Alquiler: quién paga la reparación de la caldera

Quién mantiene la caldera en viviendas alquiladas

Un punto de discusión frecuente en los alquileres es el de saber quién debe hacerse cargo de una reparación de un electrodoméstico o una instalación, como la caldera.

En todo caso, ante una avería de una instalación esencial como la caldera, lo primero es tratar de resolverla cuanto antes. El inquilino debe avisar al arrendador. Si existe un servicio técnico contratado o un seguro, habría que llamarlo para que comprueben la causa de la avería y procedan a la reparación.  En general, los contratos de mantenimiento y los seguros de asistencia cubren ciertos gastos como el desplazamiento o la mano de obra, pero no otros como la sustitución de piezas, por ejemplo. Si no hay contrato, habrá que pagar también el desplazamiento y la mano de obra. Y es frecuente que surja una discusión entre arrendador e inquilino sobre quién debe hacerse cargo de la reparación.

Hay que evitar que esa discusión retrase la reparación. Pero en algún momento habrá que decidir quién asume el gasto. Por eso conviene conocer las reglas que se aplican.

Las disputas no suelen llegar a los tribunales mientras el contrato está vigente sino en un momento posterior al término del alquiler. Bien porque el arrendador reclame cantidades y daños al inquilino, bien porque sea el inquilino quien demande al arrendador para recuperar la fianza o para recuperar cantidades que pagó durante el alquiler y que considera que no debió sufragar. Así, la Audiencia Provincial de Barcelona (SAP 23/11/2022) condenó al inquilino a pagar una reparación de la caldera por importe de 93 euros, que el inquilino había descontado unilateralmente de la renta de aquel mes. Estimó que la reparación no tenía carácter extraordinario, y que era encuadrable en el marco de las reparaciones a asumir por los arrendatarios, según las reglas que le explicamos a continuación.

Una vez probado el daño habrá que ver quién es el responsable de su reparación, atendiendo a lo previsto por la Ley y a la interpretación que los jueces han ido dando a esta norma.

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El reparto de gastos y obligaciones en el alquiler de vivienda

La LAU dice que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario. Hay una obligación del inquilino de comunicar al arrendador la necesidad de efectuar reparaciones.

Al mismo tiempo, las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

El reparto de gastos en el alquiler de vivienda.

La Ley usa términos que no son del todo claros ni excluyentes: conservación, pequeñas reparaciones, desgaste por uso ordinario, etc. Por eso hay mucha casuística a la hora de resolver disputas entre casero e inquilino.

De qué no responde el arrendador.

Si el arrendador se hace cargo de un seguro para el mantenimiento de la caldera, esté será un gasto deducible para él en el IRPF.

Obligaciones del inquilino

Al término del contrato, el inquilino debe entregar la vivienda en el estado en que se recibió. Esto equivale a devolverla "tal como debe entregarla", atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable. En caso de existir deterioros o menoscabos a cargo del arrendatario, él debe repararlos dejando la cosa en condiciones de servir al uso a que se destina. No son de su responsabilidad los deterioros debidos a la acción del tiempo o por causa inevitable.

Ojo porque existen dos presunciones que perjudican al inquilino. Por un lado, se presume que la vivienda se entregó al inquilino en buen estado, y de ahí la importancia de hacer un buen inventario al inicio donde se precise el estado de las cosas si hay algo reseñable. Y que una vez que el inquilino ha entrado en la vivienda y descubre su estado real, comunique cuanto antes al arrendador los problemas que encuentre, si es preciso acompañando fotografías.

Modelo de contrato de alquiler de vivienda.

En segundo lugar, al ser el inquilino el poseedor del inmueble, también se presume su responsabilidad respecto del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que él pruebe que se ha ocasionado sin culpa suya. Lo que debe probar el inquilino es que él actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del daño.

Es importante conocer el momento en que se produce una avería. Si ocurre al mes de entrar el nuevo inquilino, es difícil que se le pueda achacar falta de mantenimiento, aunque sí podría haber un mal uso puntual.

Esta presunción de culpa pone de manifiesto la importancia del seguro de responsabilidad civil para el inquilino.

Cuando el contrato dice que la vivienda se entrega en perfecto estado y que debe devolverse así, no quiere decir que el estado de la vivienda sea nuevo. Se devuelve la vivienda como se recibió, salvo el menoscabo debido por el tiempo. Importante: si existe una humedad al inicio del contrato, el inquilino debe pedir que se haga constar en el inventario o en fotografías anexas, precisamente para evitar discusiones posteriores sobre el momento de su aparición, su causa y su eventual responsabilidad.

La reparación de la caldera o calefacción

Recogemos a continuación el comentario a algunas sentencias que se han pronunciado sobre gastos de calderas en alquileres. No todas coinciden en la aplicación de los criterios legales.

En la SAP Baleares de 5/1/2017 el inquilino había pagado una factura de reparación de la calefacción por valor de 1.460 euros y la arrendadora le había hecho una compensación por valor de 550 euros. Al término del contrato, al liquidar gastos pendientes, el inquilino reclamó los 900 euros pendientes al arrendador.

En este caso el contrato preveía la obligación de pago por los arrendatarios de las reparaciones por desgaste o uso de la calefacción. Una cláusula que el juez considera nula por contraria a la LAU. La reparación de la caldera es necesaria para la habitabilidad de la vivienda.

La arrendadora también argumentó que el inquilino no le había comunicado la necesidad de la reparación antes de acometer el gasto. Según el tribunal, esta falta de comunicación previa impediría que el inquilino pudiera compensar el gasto con el pago de la renta durante la vigencia del contrato, pero no elimina el hecho de que ese gasto de reparación corresponde al arrendador y no al inquilino, por lo que este tiene derecho a su devolución a la hora de liquidar deudas el final del contrato.

La SAP Madrid 14/3/2013 establece que "la renovación o sustitución de una instalación de calefacción defectuosa, susceptible de crear un peligro real para la vida de sus moradores y destrucción de la vivienda arrendada, o simplemente una grave incomodidad, incumbe sin duda al arrendador conforme a lo dispuesto en el artículo 21.1. de la Ley 29/1994 de 29 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, que le impone la obligación legal de hacer reparaciones a fin de conservar la vivienda en estado de servir para el uso a que ha sido destinada...".

La SAP de Guipúzcoa de 8/9/2016 dice que "la caldera es un servicio imprescindible de la vivienda arrendada porque mediante ella se obtienen servicios de carácter imprescindibles como el agua caliente y la calefacción, lo que implica que los deterioros y deficiencias deben ser reparadas por el arrendador, salvo que se acredite que las mismas son imputables al arrendatario".

La SAP Pontevedra de 31/7/2019 decidió que era el arrendador quien debía hacerse “cargo de los gastos por las revisiones periódicas de mantenimiento preventivo y legal que se efectúen en la caldera para el buen funcionamiento de sistema de agua caliente y calefacción, bien contratando un servicio de mantenimiento bien asumiendo las necesarias revisiones periódicas”. El arrendador no acreditó que hubiera un uso indebido de la caldera por parte de la arrendataria, “de ahí la inaplicabilidad del art. 1563 CC (presunción de responsabilidad del inquilino), que, en todo caso, se refiere más bien a los daños materiales que se ocasionen en la vivienda o en sus elementos, por lo tanto quedarían excluidas las necesarias operaciones de mantenimiento para servicios imprescindibles, como es el agua caliente y la calefacción, ni la necesaria sustitución de alguno de los elementos de la caldera, especialmente cuando tampoco se ha probado que la sustitución/reparación de algún elemento lo haya sido por culpa de la arrendataria”.

