Medidas aprobadas en el alquiler por el Covid-19

Se han aprobado algunas medidas extraordinarias en relación con los alquileres de vivienda habitual, para tratar de proteger a hogares vulnerables, entendiendo por tales no solo a los arrendatarios sino también a algunos arrendadores. Hay medidas aplicables a todos los alquileres de vivienda habitual y otras que solo se aplican a quienes se encuentran en vulnerabilidad económica en los términos que entiende el Real-decreto ley 11/2020 de 31 de marzo. Las exponemos más abajo.

Nuestro consejo es que se alcance un acuerdo voluntario entre las partes respecto de la renta a pagar durante este periodo. El inquilino que pueda acceder a las ayudas deberá esperar a las convocatorias de las comunidades autónomas.

Prórroga de los arrendamientos de vivienda habitual

Para los contratos que debieran terminar entre el 2 de abril de 2020 y el periodo hasta pasados dos meses desde la terminación del estado de alarma, el arrendatario tendrá derecho a pedir una prórroga extraordinaria por un periodo máximo de 6 meses. Las partes pueden llegar a un acuerdo. Esta prórroga afecta a todos los alquileres de vivienda habitual, no solo a los afectados por las situaciones de vulnerabilidad aquí definidas.

¿Cuáles son las situaciones de vulnerabilidad contempladas?

Deben concurrir todos estos requisitos:

• Sufrir una pérdida sustancial de ingresos ligada a una situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o reducción de jornada por motivo de cuidados, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos. En el mes anterior a la solicitud, el conjunto de ingresos de la unidad familiar (el inquilino y su cónyuge o pareja de hecho inscrita más los hijos, todos residentes en la vivienda) no exceda de 3 veces el IPREM (más 0,1 IPREM por hijo o por mayores de 65 años, o más 0,15 IPREM por hijos en familias monoparentales). Para una pareja sin hijos el limite de ingresos es de 1.613,52 € brutos al mes. Con un hijo: 1.774,87 € al mes; con dos hijos: 1.936,22 € al mes. Si es monoparental con un hijo: 1.855,54 € al mes. El límite se aumenta a 4 o 5 veces el IPREM en caso de haber personas con determinado grado de discapacidad.
• Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos que pague el arrendatario, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
• Que la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita esa vivienda habitual NO sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. No cuentan las participaciones heredadas, ni los casos en los que se sea titular de una vivienda que no esté disponible por causa ajena a su voluntad o que no sea accesible para una persona de esa unidad de convivencia con discapacidad.

  ¿Cómo se acreditan esas condiciones?

  El arrendatario debe presentar estos documentos. Si le es imposible obtener alguno de ellos en estos momentos, lo puede sustituir por una declaración responsable en la que justifique el motivo relacionado con la crisis del Covid-19 y deberá aportarlo en el plazo de un mes tras el fin del estado de alarma.

• Situación de desempleo: mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
• Trabajadores por cuenta propia que cesan en la actividad: certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
• Respecto del número de personas que residen en la vivienda habitual: libro de familia, certificado de empadronamiento en ese momento y en los 6 meses anteriores. Eventualmente la declaración de discapacidad de una de esas personas.
• Declaración responsable del deudor sobre el cumplimiento de los requisitos para considerarse sin recursos económicos suficientes, según los límites antes citados.

  Medidas contempladas

  1.- Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional

  Una vez que termine el estado de alarma y la Justicia vuelva a funcionar con normalidad, en los procedimientos de desahucio relacionados con alquileres de vivienda se podrá ordenar una suspensión extraordinaria del lanzamiento o del procedimiento en el estado en que se encuentre, por un periodo máximo de 6 meses desde el 2 de abril de 2020.

  Para ello, la persona arrendataria debe presentar un escrito para alegar y acreditar ante el Juzgado que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva. Se dará traslado a los servicios sociales para que adopten medidas y no podrá procederse al lanzamiento en el periodo que establezca el Letrado de la Administración de Justicia a la luz de las circunstancias alegadas por el arrendatario y del informe de los servicios sociales (máximo hasta el 2 de octubre de 2020).

  Si se da el caso de que el arrendador también se encuentra en situación de vulnerabilidad aquí contemplada, también se trasladará a los servicios sociales y esto se tendrá en cuenta para el aplazamiento del proceso de desahucio del inquilino.

   

  2.- Inquilinos de pequeños arrendadores particulares

  El inquilino de una vivienda habitual cuyo arrendador sea un particular con no más de 10 inmuebles urbanos (si no lo sabe deberá preguntárselo), puede hacer lo siguiente:

• Llegar a un acuerdo voluntario para el aplazamiento o la condonación total o parcial de la renta.
• A falta de tal pacto, pueden solicitar hasta el 2 de mayo de 2020 un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta. En este caso, el arrendador debe en el plazo de 7 días, comunicar al arrendatario las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que él plantea en relación con las mismas.

  Si el arrendador no acepta ningún acuerdo de aplazamiento, el inquilino que esté en situación de vulnerabilidad podrá acceder a las ayudas transitorias de financiación que se describen a continuación. Ayudas que puede pedir el inquilino vulnerable haya llegado a un acuerdo con su arrendador o no.

