Casos donde interesa bajar la renta del alquiler

¿Interesa bajar la renta en alquiler en zona tensionada?

Desde enero de 2024, a los contratos de alquiler de vivienda celebrados desde el 26 de mayo de 2023 es posible aplicarles una reducción especial del 90% en el IRPF, en lugar de la genérica del 50%.

• La condición es que, si ha existido un contrato anterior sobre esa misma vivienda en los últimos cinco años, la renta del nuevo contrato sea inferior a la renta del contrato anterior en más de un 5%.
• Otra condición para aplicar ese 90% de reducción es que en la fecha de firma del contrato la zona estuviera declarada como zona de mercado tensionado.

El Ministerio de Vivienda informa de las zonas declaradas de mercado tensionado y de sus fechas de declaración. El plazo de la declaración es de 3 años, prorrogable.

En Cataluña hay dos listados de zonas tensionadas: uno vigente desde el 16 de marzo de 2024 (que incluye a Barcelona) y otro vigente desde el 10 de octubre de 2024.

En el País Vasco se declaró zonta tensionada el municipio de Rentería, en Guipúzcoa, con efecto desde el 31 de enero de 2025. Posteriormente también en Lasarte - Oria, Zumaya, Baracaldo e Irún.

Hacemos unos cálculos para el propietario

En una zona tensionada, al propietario le puede interesar firmar un nuevo contrato y aplicar una rebaja a la renta. Porque al aplicar un mayor beneficio fiscal, el ingreso final neto que percibirá por esa vivienda alquilada será superior al que percibía si no hiciera la rebaja. Lo vemos con un ejemplo.

1. Supongamos que en 2024 tuvo una vivienda alquilada por 1.000 euros al mes, en una zona que se ha declarado de mercado tensionado.

   En un año supone un ingreso de 12.000 euros brutos.

   Para calcular el neto de un modo simplificado, consideraremos un 25% de gastos (reparaciones, IBI, comunidad, seguros, posible agencia al contratar…). El ingreso pasaría a ser de 9.000 euros al año.

   Tributación en IRPF: supongamos que tributa a un tipo del 30%, que se aplica al 50% de los ingresos netos. Pagaría de IRPF 1.350 euros.

   El neto tras impuestos sería de 7.650 euros.

    

2. Ahora suponemos que sigue con el contrato otro año más y sube la renta con el nuevo IRAV, Índice de referencia de Alquileres. Que para enero de 2025 fue del 2,2%.

   ¿Cómo quedan las cifras?

   La renta bruta anual que cobrará es de 1.022 euros al mes y 12.264 euros al año. Si descontamos el 25% de gastos, se queda en una renta neta de 9.198 euros.

   Tributación en IRPF: con el mismo tipo de IRPF al 30%, que se aplica al 50% de los ingresos netos. Pagaría de IRPF 1.379,7 euros.

   El neto tras impuestos sería de 7.818,3 euros.

Aplicando una rebaja del 6% en la renta

Ahora suponemos que firma un nuevo contrato de alquiler para esa misma casa. Y aplicamos una rebaja en el precio, que es del 6% calculada sobre la renta del contrato anterior, una vez actualizada con el IRAV.

La renta inicial era de 1.000 euros, y actualizada con el IRAV de enero 2025 pasaría teóricamente a ser de 1.022.

Si la rebajamos en un 6% para poder ampliar la reducción, la renta mensual sería de 960,7 euros. Esto haría una renta bruta anual de 11.528,2 euros

Al descontarle el 25% de gastos, el neto quedaría en 8.646,1 euros.

Y el pago de IRPF sería (con reducción del 90%) de 259,4 euros.

El neto tras impuestos sería de 8.386,7 euros.

Porque aquí, tras rebajar la renta, la reducción en IRPF pasa del 50 al 90%.

Conclusión

Por tanto, si firma un nuevo alquiler sobre la misma vivienda y reduce un 6% la renta, al aplicar la reducción del 90% en IRPF en lugar del 50%, resulta que el neto que percibe el arrendador es superior en 568,4 euros al año.

Más cálculos: la siguiente tabla muestra que para un nuevo alquiler, se obtiene un ingreso neto superior en zona tensionada rebajando la renta que correspondería un 6% que en otro alquiler en zona no tensionada donde las rentas de mercado hayan subido un 9%.