El criterio de que el mantenimiento corresponde al inquilino

Otras sentencias afirman que el mantenimiento de la caldera corresponde al inquilino.

La SAP Madrid 22/4/2019 dice que el mantenimiento ordinario de la calefacción corresponde al inquilino, y la contratación de un servicio de mantenimiento de caldera no es algo necesario que debe sufragar el arrendador.

En la SAP Barcelona de 25/11/2011, el contrato incluía una cláusula que suele ser relativamente frecuente, según la cual “Serán a cargo de la parte arrendadora a tenor del artículo 21 de la LAU, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, excepto las obras de reparación y mantenimiento que se deriven del mero uso y desgaste del paso del tiempo”.

Ante la avería de la caldera y la falta de reacción de la sociedad arrendadora, el inquilino terminó por cambiar la caldera, que se hallaba en la mitad de su vida útil, gastando 2.160 euros. El técnico que inspeccionó la caldera estropeada dijo que la avería provenía de la acumulación de cal, lo que se trata de un problema de mantenimiento. Por el tipo de agua de Barcelona, el correcto mantenimiento de la caldera precisaba una revisión anual o la instalación de un descalcificador. Según la LAU y lo dispuesto en el contrato, sería responsabilidad del arrendatario.

Dicho esto, la responsabilidad del inquilino en el mantenimiento no puede conllevar un enriquecimiento injusto en el arrendador (que se encontró con una caldera nueva), por lo que el tribunal decidió que el gasto de la nueva caldera se sufragara al 50% entre las dos partes.

La SAP Tarragona 20/1/2022 carga al inquilino el coste de una reparación de caldera por importe de 133 euros al considerar que el aparato fue entregado en buen estado y que puede considerarse una pequeña reparación ligada al uso ordinario, además de que el contrato hacía responsable al inquilino de estas reparaciones.

Qué conviene hacer

Al inicio del contrato la casa debe disponer de un servicio de calefacción y agua caliente que funcione correctamente, ya que esto forma parte de las condiciones habitabilidad mínimas de una vivienda y es una responsabilidad del arrendador.

En el contrato deben quedar claras las obligaciones de cada parte, respetando las reglas de la LAU (lo contrario sería una cláusula nula). Conviene precisar cuáles son las tareas de mantenimiento de las que se responsabiliza el inquilino. Por ejemplo, todo lo relacionado con la cal del agua, que en determinadas zonas del país necesita de una atención particular para prevenir averías.

Existe la posibilidad de contratar un servicio de mantenimiento para la caldera. Este suele hacerse cargo de una revisión anual y de los gastos de desplazamiento y mano de obra en caso de averías. No existe obligación de contratar este servicio ni para el arrendador ni para el inquilino. Pero ambos deben saber que en caso de avería de la caldera, la reparación deberá ser sufragada por uno u otro en función del alcance y la causa del problema. Y ahí es donde puede existir una discusión: qué se considera una pequeña reparación debida al uso ordinario y qué se considera un gasto de conservación obligado para el arrendador.

El arrendador que tenga contratado el servicio de mantenimiento de la caldera puede ofrecer al inquilino seguir con él y hacerse cargo de ese coste mientras dure el alquiler, precisándolo así en el contrato. Normalmente las averías de calderas requieren intervenciones más o menos urgentes para recuperar el funcionamiento del agua caliente o la calefacción, y no es el mejor momento para discutir con el casero. Si el inquilino prefiere no correr con ese gasto, es libre de hacerlo pero deberá saber que las “pequeñas reparaciones debidas al uso ordinario” son de su incumbencia.

Si se produce una avería el inquilino debe informar al casero para que este pueda poner los medios necesarios a la reparación, en caso de que sea él quien deba asumirla. Conviene aclarar quién asume el gasto antes de hacerlo. Si el inquilino decide pagarlo no puede luego descontar unilateralmente ese gasto de la renta: le conviene dejarlo claro antes por escrito con el arrendador.