El deber de conservación de la vivienda alquilada
El reparto de gastos en el alquiler está contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, que da unas pautas obligatorias, permite el pacto respecto de algunas partidas como el IBI o la comunidad y utiliza algunos términos que pueden dar pie a interpretaciones diversas. Como cuando habla de que el inquilino corre con las pequeñas reparaciones debidas al uso ordinario.
Por su parte, el Código Civil (art. 1.561) prevé que es responsabilidad del inquilino la devolución de la cosa arrendada en buen estado y la posible indemnización por los desperfectos que en el inmueble se hubieran podido producir durante la vigencia del contrato de arrendamiento más allá del menoscabo de la vivienda por el uso ordinario o por el mero transcurso del tiempo.
Si se han producido daños que excedan del deterioro derivado del uso ordinario de la cosa, responderá, salvo prueba en contrario el arrendatario. Si los deterioros son los derivados de ese uso normal, deberá soportarlos el arrendador.
En la práctica, cuando un caso llega a los juzgados (poco frecuente), existe una gran casuística. Pero hay algunos criterios que parecen más o menos de común aceptación entre los jueces, como lo que se refiere a la limpieza del piso alquilado y a su pintura. A medida que se firman más contratos de alquiler de vivienda con arrendadores que son empresas o profesionales, se podrá ir perfilando mejor por la jurisprudencia qué tipo de cláusulas contractuales pueden ser tildadas de abusivas. En alquileres entre particulares no hay propiamente cláusulas abusivas pero sí puede haber cláusulas nulas por ser ilegales, contrarias a la LAU.
Existe un principio claro: el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario (art. 21 LAU).
La LAU regula en su Título II las condiciones de los alquileres de vivienda, y el artículo 6 dice que "Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice". Nulidad que los tribunales pueden declarar de oficio. En virtud de ello, la SAP Jaén de 8/9/2022 declaró nula la cláusula del contrato de alquiler que preveía lo siguiente: "En cuanto a la conservación, mejora, obras y habitabilidad de la vivienda, se establece que cualquier obra o mejora de la vivienda será a cuenta del arrendatario...".
Reparación de caldera en vivienda alquilada.
La limpieza y pintura de la casa alquilada
La Audiencia Provincial de Barcelona (por ejemplo, SAP Barcelona de 28/9/2020) tiene dicho reiteradamente que "la limpieza general de la vivienda y la limpieza y pintura de las paredes son reparaciones necesarias derivadas del uso normal de la vivienda y deben ser acometidas por el arrendador por resultar necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sin que en ningún modo puedan calificarse de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario”.
Y también que "en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele, salvo pacto expreso en contrario, que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la vivienda al cesar en su ocupación por el inquilino (...)".
Es el arrendador quien debe acondicionar nuevamente la vivienda para su arriendo. Vea un presupuesto de adecentar la casa para el alquiler.
Excepciones al criterio de que pinta el arrendador
Si se trata de una suciedad extraordinaria sí estaría obligado a pagarla el inquilino. Pero dicha suciedad debe ser probada por medio de fotografías, declaraciones de testigos, facturas detalladas de la intervención limpiadora, etc. Cuando la suciedad o los agujeros hechos en la pared exceden la “normalidad”, corren a cargo del inquilino. Por ejemplo cuando es preciso contratar una limpieza profesional o cuando para tapar agujeros hay que realizar una verdadera labor de albañilería, que va más allá de tapar con masilla algunos pequeños agujeros para cuadros o espejos. En caso de que los desperfectos sean graves y preveamos tener que acudir a la justicia, puede interesar aportar como prueba un informe de perito o un acta notarial.
También se ha hecho una salvedad cuando en el inventario inicial hay fotos de las paredes de determinado color y el contrato recoge expresamente la obligación del inquilino de entregar la vivienda con el mismo color de las paredes. En esas condiciones, la SAP de Barcelona de 14/12/2020 condenó al inquilino a volver a pintar de blanco unas paredes que él había cambiado de color durante su estancia.
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La reparación del parqué y otros daños extraordinarios
Hay que distinguir el efecto del uso ordinario de la vivienda de la producción de daños debidos a un mal uso del suelo, que poco tiene que ver con el desgaste ordinario. Es una cuestión de prueba. La SAP Barcelona de 28/9/2020 sí condenó al inquilino a reparar y barnizar el parqué, habiendo sido acreditado el mal uso dado.
