Soy un arrendador particular con dos pisos, ¿en qué me afecta la Ley de Vivienda?

La Ley de Vivienda entró en vigor el 26 de mayo de 2023. Parte de su contenido está relacionada con los alquileres.

En materia de alquiler, los cambios afectan a los alquileres de vivienda, no al resto. Si bien la Ley ha previsto la creación de un grupo de trabajo para estudiar medidas sobre los alquileres de uso distinto al de vivienda, en particular, de los contratos de arrendamiento celebrados por temporada sobre fincas urbanas de uso vivienda.

Atención: los principales cambios en alquileres de vivienda nuevos están supeditados a que cada comunidad autónoma defina sus zonas de mercado tensionado. La declaración de zona de mercado tensionado debe estar justificada por una memoria. Es previsible que en algunas ciudades sea declarada con cierta rapidez, como en Barcelona y otros 139 municipios de Cataluña, mientras que en otras no está claro que llegue a hacerse. Es cierto que las condiciones básicas para poder declararla se dan en casi todas las grandes ciudades de España y en muchos de sus barrios, pero al fin y al cabo se trata de una decisión de política de vivienda que depende de los gobiernos autonómicos y municipales.

En su contrato actual no tiene que hacer ningún cambio. Aunque se le aplican las limitaciones a la actualización de rentas para 2023 (2%) y 2024 (3%).

Veamos qué reglas se imponen al pequeño arrendador en las zonas que se declaren de mercado tensionado y cuáles afectan a todos los pequeños arrendadores.

Vea todos los cambios de la nueva Ley de Vivienda.

Hay cambios en la tributación de los alquileres de vivienda. Si su zona es declarada de mercado tensionado, puede interesarle hacer una rebaja en la renta para mejorar la tributación. Vea un ejemplo con cifras más abajo.

Con uno, dos o tres pisos usted no es un gran tenedor

Lo primero es aclarar quién es gran tenedor de vivienda a efectos de la Ley y quién no lo es.

La Ley define con carácter general como “Gran tenedor” a “la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros”.

Pero en las zonas de “mercado residencial tensionado” las comunidades autónomas pueden ampliar la consideración de “grandes tenedores” a las personas físicas o jurídicas que sean titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito. Habrá que esperar a esas declaraciones para ver el límite aplicable en su zona. Cataluña ha anunciado que considera gran tenedor al propietario de cinco o más inmuebles, salvo en el caso de promotores sociales que tengan como objeto la promoción de inmuebles de protección social destinados al alquiler.

Por tanto, si usted tiene uno o dos pisos en alquiler, o hasta cuatro en una misma zona, no se le considerará gran tenedor a los efectos de esta Ley. Pero sí hay normas que le afectan.

Mayor duración de los contratos de alquiler de vivienda

Como se sabe, desde el 6 de marzo de 2019 los contratos de alquiler de vivienda pueden durar hasta 5 años si lo quiere el inquilino (7 años si el arrendador es un apersona jurídica). Al cabo de los 5 años el arrendador puede hacer dos cosas: dar por finalizado el contrato avisando con 4 meses, o dejar que el contrato se prorrogue por hasta otros 3 años más si quiere el inquilino.

La novedad -que le afecta como pequeño arrendador- es que para contratos de alquiler de vivienda firmados a partir del 26 de mayo de 2023, cuando llegue a los cinco años, si se está en una zona de mercado tensionado, el inquilino tendrá derecho a decidir si quiere la prórroga de tres años. Ya no será decisión del arrendador. Si el inquilino lo pide, será obligatorio.

Estamos hablando de algo que ocurrirá como pronto en mayo de 2028. Debe tenerlo en cuenta y recordar prever en el contrato la posibilidad de poder recuperar la vivienda alquilada en caso de necesidad de ella para su uso como vivienda permanente por el titular, el cónyuge o un pariente de primer grado.

Límites a la renta de alquileres de vivienda para pequeños arrendadores

Los límites al importe de la renta afectan a alquileres de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado.

Primera situación: la casa ha estado ya alquilada en los últimos cinco años

Entonces, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior. Es decir, si el contrato anterior imponía el gasto de comunidad al arrendador, en el nuevo no puede imponerse al inquilino.

Solo se permiten una subida añadida del 10% en casos excepcionales:

1. Cuando en los dos años anteriores al nuevo contrato se haya realizado en la vivienda: Una actuación de rehabilitación; Actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30%. Se demostrará con sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación. O actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.
2. Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.

