El Índice de precios de alquiler del Ministerio de Vivienda
En España alrededor del 16% de los hogares viven de alquiler. El porcentaje es del 18% en municipios de entre 50.000 y 500.000 habitantes, y del 23% en ciudades de más de 500.000 habitantes, según el INE.
El Ministerio de Vivienda ha publicado los datos del Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda.
Puede consultarse para cada vivienda aquí, introduciendo la dirección completa o la referencia catastral.
Al entrar se deben indicar las características de la vivienda y del contrato de arrendamiento: año de construcción, superficie, si dispone de ascensor y aparcamiento, estado de conservación, si está amueblado, altura del piso, certificado energético, zonas comunitarias, servicios de conserjería, etc. Algunas de estas características (superficie y antigüedad del edificio) son proporcionadas en tiempo real por la base de datos del Catastro Inmobiliario.
La aplicación del Ministerio ofrece automáticamente un rango de valores de la vivienda, expresados en euros mensuales de alquiler.
También se puede generar un informe en pdf con los resultados, cuyo contenido será verificable a través de la aplicación.
El rango superior actúa como límite en las zonas declaradas tensionadas. En estos momentos hay zonas declaradas tensionadas en Cataluña, vea aquí sus precios de alquiler máximo.
Qué viviendas tienen precio de referencia en alquiler
El sistema ofrece un rango de valores de precios de alquiler, atendiendo a la localización, superficie y demás características, para viviendas alquiladas situadas en edificios de tipología residencial colectiva de más de cinco años de antigüedad, y cuya superficie construida no sea inferior a 30 m2 ni superior a 150 m2.
En las ponderaciones utilizadas por el Ministerio de Vivienda, la planta baja con patio tiene la mayor puntuación, junto con el ático y los pisos 7º en adelante. También puntúan las “vistas especiales”.
Estudio sobre el acceso a la vivienda en alquiler: problemas, propuestas.
Para qué sirve este precio del alquiler a efectos prácticos
El Índice solo tenía inicialmente un efecto directo para nuevos contratos que vayan a firmarse en aquellas zonas que se declaren de mercado tensionado. Pero esto va a cambiar.
El Índice no sirve para pedir al casero que baje la renta de un alquiler existente. Tampoco para tratar de negociar el precio de un nuevo alquiler en las zonas que no hayan sido declaradas de mercado tensionado. Mejor dicho: como inquilino siempre se puede pedir al casero que reduzca el precio y hay algunos argumentos para solicitarlo, pero el nuevo índice no es vinculante y el casero no tiene que adecuar la renta a la que resulte del índice (salvo en lo previsto para las zonas declaradas de mercado tensionado, por el momento no hay ninguna).
Sin embargo, el Gobierno ha anunciado la futura creación de un aval para garantizar el cobro de la renta a los arrendadores en determinados casos (inquilinos jóvenes y hogares vulnerables), y uno de los requisitos que se pedirán es que la renta del contrato no supere la marcada por este índice. También se ha hablado de posibles beneficios fiscales a quienes ajusten sus rentas de alquiler a este índice.
Por el momento, solo Cataluña ha solicitado y obtenido la declaración de zonas de mercado tensionado. Vea qué implica la declaración de zona de mercado tensionada para los contratos de alquiler de vivienda. Navarra y País Vasco cuentan con declarar zonas de mercado tensionado.
En zonas que se declaren de mercado residencial tensionado el valor superior del rango marcará el límite de la renta en los nuevos contratos de alquiler de vivienda de grandes tenedores, así como en todos los nuevos contratos de alquiler de viviendas situadas en dichas zonas tensionadas, que no hayan estado arrendadas en los últimos cinco años.
Cómo se ha calculado ese índice de referencia del mercado de alquiler
Según la información facilitada por el Ministerio de Vivienda, el índice de precios ofrece una horquilla conformada por un valor inferior y uno superior, en la que se entiende que debe situarse de manera orientativa la renta del alquiler de una vivienda, según los últimos datos disponibles.
Se ha elaborado a partir de diversas fuentes de información, pero para estimar la renta básicamente se toma el dato obtenido de las declaraciones de IRPF por parte de arrendadores de vivienda cuyo uso sea exclusivamente de vivienda habitual, que son personas físicas.
El problema es que la última información disponible en 2024 proviene de datos de 2022, y se explotan datos desde el año 2015, con lo que existe un decalaje temporal importante con la realidad actual.
Por lo tanto, los precios resultantes del índice tienen poco que ver con los precios que un aspirante a inquilino se encuentra cuando va al mercado a buscar una casa en alquiler.
Se plantea la cuestión de hasta qué punto es un índice útil o una referencia voluntarista cuya única aplicación práctica se limitará a su uso en las zonas declaradas de mercado tensionado.