La nueva tasa de basuras genera problemas en viviendas alquiladas
La aprobación en 2025 de tasas de residuos en municipios donde hasta ahora no existían o no eran exigibles a las viviendas va a suponer un motivo de conflicto en los arrendamientos de vivienda existentes en los que el contrato no hacía referencia a quién asume dicha tasa.
Para prevenir una conflictividad evitable que añadiría dificultades a los ya existentes en el alquiler de vivienda, OCU pide que se aclare el criterio sobre quién debe asumir el pago de la nueva tasa en estos casos donde el contrato no lo precisa, si el arrendador o el inquilino. No existe un criterio judicial único, como vemos a continuación.
El problema afectará a contratos de alquiler en municipios donde la tasa se aprueba de nuevas y donde el contrato de arrendamiento no haga mención expresa a dicho gasto. Son miles de casos.
Qué hago si soy arrendador
Si es arrendador de una vivienda en un municipio que acaba de aprobar la tasa de basuras y el contrato de alquiler no dice nada respecto de la atribución de ese gasto, puede hacer dos cosas:
1.- Asumir ese gasto.
2.- Dirigir un escrito al inquilino comunicándole la nueva exigencia de la Tasa de residuos. Adjuntar el recibo pagado y pedir al inquilino su rembolso, en aplicación del artículo 23 del Texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, que establece como sujeto pasivo al beneficiario del servicio de recogida de residuos y permite al propietario repercutir dicho importe a ese beneficiario.
Aquí encontrará argumentos que apoyan la atribución de la tasa de basuras al arrendatario.
Qué hago si soy inquilino
Como inquilino, si recibe esa comunicación de su arrendador puede a su vez hacer dos cosas:
1.- Aceptar ese nuevo gasto de la tasa de basuras y pagarlo cuando el arrendador le envíe copia del recibo del pago efectivo al ayuntamiento.
2.- Comunicar al arrendador su rechazo a asumir ese gasto. Con base en el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y en la exigencia legal -respaldada por una amplia jurisprudencia, ver más adelante- de que para que el arrendatario se haga cargo de los gastos generales como servicios públicos, tributos, cargas y responsabilidades del inmueble solo será exigible si así se estipula por escrito y se determina el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.
Qué ocurre si el inquilino se niega a asumir la tasa de basuras
La solución ideal es llegar a un acuerdo. Para que beneficie a ambas partes, el acuerdo puede ser más amplio y tener en cuenta aspectos como la realización de alguna obra de mejora, la ampliación del plazo del alquiler, el ajuste de la subida anual de la renta, etc.
Si el inquilino se niega a pesar de todo a asumir la nueva tasa de basuras aunque el arrendador le pase la copia del recibo pagado, cabe la opción de reclamar ese impago en un procedimiento judicial. Pero en estos momentos, la resolución de dicho procedimiento es totalmente incierta. Como vemos a continuación, existen diferentes criterios en el seno de las audiencias provinciales. Mientras son se defina un criterio definitivo persistirá esta incertidumbre.
Los distintos criterios sobre la atribución del gasto de la tasa de basuras
Desde el punto de vista legal existen diferentes criterios sobre esta cuestión, si nos atenemos a las no muy numerosas sentencias judiciales que la han abordado hasta ahora.
a) Como es conocido, el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que:
1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación. En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.
Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.
Con base en esa redacción, hay quien sostiene que, para imponer la tasa de basuras al inquilino deben darse dos condiciones: que lo diga expresamente el contrato de alquiler, y que el contrato también indique el importe anual de esa tasa al tiempo de formalizarse el contrato. De otro modo, no sería posible cargar al arrendatario el pago de la tasa de basuras de nueva creación.
- SAP Zaragoza 12/3/2021. “La tasa de basura no está en conexión con los consumos que pueda hacer el arrendatario, sino que es la contraprestación que se ha de pagar a la administración que presta un servicio. No consta pactado el concepto de basuras, no se puede identificar con suministros y en este caso tampoco está incluido en el recibo de consumo de agua, como resulta de los recibos aportados. Por tanto, no es posible pretender reclamar un concepto cuyo pago no resulta expresamente pactado como obligación del arrendatario”.
- SAP Baleares 16/5/2016: en un contrato de alquiler verbal, “Al no haberse pactado expresamente se considera improcedente la reclamación de la tasa de residuos”.
- SAP de Barcelona 17/12/2015: "(...) 4. El art. 21.1 in fine de la LAU requiere el pacto por el que el arrendatario se hace cargo de los gastos generales como servicios públicos, tributos, cargas y responsabilidades del inmueble solo será válido si así se estipula por escrito y se determina el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. En el caso, falta este último necesario requisito por lo que no procede la reclamación de tanto de la tasa de recogida de basuras como de las cuotas de la comunidad de propietarios, lo que ya fue desestimado con acierto por la sentencia de la primera instancia". En el mismo sentido: sentencias de las AA. PP. Zaragoza, Sección 4.ª, 599/2018, de 21 de mayo, y Asturias, Oviedo, Sección 4.ª, 289/2017, de 19 de julio.
Sin embargo, hay otras sentencias judiciales que se apoyan en otros argumentos para entender que el pago de la tasa de basuras deba recaer en el arrendatario, aun siendo de nueva creación en ese municipio y aun no constando ninguna mención a su atribución en el contrato de alquiler vigente.
