El alquiler y el coronavirus

La excepcional situación sanitaria que vive el país junto al resto del planeta, tiene repercusiones directas en el parón de la actividad económica y en el mercado laboral. Cientos de miles de negocios se ven parados completamente o ralentizados al máximo y ya se han iniciado procedimientos de regulación de empleo que han mandado al paro temporal o definitivo a millones de trabajadores en nuestro país.

Esto afecta a la capacidad de pago de los arrendatarios, ya sean personas físicas o empresas, tanto para alquileres de vivienda como de locales u oficinas. Desde el Gobierno se van poniendo en marcha acciones de apoyo a los llamados inquilinos vulnerables, pero lo cierto es que a corto plazo han desaparecido los ingresos o una parte sustancial de ellos de muchos hogares. Al margen o en paralelo con las medidas adoptadas referidas a los alquileres de vivienda habitual (el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo) veamos qué pueden hacer las partes en los distintos tipos de alquileres.

A qué está obligado el pequeño arrendador.

Pedir un préstamo sin interés para pagar la renta de alquiler.

Enlace a las ayudas al alquiler de las comunidades autónomas.

Medidas adoptadas para alquileres distintos de vivienda (locales, oficinas...).

¿Cómo afecta la situación a los contratos de alquiler?

Una cosa es la respuesta desde el punto de vista jurídico y otra la recomendación práctica que podemos hacer.

Desde el punto de vista jurídico, podemos exponer los argumentos que en principio tendría en cuenta un juez si el caso llegara a su jurisdicción. Sin olvidar que habría que atender a las circunstancias específicas de cada caso y al propio criterio del juez, que no siempre es uniforme. Y sin olvidar que la Justicia -que de por sí actúa lentamente- está actualmente paralizada. Pero al menos estos argumentos pueden confortar a las partes para que alcancen un acuerdo entre ellas, que es la mejor solución a día de hoy.

La situación actual parece encajar entre las que justifican la aplicación de la doctrina conocida como “rebus sic stantibus”. Presupone que ha existido una alteración de los supuestos básicos del contrato, motivada por una situación completamente extraordinaria que las partes no pudieron prever en el momento de firmas el contrato, y que tiene por consecuencia una desproporción inusitada entre las prestaciones de ambas partes. Tal circunstancia podría llegar a justificar que el contrato sea revisado, suspendido o incluso resuelto.

Los jueces no aplicaron esta doctrina a la crisis del 2008 porque consideraron -salvo excepciones- que una crisis económica no es algo totalmente imprevisible, ya que existen los ciclos económicos y quien inicia una actividad económica o empresarial debe tener en cuenta la posibilidad del riesgo. Sin embargo, la situación actual generada por el coronavirus parece encajar totalmente entre los hechos completamente extraordinarios e imprevisibles.

Por otro lado, las pólizas de seguro de impago de rentas de alquiler suelen incluir algunas exclusiones cobertura si lo legitima por disposición una autoridad legal (algo que ya ha pasado con la moratoria para las hipotecas), así como para hechos calificados por el Gobierno como "catástrofe o calamidad nacional", algo que podría ocurrir en el marco de la crisis actual.

El seguro de impago de rentas y el covid-19.

Precauciones básicas en el alquiler.

No se puede suspender el pago de la renta

Aplicar la cláusula “rebus” implica que hay que reequilibrar las prestaciones del contrato. En los pocos casos relacionados con arrendamientos donde se ha contemplado, la solución alcanzada ha sido la de reducir el importe de la renta durante el contexto temporal específicamente afectado por la situación extraordinaria.

No justifica un impago total de la renta, porque dejar de pagar no equilibra la situación del contrato. El arrendador no puede tener que soportar él solo las consecuencias de la situación excepcional, ya que también tiene sus propias cargas económicas familiares o de otro tipo.

Por analogía, se puede recordar lo previsto en el código civil para los arrendamientos rústicos. Allí se permite rebajar la renta a pagar (no dejar de pagar la totalidad) en casos donde se hayan perdido los frutos de la finca como consecuencia de casos fortuitos extraordinarios, imprevistos e impredecibles, como -entre otros- “la peste”.

Declarar los alquileres en el IRPF.

Alcanzar un acuerdo

Modelo de acuerdo para moratoria en el pago de la renta de alquiler por coronavirus. 

Cada arrendador debe atender a las circunstancias de su caso. No es lo mismo el alquiler de una vivienda que el de un local. Ni todas las personas o empresas se están viendo afectadas del mismo modo por la crisis actual. En caso de que el inquilino exponga sus dificultades para seguir atendiendo al pago puntual de la renta, y de que lo justifique con la pérdida del empleo o la reducción significativa de su actividad y sus ingresos, conviene llegar a un acuerdo razonable.

