Medidas especiales en alquileres para 2024
El año 2024 se presenta con algunas novedades en lo referente a los alquileres de vivienda.
Un primer cambio tiene efectos fiscales para el propietario: en los nuevos contratos de alquiler de vivienda que se firmen a partir de 2024 el porcentaje de reducción que puede aplicar el arrendador en su IRPF al declarar los ingresos netos pasa a ser del 50% con carácter general, frente al 60% antes vigente. En las zonas que se declaren de mercado tensionado será posible aplicar porcentajes superiores de reducción en casos como la rebaja de rentas respecto de contratos anteriores o la concertación de nuevos alquileres con jóvenes.
Límites a la renta del alquiler en Cataluña.
Si existe algún contrato que vaya a llegar a término en los próximos meses, vea aquí qué opciones existen para renovarlo o hacer uno nuevo.
Por otro lado, el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, publicado en el BOE del 28 de diciembre de 2023, actualizó algunas de las medidas extraordinarias que el Gobierno aprobó desde marzo de 2020 a consecuencia de la pandemia y desde marzo de 2022 para tratar de paliar los efectos de la escalada de la inflación.
En materia de alquileres, se amplía hasta el 31 de diciembre de 2024 la suspensión de los procedimientos de desahucio y lanzamientos para hogares vulnerables. Está regulado en el Real Decreto-ley 11/2020 de 31 de marzo, en su artículo 1, que ahora es modificado nuevamente. De esta manera, la medida “extraordinaria y temporal” cumplirá -al menos- más de cuatro años y medio de vigencia. ** Con posterioridad se ha prorrogado para todo el año 2025.
Vea la escalada del precio de los alquileres.
Todo gira en torno al concepto de vulnerabilidad económica del inquilino. Ante un proceso de recuperación de la vivienda alquilada por impago u otro incumplimiento grave, si el inquilino acredita su vulnerabilidad, habrá que esperar a que los servicios sociales encuentren el modo de ofrecerle una alternativa de alojamiento y mientras tanto no podrá procederse al desahucio. El propietario tendrá que esperar el tiempo que sea sin poder cobrar y sin poder recuperar su propiedad.
Y esto se aplica también a algunos casos de ocupaciones ilegales.
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La posibilidad de que el propietario o arrendador solicite una compensación se extiende hasta el 31 de enero de 2025. (Ampliado luego el plazo hasta el 31 de enero de 2026).
Quién es inquilino vulnerable (o quién no lo es)
Para que se considere vulnerable, el inquilino debe estar en una de estas situaciones:
- Que le inquilino pase a estar en situación de desempleo, ERTE o haya reducido su jornada o por otra circunstancia tenga una pérdida sustancial de ingresos, de modo que el conjunto de ingresos de la unidad familiar no alcance el equivalente a 3 veces el IPREM, aumentado según el número de hijos o mayores de 65 años, o en presencia de personas con alguna discapacidad o dependencia, pudiendo alcanzar el límite de ingresos las 5 veces el IPREM.
- Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
Informe OCU sobre el alquiler: quién es vulnerable.
Con los precios de los alquileres en las grandes ciudades, no es nada excepcional que el importe de la renta sumado a los costes de los suministros superen ese 35% de los ingresos de la unidad familiar. En la encuesta de OCU el 63% de los inquilinos debían destinar más del 30% de sus ingresos a la renta y los suministros.
Los arrendadores se ven abocados a hacer una rigurosa selección de candidatos a inquilinos. En un contexto de gran demanda de vivienda por la creación de hogares nuevos y con un parque de vivienda social exiguo, quienes salen perdiendo son los hogares con menores ingresos, que encuentran más dificultades para acceder al alquiler.
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La actualización de rentas limitada al 3%
Para la actualización anual de la renta de alquiler en contratos vigentes, existe un límite del 3% aplicable a la actualización a aplicar en 2024. Si el arrendador no es un gran tenedor, es posible pactar una subida distinta, pero si no hay acuerdo rige el límite del 3%. Si el arrendador es un gran tenedor, no puede sobrepasarse ese límite del 3%.