienda está dentro de una zona declarada de mercado tensionado, a partir de que entre en vigor esa declaración debe tener en cuenta lo siguiente:
La renta del alquiler del nuevo contrato no podrá superar a la renta que tuviera el contrato anterior. Solo podrá actualizarla conforme al límite anual permitido por la Ley, que en 2024 es del 3%. Esto no se aplica a contratos de renta antigua, donde la renta del anterior contrato estaba totalmente desvinculada del mercado.
Modelo para comunicar la subida de la renta del 3%.
Excepcionalmente se puede aplicar un incremento del 10% en la renta en determinadas circunstancias: cuando en los dos años anteriores al nuevo contrato se haya realizado en la vivienda una actuación de rehabilitación o de ahorro energético mínimo, o cuando el contrato se firme por 10 o más años.
Pequeño propietario que alquila por primera vez esa vivienda
Aquí no hay precio de un contrato anterior porque no estaba alquilada esa vivienda. La renta fijada en el contrato que se firme ahora debe respetar un precio máximo que el Ministerio de Vivienda ha establecido.
Se ha elaborado un rango de precios en función de la zona y de las características de la vivienda, como la superficie, el estado de conservación, la existencia de ascensor o la inclusión en el alquiler de mobiliario o trastero.
Nueva obligación para el arrendador en zonas tensionadas
La Ley de Vivienda prevé que en alquileres de vivienda en zonas tensionadas, "el propietario y, en su caso, la persona que intervenga en la intermediación en la operación deberá indicar tal circunstancia e informar, con anterioridad a la formalización del arrendamiento, y en todo caso en el documento del contrato, de la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación".
Por tanto, hay que conocer el índice de precios aplicable en su zona a esa vivienda, para ofrecer la información y añadirla en el contrato.
Si el casero es gran tenedor
Cuando el casero es gran tenedor, al fijar la renta de un contrato siempre tiene que respetar el máximo marcado por el índice de precios, incluso si existiera un contrato anterior. Salvo que la renta de ese contrato anterior, aumentada en la actualización anual, sea inferior a la renta resultante del índice, en cuyo caso debe respetarse la renta anterior actualizada.
Implicaciones sobre la duración del contrato de alquiler
En las zonas declaradas de mercado tensionado, cuando el contrato llegue a su 5º año (o 7º si el arrendador es una persona jurídica), el inquilino podrá decidir si desea ampliarlo por tres años más y el arrendador estará obligado a respetarlo.
Fuera de zonas tensionadas, tras el 5º año cualquiera de las partes puede decidir dar por terminado el contrato (el arrendador debe avisar con 4 meses de antelación y el inquilino con dos). Pero en zonas tensionadas la decisión la toma el inquilino.
¿Cuánto dura un alquiler de vivienda?
El propietario solo puede recuperar la casa antes del plazo en los supuestos de necesidad para sí o para un pariente próximo, siempre que el contrato lo hubiera previsto así.
Recuperar la casa alquilada por necesidad.
A la espera de los resultados sobre estas medidas
Los efectos de estas medidas de control de precios no se podrán valorar correctamente hasta pasado un tiempo. Por el momento, la Generalitat constató que los precios del alquiler sí se habían contenido pero al mismo tiempo había disminuído el número de contratos de alquiler firmados: -17% anual en el tercer trimestre en Barcelona.
Según el portal Idealista, la oferta de alquiler de vivienda permanente ha disminuido un 75% en Barcelona en cinco años hasta el tercer trimestre de 2024, y un 38% en el último año. Por su parte, un 46% de la oferta de aquiler en Barcelona se refiere a alquileres de temporada.
La valoración de OCU es que el control de precios del alquiler no es modo idóneo de lograr un equilibrio estable de precios del alquiler de vivienda. Como hemos puesto de manifiesto en el reciente Informe sobre el acceso a la vivienda en alquiler, el problema de fondo es la escasez de oferta de vivienda en alquiler, totalmente insuficiente para dar respuesta a una demanda creciente. Limitar las rentas es un parche: es preciso dar seguridad jurídica al pequeño arrendador para que ponga su vivienda en el mercado sin temor, al tiempo que se invierte de verdad en aumentar el parque público de vivienda en alquiler y se dimensiona adecuadamente a los servicios sociales para atender a los casos de mayor necesidad.
La propia Ley de Vivienda exige que la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado conllevará la redacción, por parte de la Administración competente, de un plan específico que propondrá las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios evidenciados en su declaración, así como su calendario de desarrollo.
