La prueba de los daños en la casa alquilada
Todo alquiler llega a su término y hay que pasar por el trámite de la devolución de las llaves, comprobando el estado material de la casa antes de devolver la fianza.
Veamos algunas claves al hilo de un caso real. Hay unos gastos y reparaciones que paga el inquilino y otros que son responsabilidad del propietario.
Un arrendador reclamó 3.700 euros a sus tres inquilinos por daños en la vivienda alquilada.
Los inquilinos se opusieron básicamente por dos motivos:
- Retraso en la reclamación, ya que el documento de entrega de llaves que habían firmado al terminar el alquiler decía que "Los desperfectos observados con posterioridad a este acto, deberán ponerse en conocimiento de la parte arrendataria en un plazo no superior a 7 días".
- No consideran suficiente probados los daños supuestamente ocasionados por esos inquilinos.
Los jueces rechazan el recurso de los inquilinos (Sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria 17/9/2025).
Cómo reclamar daños en la vivienda alquilada.
Modelo de documento de devolución de casa alquilada.
¿Un plazo límite para comunicar los daños?
El casero debe revisar la vivienda con detalle para señalar cuanto antes los posibles daños que existan. Recomendamos que ese examen se haga conjuntamente en el momento de la devolución de las llaves, y que se deje constancia por escrito. Pero es cierto que puede haber daños que no sean visibles o cuyo alcance no se pueda determinar en ese mismo momento, o facturas que lleguen más tarde. Por eso la LAU da 30 días para devolver la fianza antes de que comience a generar intereses. La obligación del casero es en todo caso de actuar con diligencia y comunicar esos desperfectos en el menor plazo posible.
En este caso, el documento firmado daba 7 días para comunicar daños.
Respecto del “retraso” en la reclamación, la sentencia aplica analógicamente lo establecido para la Ley del Contrato de Seguro. Esta ley dice que el asegurado debe comunicar el siniestro a la compañía en el plazo máximo de siete días. La jurisprudencia ha establecido que si no se cumple ese plazo, la consecuencia es que la compañía puede exigir al asegurado el perjuicio que le haya podido causar el retraso en la comunicación. Pero no implica que la compañía no deba hacerse cargo del siniestro ocurrido.
De modo que en un documento de entrega de llaves que fije un plazo de siete días para comunicar otros posibles daños no señalados en el momento de la firma y entrega de llaves, la consecuencia de comunicar unos daños después de ese plazo solo es la de que el inquilino pueda reclamar por le perjuicio que le haya supuesto (si lo hay) el retraso en esa comunicación. Pero si el daño se prueba y es achacable al inquilino, tienen que hacerse cargo, aunque se lo hayan reclamado después de esos días.
La prueba de los daños y la responsabilidad
En los alquileres existe la doble presunción de que la casa estaba en buen estado al inicio del alquiler y la de que el daño causado en la vivienda alquilada es responsabilidad de quien ha tenido su posesión y su uso, el inquilino.
El arrendador debe probar la existencia del daño y su importe. Y al inquilino le corresponde en su caso combatir la presunción de su responsabilidad, aduciendo otras causas que hayan podido causar esos daños. Hay problemas de conservación de la casa que corresponden al propietario.
Los jueces dicen que en materia civil el estándar probatorio se rige por la llamada “prueba prevaleciente”. Se trata de mostrar una probabilidad cualificada suficiente de la relación causal del daño. No se exige una certeza absoluta, sino lograr que no exista una hipótesis alternativa de similar intensidad, que es lo que debería tratar de probar un inquilino que niegue su responsabilidad en el daño.
En este caso hubo un informe pericial encargado por el casero y realizado 15 días después de la entrega de la vivienda. Los jueces estiman suficientemente probados los daños y la responsabilidad de los inquilinos. Por eso confirman su condena al pago de 3.700 euros, con imposición de costas.
