Cómo queda la suspensión de desahucios a inquilinos vulnerables
La suspensión de los desahucios para inquilinos vulnerables vuelve a estar en vigor hasta el 31 de diciembre de 2025, en principio.
Como es sabido, la nueva prórroga anual de la suspensión fue aprobada en el Real Decreto-ley 9/2024, de 23 de diciembre, pero esta norma no fue convalidada por el Congreso de los Diputados, decayendo su vigencia entre el 22 y el 30 de enero de 2025. Posteriormente, el Gobierno ha aprobado un nuevo Real Decreto-ley, el 1/2025, de 28 de enero, que vuelve a introducir la suspensión de los desahucios, en vigor desde el 30 de enero de 2025 hasta el 31 de diciembre de este año (si nada cambia una vez más).
En paralelo, el Tribunal Constitucional ha declarado inconstitucionales algunas exigencias hasta ahora vigentes en el procedimiento legal tendente a la recuperación de la posesión del inmueble por su propietario, que había introducido la Ley de Vivienda. Veremos en qué medida esto contribuye a que los procedimientos no se alarguen innecesariamente.
En qué consiste esa supensión de desahucios
El Gobierno afirma que el crecimiento de precios de la vivienda, la insuficiencia de oferta asequible y la “sobreexposición financiara en los hogares al pago del alquiler” justifica a sus ojos la ampliación hasta el 31 de diciembre de 2025 de la suspensión de procedimientos de desahucio y lanzamientos para hogares vulnerables.
En virtud de ello, la persona arrendataria podrá instar un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado, por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.
Se deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica:
a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o reduzca su jornada por motivos de cuidados, de manera que sus ingresos no alcancen el límite de 3 veces el IPREM. Ese límite se amplía por existencia de hijos, de mayores de 65 años, de personas con alguna discapacidad… hasta 5 veces el IPREM.
b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.
Es una medida de “carácter extraordinario y temporal” que cumplirá más de cinco años, de acuerdo a esta nueva ampliación.
También se aplica a determinados casos de ocupación de vivienda, cuando la casa pertenezca a persona jurídicas o a personas físicas titulares de más de 10 viviendas, salvo que sea su domicilio habitual o su segunda residencia (o los del arrendatario del titular de esa vivienda).
En la medida en que el problema de los inquilinos vulnerables (que cada vez son más porque el precio medio del alquiler sube por encima de la subida de los salarios) se deja en manos de los arrendadores particulares ante la pasividad total de una Administración que no ofrece soluciones, la medida de la suspensión de los desahucios contribuye al temor de los propietarios a no poder recuperar en tiempo razonable sus viviendas. Con impacto en la disminución de la oferta de casas en alquiler y en la subida de precios.
Los arrendadores afectados pueden solicitar hasta el 31 de enero de 2026 una compensación por rentas no cobradas en aplicación de esta medida, desde el acuerdo de suspensión hasta que la suspensión se levante.
Todo ello se recoge ahora en el artículo 72 y siguientes del Real Decreto-ley 1/2025, de 28 de enero, que modifica (para extender su vigencia) el artículo 1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo.
Otras medidas sobre vivienda: ¿un aval que tranquilice?
El Real Decreto ley 1/2025 incluye el anuncio de una futura medida. Se trata de contar con un aval público para que los arrendadores puedan cobrar las rentas de alquiler dejadas de pagar hasta recuperar la posesión, los gastos de suministros debidos y los daños que se puedan ocasionar en la vivienda arrendada. Se trata de cubrir los posibles impagos derivados de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual y permanente para jóvenes menores de 35 años y familias vulnerables en unos términos que se establecerán en un futuro reglamento. Eso si el arrendador fija la renta de alquiler de acuerdo a los índices estatales de referencia oficiales.
Informaremos de estos futuros avales, que se tramitarán ante la respectiva comunidad autónoma. Será necesario firmar un compromiso relativo al aval, según un modelo que se dará a conocer. La solicitud para el cobro de las cantidades debidas y avaladas se podrá realizar en el plazo de 6 meses desde que la propiedad recupere la posesión de la vivienda.
Se ha previsto que el reglamento se apruebe antes de finales de julio de 2025 y será de aplicación respecto a los contratos vigentes a la entrada en vigor del Real decreto-ley 1/2025 (30 de enero de 2025).
A la espera del SEPES
Por otro lado, la norma que no fue convalidada también pretendía avanzar en la movilización de vivienda y suelo públicos para la puesta a disposición de más vivienda social. Así, regulaba los términos en que se realizará la asignación a SEPES de inmuebles del Patrimonio del Estado para destinarlos a la política de vivienda asequible.
Con idea de aportar a la empresa pública SEPES una serie de inmuebles del Patrimonio del Estado. El objetivo es otorgar a esta sociedad una plena capacidad de disposición sobre los inmuebles y hacerlo con urgencia para permitir que SEPES empiece cuanto antes a desarrollar las actuaciones de construcción o rehabilitación sobre suelo o inmuebles de titularidad pública, que vayan a estar destinadas a vivienda social o a precios asequibles.
Para agilizar el proceso no se iba a exigir hacer una valoración previa de esos inmuebles que se aportarán.
Ese incremento de la vivienda social disponible es tan esperado como demandado desde hace años. Mientras se hace realidad, la oferta de pisos en alquiler sigue disminuyendo por los temores del pequeño arrendador. Esos temores no disminuyen, con la perspectiva de no poder recuperar en tiempo razonable la vivienda en casos de impago, debido -entre otros motivos- a la siguiente medida. Nos tememos que los precios seguirán subiendo en los próximos meses.