Desde el punto de vista práctico y desde el jurídico, tendría poco sentido permanecer inflexible por parte del arrendador. Suponiendo que se dé una situación de impago o retraso en el pago, y que el arrendador pretendiera ejercer su derecho al desahucio, es muy probable que cuando el caso pueda ser visto por un juez, si este observa una relación entre ese impago y la situación de excepcionalidad ligada al coronavirus y probada por el inquilino, lo tenga en cuenta en su decisión y sea muy reacio a ordenar un desahucio en esas circunstancias.

El acuerdo puede consistir en un aplazamiento para el pago de la renta, en una reducción de la renta durante el periodo de excepción que afecte al inquilino, o en algunos casos en la extinción del contrato si el inquilino lo solicita y el arrendador accede para facilitar las condiciones (respecto a las indemnizaciones previstas por desistimiento, por ejemplo).

Hay que pensar que las medidas de apoyo económico previstas por el Gobierno tardarán un tiempo en llegar. Por ejemplo para aquellos que se ven afectados por un expediente de regulación de empleo y que han dejado de cobrar de sus empresas. El subsidio por desempleo no llegará inmediatamente. Por ese motivo se recomienda flexibilidad y diálogo entre las partes, para poder alcanzar acuerdos que permitan sobrellevar la situación a ambos.

La protección jurídica del arrendador.

Alquiler de habitaciones

La situación afecta también a los alquileres de habitaciones por estudiantes, profesionales, etc. En casos donde los inquilinos hayan tenido que abandonar el alquiler como consecuencia de la situación actual, también conviene alcanzar un acuerdo para dar por terminado el contrato, para suspenderlo temporalmente o para reducir la renta. Incluso si se llegó a pagar la renta por adelantado (para el curso escolar, por el trimestre, etc.).

El Tribunal Supremo (sentencia de 6.3.2020) ha dicho que en los contratos de corta duración (como suelen ser los de alquiler de habitaciones o pisos de estudiantes) es más difícil que pueda suceder algo extraordinario que afecte a la base del contrato, por lo que en ellos tendría difícil encaje la cláusula "rebus". Ahora bien, que sea menos frecuente o más difícil no implica que no pueda darse. La excepcionalidad de la situación generada por la alarma sanitaria del Covid-19 y las medidas adoptadas por el Gobierno (confinamiento, suspensión de clases y actividades profesionales, etc.), es tal que pensamos que sí es posible aplicar la cláusula rebus a contratos de alquiler de corta duración que se hayan visto afectados por esta situación. Veremos cómo se decanta la justicia en casos que lleguen a los juzgados, aunque nuestro consejo es alcanzar un acuerdo entre las partes.

Alquiler vacacional

La prohibición de viajar e incluso el cierre directo de establecimientos hoteleros da muestra de la imposibilidad actual de acudir a las viviendas reservadas y de la lógica incertidumbre respecto de las reservas para fechas venideras. Los anfitriones están dando facilidades para la cancelación de reservas o para el ofrecimiento de soluciones alternativas consensuadas (cambio por reservas futuras, flexibilidad total en las reservas, etc.). Aquí la fuerza mayor sirve como argumento jurídico para justificar la cancelación de reservas durante el periodo afectado por el estado de alarma. Respecto de periodos posteriores y en la incertidumbre de lo que pueda durar el estado actual de cosas, la recomendación a los arrendadores es que faciliten la solución requerida por los clientes, incluida la cancelación de reservas para meses venideros, sin aplicar las posibles penalizaciones previstas. Tenga en cuenta que llegará el momento de normalización de la situación, y el trato que usted dispense a sus clientes marcará una diferencia en sus reservas futuras.

Cómo formalizar los acuerdos

El inquilino debe justificar de algún modo el hecho de verse afectado en su capacidad económica por esta crisis (locales afectados por el cierre ordenado en el marco del estado de alarma, trabajadores afectados por un ERTE, profesionales que hayan visto reducidos sus ingresos…).

Para formalizar los acuerdos puede bastar un intercambio de correos electrónicos donde se indiquen los términos acordados y el periodo para el que se pactan esas condiciones especiales: la reducción de la renta durante un periodo fijado, el aplazamiento del pago, etc.

Es importante dejarlo claro para evitar conflictos en el futuro, cuando termine la situación excepcional.

Si se ha pactado un aplazamiento del pago de la renta durante unos meses, a efectos del IRPF del arrendador (cuando presente su declaración del ejercicio 2020, en 2021) solo tendrá que declarar como ingresos aquellos que sean exigibles durante ese periodo. Es decir, si pacta no cobrar durante 4 meses, esas rentas no son exigibles en ese tiempo y por tanto el arrendador no tendrá que declararlas como ingresos (contrariamente a los que ocurre con las rentas impagadas sin más). Vea cómo declarar en IRPF los alquileres.

Modelo de escrito al arrendador para pedir un aplazamiento de la deuda.