Segunda situación: en los últimos cinco años no ha estado vigente ningún contrato de arrendamiento de esa vivienda

Siempre en estas zonas de mercado tensionado, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique. Esos índices se desarrollarán progresivamente.

Este límite se aplica contratos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023 una vez se encuentre aprobado el referido sistema de índices de precios de referencia. Por el momento no hay índice válido aprobado. Lo aprobará el Ministerio de Transportes por ámbitos territoriales. Este segundo límite siempre se impondrá a contratos de alquiler de vivienda firmados por grandes tenedores.

Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato

Para contratos de alquiler de vivienda firmados a partir del 26 de mayo de 2023, el arrendador correrá en todo caso con la comisión de agencia y los posibles gastos de formalización del contrato. La comisión suele ser de un mes de renta o del 10% de la renta anual, más IVA. Aunque hay que recordar que existe libertad total para los honorarios, son nulas las "recomendaciones" de colegios o colectivos, y las "costumbres" que pretendan imponerse.

Por supuesto, en el caso en que el arrendador no realice un encargo de alquiler a una agencia inmobiliaria sino que arriende la casa por su cuenta, no tendrá que pagar ninguna comisión.

Trámites más complejos para el desahucio

La Ley de Vivienda también incorpora algunos cambios en los procesos de desahucio. En caso de impago de la renta de alquiler es previsible que el proceso para poder recuperar la casa tras una demanda por impago sea más largo a partir de ahora, especialmente si el inquilino tiene la consideración de vulnerable.

Nuestra recomendación al arrendador es que contrate un buen seguro de impago de rentas de alquiler, como el que OCU ha negociado para sus socios. Tenga en cuenta que los suscriptores de Fincas y casas pueden asegurar hasta 24 meses de renta (con uno de franquicia).

Alternativas al alquiler de vivienda

Si le surgen dudas sobre alquilar su vivienda, la duración del contrato, las dificultades para recuperar la casa ante un impago, los límites a la renta del alquiler, etc., puede plantearse alquilar el piso de otro modo. Como alquiler de temporada o por habitaciones, por ejemplo.

Tenga en cuenta además que el beneficio fiscal en IRPF por alquilar vivienda baja con carácter general de una reducción del 60% a una del 50%, si bien el porcentaje puede ser mayor en ciertos casos.

Veamos un ejemplo de la renta y su tributación en 2023 y 2024

Dados los cambios en IRPF para la tributación de ingresos de alquiler de vivienda, si su zona es declarada de mercado tensionado y tiene que firmar un nuevo contrato, es posible que le interese a usted aplicar una pequeña rebaja en la renta respecto de la renta anterior. Lo vemos con un ejemplo. Le exponemos el resumen en la tabla de abajo, y se lo explicamos a continuación.

Usted está alquilando en 2023 un piso de 100 m² por 1.000 euros mensuales. Como gastos anuales tiene 2.700 euros, que son la suma de 500 euros de IBI, 1.200 de comunidad de propietarios, 300 euros de seguro del hogar, 300 euros del seguro de impago de rentas y 400 euros de reparaciones. Suponemos que el importe de estos gastos sube de media con una inflación estimada del 4%. Estimamos que usted tributa en IRPF a un marginal del 30%.

Vea aquí cómo tributa en 2023, cómo tributará en 2024 y cómo tributaría en 2024 si rebajara la renta del alquiler un 6%.

Explicación: A partir de 2024 se modifica en el IRPF el porcentaje de reducción del que puede beneficiarse el arrendador de viviendas. Hasta ahora y para contratos vigentes, la reducción era del 60% del rendimiento neto.

Ahora, con carácter general la reducción disminuye y pasa a ser del 50%. Pero ese porcentaje se amplía en función de ciertos factores:

a) En un 90% cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% sobre la última renta del anterior contrato de alquiler de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.

b) En un 70 % cuando no cumpliéndose los requisitos señalados en la letra a) anterior, se produzca alguna de las circunstancias siguientes:

1.º Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años. Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos previstos en esta letra.

2.º Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica a que se refiere la Ley 19/2021, de 20 de diciembre, por la que se establece el ingreso mínimo vital, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.

c) En un 60% cuando, no cumpliéndose los requisitos de las letras anteriores, la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.

Los requisitos señalados deberán cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, siendo la reducción aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos.