El gasto de limpieza o pintura en el alquiler

El deber de conservación de la vivienda alquilada

El reparto de gastos en el alquiler está contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, que da unas pautas obligatorias, permite el pacto respecto de algunas partidas como el IBI o la comunidad y utiliza algunos términos que pueden dar pie a interpretaciones diversas. Como cuando habla de que el inquilino corre con las pequeñas reparaciones debidas al uso ordinario.

Por su parte, el Código Civil (art. 1.561) prevé que es responsabilidad del inquilino la devolución de la cosa arrendada en buen estado y la posible indemnización por los desperfectos que en el inmueble se hubieran podido producir durante la vigencia del contrato de arrendamiento más allá del menoscabo de la vivienda por el uso ordinario o por el mero transcurso del tiempo.

Si se han producido daños que excedan del deterioro derivado del uso ordinario de la cosa, responderá, salvo prueba en contrario el arrendatario. Si los deterioros son los derivados de ese uso normal, deberá soportarlos el arrendador.

En la práctica, cuando un caso llega a los juzgados (poco frecuente), existe una gran casuística. Pero hay algunos criterios que parecen más o menos de común aceptación entre los jueces, como lo que se refiere a la limpieza del piso alquilado y a su pintura. A medida que se firman más contratos de alquiler de vivienda con arrendadores que son empresas o profesionales, se podrá ir perfilando mejor por la jurisprudencia qué tipo de cláusulas contractuales pueden ser tildadas de abusivas. En alquileres entre particulares no hay propiamente cláusulas abusivas pero sí puede haber cláusulas nulas por ser ilegales, contrarias a la LAU.

Existe un principio claro: el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario (art. 21 LAU).

La LAU regula en su Título II las condiciones de los alquileres de vivienda, y el artículo 6 dice que "Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice". Nulidad que los tribunales pueden declarar de oficio. En virtud de ello, la SAP Jaén de 8/9/2022 declaró nula la cláusula del contrato de alquiler que preveía lo siguiente: "En cuanto a la conservación, mejora, obras y habitabilidad de la vivienda, se establece que cualquier obra o mejora de la vivienda será a cuenta del arrendatario...".

Reparación de caldera en vivienda alquilada.

La limpieza y pintura de la casa alquilada

La Audiencia Provincial de Barcelona (por ejemplo, SAP Barcelona de 28/9/2020) tiene dicho reiteradamente que "la limpieza general de la vivienda y la limpieza y pintura de las paredes son reparaciones necesarias derivadas del uso normal de la vivienda y deben ser acometidas por el arrendador por resultar necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad