De qué no responde el arrendador de una vivienda
En alquileres de vivienda la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) impone unas reglas y el contrato que se firme entre las partes tiene cierto margen para modificar aquellas normas que no sean imperativas. Por tanto, en alquileres de vivienda siempre hay que tener presente la LAU y lo que diga el contrato, en la medida en que este contrato no contenga cláusulas que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas obligatorias para alquileres de vivienda, salvo los casos en que la propia norma expresamente autorice esos cambios. De otro modo, esas cláusulas serán nulas y se tendrán por no puestas.
Aquí hemos explicado el
Esquema del reparto de gastos en el alquiler.
El arrendador es responsable de ofrecer y mantener una vivienda en condiciones de habitabilidad. Se hace cargo de los gastos de conservación de la vivienda, pero con estos matices. No es responsable de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, que son a cargo del arrendatario. Tampoco responde de los deterioros causados por culpa o negligencia del inquilino o los suyos. Se presume que el defecto ha sido causado por el arrendatario, por ser el ocupante del inmueble. Por tanto, corresponde al inquilino probar que actuó con toda la diligencia necesaria para evitar la producción del daño. Si se debe a un caso fortuito, responde el arrendador.
No existe obligación de realizar las obras de reconstrucción o reparación cuyo costo exceda del 50% del valor del inmueble al tiempo de ocurrir el siniestro (excluyendo el suelo). El alquiler se extingue.
Hasta dónde llega la obligación de conservar del arrendador.
Los gastos de
consumo de suministros que son contabilizados individualmente por aparatos contadores son por cuenta del inquilino (gas, electricidad...).
La limpieza y la pintura la final del alquiler.
Primeros pasos para poner un piso en alquiler.
En el caso de la tasa de basuras conviene dejar claro en el contrato quién la paga, para no dar pie a dudas (modelo de contrato de alquiler de vivienda). Teóricamente corresponde a residuos que genera el inquilino y este suele aparecer como el sujeto pasivo de la tasa. Pero en la práctica muchos de los ayuntamientos que la cobran lo hacen con base en criterios objetivos como la superficie del inmueble o el valor catastral (a semejanza del IBI, por ejemplo), y la cobran igual incluso cuando el piso está vacío, por lo que no es propiamente un “suministro” individualizado con contadores. La recomendación es que se diga en el contrato quién la paga. A falta de pacto, el criterio de los jueces no es unánime. Por ejemplo, la SAP Barcelona de 23 de noviembre del 2022 afirmó que la tasa de basuras debía pagarla el arrendador porque en el contrato de alquiler no se había contemplado la opción prevista en el artículo 20,1 de la LAU:
"1. Las partes
podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario (...)
Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración".
La principal responsabilidad del arrendador, para un alquiler "placentero".
En qué caso puedo subir la renta por obras.
Las pequeñas reparaciones en el alquiler
Son por cuenta del inquilino las llamadas pequeñas reparaciones. Son gastos periódicos o habituales ligados al uso, generalmente de escasa entidad económica. En la práctica
las líneas no siempre están claras, existe mucha casuística y un margen de apreciación por parte del juez. La mayoría de los contratos no lo precisan con detalle. Por ejemplo, son claramente a costa del inquilino los cambios de bombillas, de enchufes estropeados, cerraduras atascadas, cisterna del inodoro, reparar el sifón del fregadero, cintas de persianas, grifos, colocación de unas cuerdas de tender, sellado con cemento de la bañera y grifos, fijado con silicona de cristales pequeños de puertas interiores, etc. En averías de electrodomésticos o calderas pueden surgir dudas. Si hay un defecto intrínseco de la caldera, corresponde al arrendador, pero si hay que cambiar unas válvulas por el uso, corresponden al inquilino. Eso sí, siempre que sean gastos de cuantía limitada. Un juez eximió al inquilino de una reparación cuya cuantía equivalía a la mitad de una lavadora nueva. En la práctica conviene negociarlo.
En atascos,
incendios, humedades e
inundaciones responde el inquilino si hubo un mal uso por su parte: roturas, obstrucción de desagües, problema de desacoplamiento de la toma de agua de la lavadora que crea filtraciones, humedad por mal sellado de la bañera o por falta continuada de ventilación... Responde el arrendador si hay defectos de las instalaciones. Importancia de la prueba: si se observan elementos que obstruyen los desagües, responderá el inquilino; si en poco tiempo se atasca la instalación varias veces, señal de que está en mal estado. A menudo intervienen los peritos de los seguros. Si el gasto es elevado y no está de acuerdo, se determinará en juicio.
Los jueces se fijan en la
duración del alquiler, la antigüedad del bien y en qué momento se estropea. Si el inquilino lleva poco tiempo o la instalación tiene muchos años, tienden a hacer responsable al arrendador, para evitar el enriquecimiento injusto que podría suponer hacer pagar al inquilino un elemento nuevo.
Modelo de escrito del inquilino al propietario solicitando obras de conservación.
Alquiler y reparaciones urgentes
Ante problemas de cierta importancia cuya reparación es urgente para evitar daños mayores o graves incomodidades, la Ley permite que el inquilino realice la reparación y exija luego el pago al arrendador. Requisito: que exista una comunicación previa al arrendador, y que el desperfecto no haya sido causado por el inquilino o los suyos. Si usted recibe una llamada urgente de su inquilino, lo primero será avisar a su seguro para que intervenga con rapidez, o a una persona de su confianza que le realice estos trabajos. Si no es posible, deje que el inquilino se ocupe. Puede facilitar a éste el teléfono de su seguro para que pueda actuar con más rapidez si es necesario.
Obras urgentes en piso alquilado.
Si es inquilino, comunique el problema rápidamente al casero, para que no se agrave y le hagan responsable. Antes de lanzarse a reparar por su cuenta, notifíquelo al casero y pida su acuerdo, salvo que la urgencia le impida esperar su respuesta.
