¿Qué le pasa a la vivienda tras caer las ventas un 19%?

Bajadas internacionales de precios de la vivienda

Según los datos del Banco de España, el índice de precios reales de la vivienda, descontada la inflación, bajó en 2023 un 13,9% en Alemania, un 6,3% en Francia, un 10% en Países Bajos y un 3,5% en Italia. En España apenas bajó un 0,2% en términos reales, lo mismo que en Japón y cerca del -0,3% de Estados Unidos. En muchos países de nuestro entorno sí se observa el efecto de la subida de los tipos de interés, mientras que en España no termina por ahora de hacer mella en los precios, según las estadísticas.

Las ventas de viviendas, que habían caído un 10% en 2023 y volvieron a subir en el mes de febrero (5,8% anual), marcaron una caída del 19% en el mes de marzo, según el INE. Tanto la tendencia del mercado en países del entorno como la bajada de las ventas han sido en el pasado signos precursores de una bajada de precios en nuestro país. Pero la demanda sigue tirando del carro ante una oferta pasiva. Un 34% de las compras de vivienda de marzo se hizo sin hipoteca.

El número de hipotecas contratadas sobre viviendas cayó en España un 18% en el mes de marzo 2024, según el INE (en Navarra y en la Comunidad de Madrid su numero aumentó). El importe medio de esas hipotecas sobre viviendas bajó un 3,5% en el mes. Un 47% fueron hipotecas a tipo variable, que al inicio gozan de un interés algo inferior a las de tipo fijo.

Las mejores hipotecas de mayo 2024

Más demanda de casas y menos oferta

En los años 2021, 2022 y 203 se crearon en España 771.000 nuevos hogares según el INE. El número de viviendas nuevas terminadas en el mismo periodo fue de 267.000. Un periodo en el que la población aumentó en nuestro país en 1.209.000 personas. El desequilibrio aumenta ya que las viviendas terminadas en 12 meses hasta febrero de 2024 han bajado hasta 84.400, mientras que el ritmo de crecimiento de la población prosigue, con 460.000 nuevos residentes en un año hasta abril de 2024, según la Encuesta Continua de Población. El incremento anual del número de hogares en el primer triemestre de 2024 fue de 238.000 según la EPA.

VARIACIÓN DE DEMANDA Y OFERTA DE VIVIENDA EN ESPAÑA 2021-2022-2023

INE, Encuesta Continua de Población. El dato de viviendas corresponde a certificaciones de fin de obra (M. Transportes).

El despertar del alquiler en las capitales

La escalada de los precios del alquiler ya no es cosa de las cinco ciudades más pobladas del país, ni de núcleos turísticos. Las subidas llegan con fuerza a capitales de provincia que hasta ahora no habían mostrado esta tendencia al alza. Los movimientos de precios de la vivienda se acaban trasladando a ciudades menos pobladas, pero llama la atención el alcance de algunas subidas. Por ejemplo, en Córdoba, Zamora, Cáceres, Ávila, Lugo o Cuenca, todas con aumentos anuales del alquiler por encima del 10%. Y por encima de todas, Segovia, que ha visto aumentar la renta mensual media en más del 20% en los últimos 12 meses (hasta abril 2024). Al igual que Guadalajara (15,5%), puede estar viviendo un efecto de la onda de expansión de la subida de precios que padece Madrid desde hace años. Junto a esas llamativas subidas también se aprecian otras capitales de provincia donde los precios no se han desbocado (¿aún?), e incluso varias ciudades donde los precios han bajado. Es el caso de Jaén, Huesca y sobre todo Teruel (-6%). Vea las cifras de variación en la tabla.