Alquiler: dudas sobre los límites a la renta en zonas tensionadas
En cuanto a la determinación de la renta de un alquiler de vivienda, de partida, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dice que la renta del alquiler es libre, la que las partes estipulan libremente.
Ahora bien, la Ley de Vivienda de 2023 introdujo algunos límites para alquileres de vivienda en inmuebles situados en una zona declarada oficialmente de “mercado residencial tensionado”.
Esa declaración se hace a iniciativa de los ayuntamientos y comunidades autónomas, y debe ser aprobada por el Ministerio de Vivienda y publicada en el boletín oficial del Estado.
Por el momento, en Cataluña se han definido zona de mercado tensionado un total de 271 municipios (vea aquí la lista), tras haber ampliado la lista inicial el 10 de octubre de 2024. Los límites a las rentas en Cataluña. En el País Vasco se han declarado tensionados los municipios de Rentería, Irún, Baracaldo, Zumaya y Lasarte-Oria. Y se anuncian nuevas próximas declaraciones en San Sebastián. También Navarra ha anunciado su intención de declarar zona tensionada a algunos municipios, al igual que próximamente se hará en el municipio de La Coruña.
Puede consultar todas las zonas declaradas oficialmente de mercado tensionado aquí, con su fecha de vigencia (tres años, prorrogables).
El último seminario online que organizó OCU sobre el alquiler fue la ocasión de plantear numerosas preguntas por los participantes. Hemos ido respondiendo a las dudas que no dio tiempo a atender en directo, de manera que queden publicadas en esta web de OCU especializada en la vivienda.
Vea aquí el webinar sobre alquiler de OCU.
¿Quién es gran tenedor en Cataluña?
¿En qué casos interesa al arrendador bajar la renta del alquiler?
Qué limite de renta se aplica a nuevos contratos de alquiler
En zonas declaradas de mercado tensionado (solo en ellas), la renta pactada al inicio del nuevo contrato está sujeta a estos límites:
- Si en la misma vivienda ya existía un contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años, la renta del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior. Y no se pueden fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior. Es decir, si el contrato anterior no preveía el pago de la comunidad por el inquilino, en el nuevo contrato tampoco se podrá imponer ahora ese gasto al inquilino.
Excepcionalmente existe la posibilidad de subir esa renta anterior (actualizada) con un 10% adicional en estos supuestos:
- Si la casa se ha rehabilitado en los dos años anteriores a la firma del nuevo contrato. No sirve cualquier reforma: como criterio general se exige que el coste de la rehabilitación supere el 25% de coste de adquisición de la vivienda.
- Si en esos dos años anteriores se han hecho obras que acrediten un ahorro de energía primaria no renovable del 30%, o si se hubieran finalizado mejoras de la accesibilidad.
- Cuando el contrato posibilite que el inquilino pueda seguir voluntariamente en el alquiler durante un periodo de diez o más años, en las mismas condiciones.
- Si no existía un contrato de alquiler anterior vigente en los últimos cinco años, la renta del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio que sea aplicable a esa vivienda conforme al sistema de índices de precios de referencia.
- En alquileres donde el arrendador sea un gran tenedor de vivienda, la renta del contrato siempre debe respetar el límite máximo del precio de referencia, hubiera o no un contrato anterior. Cuando la CCAA delimite las zonas de mercado tensionado debe definir también quién es gran tenedor: a nivel estatal lo es quien tenga más de diez inmuebles y en Cataluña y en País Vasco quien tenga cinco o más inmuebles en una zona tensionada.
Cómo consultar los índices de referencia del alquiler
Al declarar oficialmente las zonas tensionadas, las comunidades autónomas deben publicar el índice de referencia de precios de alquiler. Dicho índice ofrece un rango de precios y no hay que exceder del máximo. Con carácter general puede consultarse en la web del Ministerio de Vivienda. Basta con poner la referencia catastral o la dirección completa de la vivienda de que se trate.
Esos precios de referencia están disponibles para viviendas en edificios colectivos, de más de cinco años de antigüedad, y de entre 30 y 150 m2 de superficie construida.
Tanto el País Vasco como Navarra hacen sus propios índices y los comunican al Ministerio de Vivienda, ya que gestionan ellos su IRPF (fuente de los datos).
