Medidas para el alquiler de locales y Covid-19

El Real Decreto-ley 15/20, de 21 de abril ha aprobado algunas medidas en relación con los arrendamientos distintos de vivienda: locales, oficinas, despachos e industrias. La norma entra en vigor el 23 de abril de 2020.

Como en el caso de las viviendas, se priorizan los pactos entre las partes. Solo en el caso en que el arrendador sea una “gran tenedor” se le obliga a aceptar un aplazamiento.

Medidas para el alquiler de vivienda y el Covid-19.

Qué medidas son: moratoria de cuatro meses máximo

Alquileres con grandes tenedores (entidades públicas o titulares de más de 10 inmuebles): a falta de un acuerdo entre las partes, el inquilino tiene derecho a una moratoria que afecte al tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una hasta un máximo de 4 meses. La renta se aplaza sin intereses ni penalizaciones. El importe aplazado se empieza a pagar de modo fraccionado mes a mes durante dos años (o el tiempo que reste de contrato, si es inferior a dos años), a partir de que se supere la situación de impacto provocado por el Covid-19, y como máximo a partir de que termine el plazo máximo de 4 meses.

Si el arrendador no es un “gran tenedor”, el inquilino beneficiario de esta norma puede solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta. Pero la norma no obliga al arrendador a concederlo. Sí prevé que las partes puedan acordar destinar la fianza al pago de esas rentas, y da un plazo de un año desde ese acuerdo (o el plazo que reste del contrato, si es inferior a un año) para que el inquilino reponga el importe de la fianza.

En ambos casos, la norma da de plazo hasta el 23 de mayo para hacer la solicitud de moratoria al arrendador.

Quién puede beneficiarse

Autónomos afiliados a la Seguridad Social que estuvieren de alta en el momento de la declaración del estado de alarma, cuya actividad haya quedado suspendida a consecuencia de este estado de alarma y las normas que lo han desarrollado, o bien que -sin haber suspendido la actividad- acrediten una reducción de la menos el 75% en la facturación que sea consecuencia de esta situación. Se compara la facturación del mes anterior a la solicitud con el mismo mes del año anterior

Los mismos criterios (suspensión de actividad o reducción del 75% en facturación) se aplican si se trata de un local afecto a la actividad económica de una Si se trata de una pyme.

La suspensión de la actividad habrá sido declarada por el arrendatario y la acreditará con un certificado de la Administración tributaria o del órgano competente en su comunidad autónoma.

La reducción de facturación se acredita por una declaración responsable del arrendatario, quien deberá mostrar sus libros contables al arrendador si este lo requiere.

Base jurídica para los aplazamientos

Como dijimos desde el inicio con respecto a todos los alquileres afectados por el Covid-19, la base para que un arrendatario (no solo los beneficiarios de esta norma comentada) solicite una modificación de las condiciones del contrato (ya sea una moratoria o una reducción temporal de deuda) se encuentra en la llamada cláusula rebus sic estantibus. La jurisprudencia la ha admitido para modificar contratos en casos donde haya surgido un riesgo imprevisible e inevitable que provoque un desequilibrio flagrante entre las obligaciones de ambas partes, en el marco de la buena fe contractual.

No se admitió en crisis económicas porque se entendió que el riesgo es inherente a una actividad económica y porque la economía tiene sus ciclos. Pero ahora, con las consecuencias de la crisis sanitaria debida a la pandemia y al estado de alarma que ha establecido el Gobierno, encuentra todo su sentido. Así lo expresa la Exposición de motivos del Real Decreto-ley 15/2020.

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