  Ayudas transitorias en forma de préstamos sin intereses

  Los inquilinos podrán solicitar a una entidad bancaria un crédito con plazo de devolución de hasta 6 años prorrogable excepcionalmente por otros 4 años, sin gastos ni intereses para el solicitante (está previsto que el ICO avale esos créditos).

  Esas ayudas son finalistas: deben dedicarse al pago de la renta del arrendamiento de vivienda y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta. El Ministerio de Transportes (antiguo Fomento) aprobará un desarrollo para precisar las condiciones de acceso a esas medidas, y habrá que ver cómo las conceden las entidades bancarias (requisitos de solvencia).

  También se prevé otro programa de ayudas directas para los inquilinos vulnerables que no puedan hacer frente a sus rentas o a la devolución posterior de esos préstamos-ayudas transitorias al pago de la renta. Se han incluido en el marco del Plan Estatal de Vivienda por una Orden ministerial posterior. Son ayudas para los hogares que no se hayan recuperado de la situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la crisis sanitaria actual. Esas ayudas las determinará la CCAA correspondiente y serán de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.

  Ayudas al alquiler de las comunidades autónomas.

  3.- Inquilinos de grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda

  Si usted es inquilino vulnerable y su arrendador es una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, puede solicitar un aplazamiento extraordinario y temporal del pago de la renta. Hay que solicitarlo hasta el 2 de julio de 2020.  Se considera “gran tenedor” a personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m².

  Cabe que se alcance un acuerdo voluntario de condonación total o parcial de la renta, o un aplazamiento. Y si no hay un acuerdo voluntario, se prevé que el Arrendador tenga que optar entre estas dos posibilidades:

• Reducir un 50% la renta durante un plazo máximo de 4 meses.
• Aplicar una moratoria al pago de la renta, aplicable tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes si persistiera la vulnerabilidad, prorrogables una a una, hasta un máximo de 4 meses. La renta que no se pague ahora se añadirá de modo fraccionado a partir del término de ese periodo de 4 meses y durante los próximos 3 años, siempre que continúe el contrato o sus prórrogas. No se aplicarán intereses ni penalizaciones.

El arrendatario vulnerable tiene derecho a solicitar las ayudas antes citadas para la financiación del pago de la renta, y en cuanto tenga acceso a ayudas se levantará la moratoria en el pago de la renta.

Primera valoración

Hay que resaltar que en las grandes ciudades, antes de esta crisis el nivel de las rentas de alquiler era muy elevado y mantenía a miles de hogares en el filo de la navaja. La renta se pagaba con el concurso de los ingresos de varios miembros del hogar, sin que existiera un ahorro para contingencias, y en cuanto ha fallado una de estas fuentes de ingresos el pago de la renta se vuelve imposible o muy difícil.

Ahora, a falta de un parque público de vivienda social adecuado a las necesidades del país (repetidamente pedido por OCU), se adoptan medidas para que no se produzcan desahucios ni salidas de las viviendas alquiladas, durante un periodo de tiempo. Esto supone que en primer término sea el arrendador quien padezca las consecuencias de la situación (no podrá recuperar la posesión de la vivienda aun en caso de poder necesitarla), aunque se traten de articular medidas para que pueda recuperar parte del importe de sus rentas.

Las medidas son diferentes en función del tipo de arrendador: unas se prevén para personas físicas que posean hasta 10 inmuebles urbanos, y otras para los grandes tenedores y arrendadores personas jurídicas o institucionales, que son minoría en nuestro país.

En todos los casos, y de modo un tanto voluntarista, el Gobierno preconiza acuerdos entre las partes, para pactar aplazamientos, moratorias o condonaciones de renta.

Queda por ver cómo los arrendatarios vulnerables podrán acceder a préstamos sin interés para poder pagar sus deudas. Los inquilinos de grandes tenedores también tendrán derecho, a falta de pacto, a reclamar una moratoria en el pago.

También hay previstas unas ayudas directas para el pago retardado de esas rentas, que están aún por desarrollar. Se necesitará una gran coordinación con las comunidades autónomas para su aplicación práctica.

En la espera de poder acceder a las ayudas que en cada caso procedan, OCU anima a los arrendadores a alcanzar acuerdos con los inquilinos afectados por esta crisis, y a documentarlos por escrito, mediante intercambio de correos electrónicos o de otras aplicaciones de mensajería. Y recuerda que las medidas adoptadas se justifican para aquellos hogares en situación de vulnerabilidad ocasionada por la crisis del Covid-19, sin que haya justificación para el impago o el retraso en el pago para hogares que no estén en esa situación.

La situación  de dificultades de pago en las rentas irán más allá del periodo de alarma y de los inmediatos meses posteriores. A corto y medio plazo es esperable un descenso en los precios del alquiler y de la vivienda, pero seguirá habiendo un problema de acceso a la vivienda. Se hace más urgente que nunca la creación de un parque público suficiente de viviendas en alquiler. 

Recuerde que aunque no le paguen la renta, el arrendador debe declarar y pagar IRPF por las rentas exigibles como si se las hubiesen pagado, salvo que pasen 6 meses desde el impago reclamado, en cuyo caso podría deducirlas como rentas de "dudoso cobro".Pero si llega a un pacto de reducción de las rentas o de aplazamiento, lo que debe declarar en IRPF son las rentas exigibles en 2020.