Reducción de renta o moratorias en alquileres de locales

Medidas para alquileres de locales

Desde el inicio de la pandemia y sus limitaciones extraordinarias a la movilidad y a múltiples actividades hemos venido recomendando a los propietarios de locales comerciales que lleguen a acuerdos con sus arrendatarios para o bien extinguir el contrato de modo pactado o bien para reducir la renta o aplicar moratorias que permitan la subsistencia del negocio.

Ahora el Gobierno ha aprobado nuevas medidas para el caso en que las partes no lleguen a un acuerdo. Es el Real Decreto-ley 35/2020, que entra en vigor desde el 24 de diciembre de 2020.

Afecta a arrendadores que sean bien una empresa o entidad pública, bien un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros). El arrendatario del local o industria podrá solicitar del arrendador, antes del 31 de enero de 2021 una de estas medidas:

• Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma y hasta un máximo de cuatro meses posteriores;
• Una moratoria en el pago de la renta, durante el mismo plazo citado. El aplazamiento no genera intereses y podrá devolverse en un periodo de dos años desde el fin de la moratoria, siempre dentro del plazo del contrato de alquiler o sus prórrogas.

La reducción o la moratoria no se aplica a los gastos comunes a cuyo pago esté obligado el arrendatario.

Pasos a dar

El arrendatario hace la solicitud de modo fehaciente al arrendador y este debe responder en siete días hábiles. A partir del mes siguiente se aplica automáticamente la opción que haya elegido el arrendador (reducción o moratoria), y si no ha contestado, se aplica lo que hubiera solicitado el arrendatario.

Arrendadores personas físicas

En el caso de arrendadores que sean persona física (y no gran tenedor), si no ha habido un acuerdo previo entre las partes, el arrendatario puede solicitar antes del 31 de enero de 2020 un aplazamiento temporal en el pago de la renta.

Las partes pueden acordar que la fianza se destine al pago de alguna mensualidad de renta, con el compromiso del arrendatario de reponer esa fianza en el año siguiente al pacto o antes de que termine el contrato si este plazo es inferior a un año.

Además, para estas personas físicassarrendadoras  de locales especialmente afectados por la pandemia (comercio al por menor, restaurantes, cafeterías, agencias de viaje, peluquerías, servicios fotográficos y otros) se prevé una medida fiscal. En su IRPF, podrán computar en 2021 para el cálculo del rendimiento del capital inmobiliario como gasto deducible la cuantía de la rebaja en la renta arrendaticia que voluntariamente hubieran acordado a partir de 14 de marzo de 2020 correspondientes a las mensualidades devengadas en los meses de enero, febrero y marzo de 2021. En la declaración habrá un apartado expreso para esto.

Requisitos para el arrendatario

Estas medidas pueden solicitarlas arrendatarios que sean trabajadores autónomos cuya actividad haya quedado suspendida a consecuencia de las medidas relacionadas con el estado de alarma por la pandemia, o cuando la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta se haya visto reducido en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

También pueden solicitarlo los arrendatarios que sean pyme y padezcan esos mismos efectos.