Quién es gran tenedor en Cataluña a efectos del alquiler
La Ley de Vivienda estatal distingue entre grandes y pequeños tenedores de vivienda, a efectos del alcance de las restricciones que pueden aplicar las comunidades autónomas a unos y otros respecto del alquiler de vivienda habitual. Hablamos de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, vigente desde el 26 de mayo de 2024.
El criterio de la Ley estatal para ser gran tenedor es ser titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esto se aplica a todo el ámbito nacional.
La Ley también permite que las comunidades autónomas amplíen la definición de gran tenedor en las normas que aprueben para declarar zonas de mercado residencial tensionado.
Cataluña es por el momento la única comunidad autónoma que ha definido zonas de mercado tensionado en su ámbito, aplicando los controles de precios que prevé para esos casos la Ley de Vivienda. Ha declarado zonas de mecado de alquiler tensionado un total de 271 municipios.
Y ha definido como gran tenedor, también a la persona física o jurídica propietaria de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros, con la excepción de promotores sociales. Esos cinco o más inmuebles deben estar situados en las zonas declaradas como de mercado tensionado.
En principio hay que mirar en cuántos inmuebles de uso residencial aparece como titular una persona en el Registro de la propiedad, y el documento clave será una nota del Servicio de Índices del Registro de la Propiedad.
La escueta definición legal deja muchas dudas tanto a los particulares como a quienes deben aplicarla. ¿Se considera titular solo a quien tiene el 100% de la propiedad?
Quién se considera titular de cinco o más inmuebles de uso residencial
A falta de claridad de la Ley, los jueces de primera instancia de Barcelona con competencia en asuntos civiles publicaron en junio de 2023 una Nota de criterios orientadores para la aplicación de la Ley de Vivienda. No son criterios vinculantes, pero los establecen como herramienta de trabajo para ellos mismos y con idea de generar algo de seguridad jurídica para reducir la litigiosidad.
Uno de esos criterios se refiere al concepto de gran tenedor, al modo de hacer el cómputo del número de inmuebles que deben tenerse en cuenta. ¿Qué computa como titularidad, según este criterio de los jueces?
- Computan los inmuebles identificados en el Registro de la Propiedad, aunque físicamente estén divididas en varios departamentos, y siempre que sean susceptibles de ser destinadas, en todo o en parte, a un uso residencial.
- Computarán las titularidades de derechos reales que conlleven por sí solas la facultad de uso y disfrute del inmueble, o la posibilidad de hacer actos de administración ordinaria sobre el mismo. Incluyendo las situaciones de usufructo.
- En el caso de titularidades compartidas, se incluirán en el cómputo las propiedades de una parte alícuota superior al 50%.
- Para alcanzar el cómputo de los 1.500 m2 de uso residencial, en el caso de titularidades compartidas se deberá hacer el cálculo teniendo en cuenta las partes alícuotas, incluyendo todas las fincas sobre las que tenga alguna cuota de participación.
Un punto que queda pendiente de aclaración es el de las comunidades de bienes y parece que habrá que atender a la resolución de casos de titularidad compartida para tener más claro el criterio a aplicar.
Una normativa errática sobre vivienda que impacta en la (no) resolución de conflictos
La propia Nota de los jueces de Barcelona explica el motivo por el que han redactado esos criterios, a la espera de que el poder legislativo clarifique de una vez por todas las incógnitas.
Lo hacen porque (la cita es textual):
“Desgraciadamente, la normativa procesal civil en materia de vivienda adolece de una gravísima falta de rigor. Se hace difícil llevar a cabo el ejercicio de interpretar la voluntad del legislador y aplicar correctamente la ley (función básica y esencial del poder judicial), cuando la misma resulta confusa y en algunos casos contradictoria”.
“El proceso civil en materia de vivienda lleva años instalado en el caos, con aspectos esenciales que se regulan vía Decreto Ley, y con diversas normas que han nacido con una vocación meramente provisional, pero que se han perpetuado en el tiempo, y que a veces se han modificado de manera apresurada y asistemática”.
Ponen como ejemplo la modificación de la Ley de vivienda aprobada un mes después de la promulgación de dicha Ley.
Tras la aprobación de la Ley de Vivienda constatan “una brusca paralización en la entrada de demandas de desahucio en estos juzgados. (…) Sin duda, la defectuosa técnica legislativa ha llevado a la confusión de los operadores jurídicos (en perjuicio, por extensión, de toda la ciudadanía), que parecen haber “congelado” la presentación de demandas, a la espera de que el panorama se clarifique”.
Los jueces admiten que no son quienes para “valorar la bondad o maldad de la norma”, eso corresponde al legislador. Pero denuncian lo que en su opinión profesional “parece ser un nuevo “golpe de timón”, o cambio de criterio por parte del legislador”.
Y piden que se “dote por fin al proceso civil de un conjunto coherente y estructurado de reglas, que cumpla con la finalidad esencial que ha de perseguir toda norma ritual” (procesal).
