Alquiler de local y aplicación de la cláusula “rebus” por el estado de alarma
Iniciar un negocio es complicado. El alquiler de un local es uno de los gastos destacados. Si ocurre un cambio sustancial e imprevisible de las circunstancias no se justifica en principio el dejar de pagar la renta o reducir su importe. Comentamos el caso de un arrendatario que quiso rebajar la renta tras el inicio de la pandemia y sus restricciones. En este caso sin éxito.
Iván alquiló un local de negocio en febrero de 2019 con una renta mensual de 900 euros. Tras el inicio de la pandemia del covid y la declaración de sucesivos estados de alarma, que afectaban al horario del local y a su aforo, en enero de 2021 Iván demandó a la arrendadora solicitando que el juez redujera el importe de la renta del alquiler, por el cambio extraordinario y sustancial de circunstancias del contrato, en aplicación de la doctrina conocida como cláusula “rebus sic stantibus”. No pidió la aplicación de alguna de las normas extraordinarias aprobadas por el Gobierno aquellos días, sino que argumentó directamente con esa doctrina.
En septiembre de 2021 el juez de primera instancia estimó en parte la demanda y estableció una rebaja de la renta del alquiler de un 30% con efecto desde el primer estado de alarma, desde la mensualidad de abril de 2020.
Otro caso de condena al local por impago de rentas en pandemia.
La Audiencia estima el recurso de la arrendadora
Pero la Audiencia Provincial de Madrid estimó el recurso de la arrendadora en julio de 2022 y rechazó la petición de Iván, quien recurrió al Supremo. El Tribuna dictó sentencia con fecha 18 de diciembre de 2025.
Desde el inicio del arrendamiento surgieron desavenencias entre las partes sobre la asunción de determinadas obras en el local y sobre las condiciones de explotación de unas máquinas tragaperras. Hubo algún impago de rentas y la arrendadora transigió en asumir ciertos gastos.
Iván había presentado las cuentas del ejercicio 2019 y de 2020. En el primer año (antes de la pandemia) dio pérdidas por causa -según alegaba- de los gastos de lanzamiento del negocio. Pérdidas que siguieron acumulándose posteriormente.
La Audiencia rechazó la aplicación de la cláusula “rebus” porque Iván no presentó un informe económico en el que se probara que las pérdidas del negocio eran consecuencia del estado de alarma. Las cuentas presentadas eran parciales, con algunas incoherencias y excluyendo los ingresos en efectivo. No eran suficientes para que los jueces pudieran estimar el impacto de la nueva situación en el negocio.
Para la aplicación de esta cláusula rebus, no bastaba con aludir a las limitaciones de horarios y de movilidad, que sí eran patentes para todos. Había que demostrar el impacto económico en el negocio concreto.
El Supremo recuerda que hay que probar el desequilibrio de prestaciones
Recuerda el Supremo que la doctrina de la cláusula “rebus” exige que “la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes. (…) No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato.”
Es claro que la pandemia y sus efectos fueron imprevisibles, y que pudieron alterar las circunstancias de muchos contratos y negocios, como de hecho lo hicieron. Pero para aplicar esta doctrina a un contrato concreto hay que demostrar los efectos en el caso que se trata, sin aludir genéricamente a las restricciones que impuso el estado de alarma.
En el caso juzgado se rechaza la petición del arrendatario por no haber acreditado el perjuicio económico sufrido como consecuencia de la pandemia y de las restricciones impuestas por las autoridades. Para los jueces son claves “las imprecisiones, contradicciones y errores de la documental aportada por el demandante, y de la que resulta que no se puede saber de qué situación económica se partía antes de la pandemia. Los errores y contradicciones de la documental llevan a la Audiencia a la conclusión de la falta de credibilidad o fiabilidad de los datos económicos aportados y a la imposibilidad de comparar los ingresos y pérdidas que se dicen sufridas por el recurrente durante el año 2020”.
Los contratos se pactan sobre unas bases económicas y la cláusula “rebus” podría aplicarse de manera extraordinaria (para retocar ese contrato o para resolverlo) si el cambio imprevisible de circunstancias resulta determinante para la frustración de la finalidad económica del contrato, cuando represente una alteración significativa o ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones. Esto hay que demostrarlo caso a caso, comparando las cifras del negocio antes y después. Y en este caso el arrendatario no aportó información suficiente para que los jueces pudieran estimar esos efectos.
En consecuencia, eSupremo confirma la sentencia de la Audiencia que rechaza la aplicación de la cláusula rebus al arrendamiento de local.
También tienen en cuenta los jueces el reconocimiento por el propio arrendatario de ciertos impagos e incumplimientos del contrato antes de la pandemia, como la discusión sobre la explotación de las máquinas tragaperras. Lo que contribuye a la idea de que no se ha probado el efecto real del estado de alarma en la marcha del negocio, por falta de pruebas claras y por la concurrencia de otras circunstancias previas que no tenían que ver con la pandemia.
