Soy un arrendador particular con dos pisos, ¿en qué me afecta la Ley de Vivienda?

La Ley de Vivienda entró en vigor el 26 de mayo de 2023. Parte de su contenido está relacionada con los alquileres.

En materia de alquiler, los cambios afectan a los alquileres de vivienda, no al resto. Si bien la Ley ha previsto la creación de un grupo de trabajo para estudiar medidas sobre los alquileres de uso distinto al de vivienda, en particular, de los contratos de arrendamiento celebrados por temporada sobre fincas urbanas de uso vivienda.

Atención: los principales cambios en alquileres de vivienda nuevos están supeditados a que cada comunidad autónoma defina sus zonas de mercado tensionado. La declaración de zona de mercado tensionado debe estar justificada por una memoria. Es previsible que en algunas ciudades sea declarada con cierta rapidez  como en Barcelona y otros 139 municipios de Cataluña, mientras que en otras no está claro que llegue a hacerse. Es cierto que las condiciones básicas para poder declararla se dan en casi todas las grandes ciudades de España y en muchos de sus barrios, pero al fin y al cabo se trata de una decisión de política de vivienda que depende de los gobiernos autonómicos y municipales.

En su contrato actual no tiene que hacer ningún cambio. Aunque se le aplican las limitaciones a la actualización de rentas para 2023 (2%) y 2024 (3%).

Veamos qué reglas se imponen al pequeño arrendador en las zonas que se declaren de mercado tensionado y cuáles afectan a todos los pequeños arrendadores.

Vea todos los cambios de la nueva Ley de Vivienda.

Hay cambios en la tributación de los alquileres de vivienda. Si su zona es declarada de mercado tensionado, puede interesarle hacer una rebaja en la renta para mejorar la tributación. Vea un ejemplo con cifras más abajo.

Con uno, dos o tres pisos usted no es un gran tenedor

Lo primero es aclarar quién es gran tenedor de vivienda a efectos de la Ley y quién no lo es.

La Ley define con carácter general como “Gran tenedor” a “la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros”.

Pero en las zonas de “mercado residencial tensionado” las comunidades autónomas pueden ampliar la consideración de “grandes tenedores” a las personas físicas o jurídicas que sean titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito. Habrá que esperar a esas declaraciones para ver el límite aplicable en su zona.

Por tanto, si usted tiene uno o dos pisos en alquiler, o hasta cuatro en una misma zona, no se le considerará gran tenedor a los efectos de esta Ley. Pero sí hay normas que le afectan.

Mayor duración de los contratos de alquiler de vivienda

Como se sabe, desde el 6 de marzo de 2019 los contratos de alquiler de vivienda pueden durar hasta 5 años si lo quiere el inquilino (7 años si el arrendador es un apersona jurídica). Al cabo de los 5 años el arrendador puede hacer dos cosas: dar por finalizado el contrato avisando con 4 meses, o dejar que el contrato se prorrogue por hasta otros 3 años más si quiere el inquilino.

La novedad -que le afecta como pequeño arrendador- es que para contratos de alquiler de vivienda firmados a partir del 26 de mayo de 2023, cuando llegue a los cinco años, si se está en una zona de mercado tensionado, el inquilino tendrá derecho a decidir si quiere la prórroga de tres años. Ya no será decisión del arrendador. Si el inquilino lo pide, será obligatorio.

Estamos hablando de algo que ocurrirá como pronto en mayo de 2028. Debe tenerlo en cuenta y recordar prever en el contrato la posibilidad de poder recuperar la vivienda alquilada en caso de necesidad de ella para su uso como vivienda permanente por el titular, el cónyuge o un pariente de primer grado.

Límites a la renta de alquileres de vivienda para pequeños arrendadores

Los límites al importe de la renta afectan a alquileres de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado.

Primera situación: la casa ha estado ya alquilada en los últimos cinco años