También la SAP Valencia de 20/11/2019 condenó al arrendatario al pago de limpiezas y reparaciones por daños que excedían del uso ordinario de la vivienda (suciedad extraordinaria, daño en muebles, puertas y electrodomésticos, desperfectos por la instalación deficiente de antena, daños en caldera y baños, etc.), tras la prueba presentada por el arrendador. Y ello a pesar de que inicialmente, en el momento de la entrega de llaves, se firmó un documento en el que se decía que la vivienda se devolvía en buen estado. El juez estimó que esa firma no impedía la reclamación posterior una vez que el arrendador tuvo tiempo de valorar bien los desperfectos existentes, para lo que solicitó la intervención de un notario con inclusión de fotografías, y la de un perito, gastos ambos que también fueron cargados finalmente al arrendatario causante de los daños.
Por su parte, la SAP Madrid de 3/10/2019 absolvió a la inquilina de pagar la pintura de la casa, el acuchillado y barnizado del parqué ni la limpieza general (unos 3.500 euros en total), al tratarse de labores propias del mantenimiento de la vivienda para que esta reúna condiciones de habitabilidad, gastos que corresponde asumir al propietario, dado que no demuestra que los daños o desperfectos hayan sido provocados por la arrendataria más allá del normal deterioro que produce el uso.
Primeros pasos para poner un piso en alquiler.
Otros daños en la casa alquilada
Se desestima la reclamación frente al inquilino por los agujeros en parámetros interiores por dos motivos. En primer lugar, el alquiler duró cuatro años y durante este tiempo pudieron realizarse agujeros para colgar estanterías, cuadros u objetos decorativos, lo que responde a un uso habitual y cotidiano del objeto arrendado. Por otra parte, no se había concretado el daño, al no precisar en la demanda ni el número de tales agujeros ni su concreta ubicación.
Respecto de la pintura de la casa tras los años de ocupación, los jueces entienden que corresponde al concepto de mantenimiento y conservación del inmueble destinado a alquiler, por lo que corresponde al arrendador.
Por otro lado, entregar la vivienda habiendo sustituido alguno de sus elementos por otro de inferior calidad sí constituye una infracción del deber del inquilino de devolver la casa en el estado en que se le entregó. Por lo que se valora el coste de la sustitución de la pieza y mano de obra, y se condena al inquilino a pagarla.
Las humedades de condensación en casa.
La SAP Madrid de 30 de julio de 2021 obligó a la empresa arrendadora a devolver al inquilino saliente la fianza al considerar que los desperfectos aducidos por la arrendadora no iban más allá de los propios del uso normal del mismo durante los cinco años de vigencia del contrato. Se trataba de "rayaduras", desperfectos en armarios y agujeros en piezas de madera de la escalera, realizados para la instalación de puerta de protección de niños. Igualmente, la retirada de barras de cortinas y remates en el techo, así como el óxido derivado del mobiliario de la terraza que permanece en ella, los considera el tribunal consecuencia del uso, desgaste y roce propios de la utilización normal de la vivienda. El inquilino, quizá previendo problemas, había tenido la precaución de levantar un acta notarial con fotografías del estado de la vivienda el día en que abandonó la casa y depositó las llaves en la notaría. Dicha acta fue una prueba eficaz para mostrar que no existían desperfectos que no fueran esperables dada la duración del alquiler. La empresa arrendadora fue condenada a las costas.
La SAP Barcelona de 23/11/2022 sí condenó al inquilino por algunos daños que estimó fuera de la normalidad por el uso, tras escuchar a las partes y examinar las pruebas, entre las que había un informe de perito. Se había roto la placa de inducción, el frontal del horno estaba quemado, el armario bajo el fregadero estaba deteriorado y oxidado por el efecto continuo del agua (mal uso o negligencia), rotura de bastantes baldosas, de peldaños en la escalera del dúplex, daños por pintado defectuoso de paredes que no se trataba de un desgaste en la pintura , sino de pintadas con spray en la pared, "a modo de graffiti", para tapar manchas seguramente producidas por daños causados por el arrendatario, que de forma muy visible provocan un perjuicio estético en la pintura y no tienen que ver con un deterioro normal en la pintura de paredes por el uso ordinario, sino a que las paredes estaba pintadas con spray blanco en zonas localizadas donde hubiera manchas.
