Reclamación de gastos al inquilino al término del contrato
La terminación de un contrato de alquiler de vivienda puede ser un momento de tensión entre las partes. El cumplimiento de los plazos, el preaviso para abandonar la vivienda, el pago de todas las mensualidades y, sobre todo, el estado en que la vivienda se devuelve al propietario, son algunas de las cuestiones que más problemas plantean.
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Conviene hacer las cosas bien, sin atajos. No es buena solución que el inquilino no pague el último mes de renta con la excusa de que así el arrendador no podrá quedarse la fianza sin motivo. Cada uno debe cumplir sus obligaciones y al término del contrato hay que concertar una cita para la entrega de llaves y la revisión del estado de la vivienda. Quizá no sea un momento especialmente agradable para ambas partes, pero es muy conveniente tanto para el arrendador como para el inquilino.
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La revisión de la vivienda alquilada
La revisión del estado de la vivienda debe ser completa. Ambas partes tienen interés en que quede constancia del estado en ese momento. Si hay desperfectos visibles deben señalarse y lo ideal es que se firme un documento de entrega de llaves. Si no hay acuerdo entre las partes sobre la responsabilidad de los defectos encontrados o sobre su valoración, el documento dirá que se entregan las llaves pero que ante la presencia de daños en la vivienda, el arrendador procederá a realizar una valoración de los daños y la enviará al arrendatario, procediendo a descontar su importe de la fianza o reclamando la cuantía que pueda exceder de dicha fianza. Si los desperfectos son muy graves puede interesar llamar a un notario para que levante un acta con fotografías.
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Los jueces tienen dicho (SAP Barcelona 23/4/2013 o 29/12/2020) que al igual que el arrendador tiene la obligación de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.
La importancia de probar los daños
A priori, el arrendador está protegido por la doble presunción iuris tantum, de las que permiten prueba en contra:
(1) recepción por el arrendatario de la vivienda en buen estado;
(2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro, ya que él es el poseedor.
Ahora bien, la existencia de daños en la casa alquilada hay que probarla y esa prueba corresponde al arrendador. Por eso interesa hacer la revisión al acabar el alquiler, con inmediatez, idealmente delante del inquilino y dejando constancia de los desperfectos que pueda haber.
La existencia de daños no se prueba presentando facturas posteriores de reparaciones realizadas. Y mucho menos si en lugar de facturas se presentan meros presupuestos. El daño hay que probarlo, bien porque lo reconozca el inquilino en el documento de entrega de llaves o en un correo, por ejemplo, o bien porque hagamos fotos y cuando son graves llamemos a un tercero, sea con un acta notarial o informe pericial.
En la SAP Pontevedra 5/4/2023 se denegó una reclamación de daños al inquilino porque la sociedad arrendadora no presentó pruebas sobre el (mal) estado de la vivienda y de los muebles en la fecha de la resolución del alquiler. Se había limitado a presentar unas facturas posteriores. Los jueces exigen "la constatación de que los muebles y equipamiento reclamados se encontraban dañados, inservibles o desaparecidos en la fecha de la resolución del contrato".
Es preciso dejar constacia de los daños y de su gravedad. Porque el inquilino no debe pagar por cualquier desperfecto que presente la casa. Hay que distinguir por tipo de defecto, como vemos a continuación.
Si tienes un seguro de impago de alquiler y has incluido la cobertura de actos vandálicos, comunica siempre la finalización del contrato al seguro para coordinar las actuaciones que sena necesarias.
Devolver la vivienda como se recibió
El inquilino tiene que devolver el inmueble que se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento, incluidos los muebles que aparezcan en el inventario. Y debe devolverlo "tal como lo recibió", es decir, "tal y como debe entregarla", atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable, pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato.
En principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado. No hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad. El tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la vivienda tras tres años de ocupación por el inquilino (SAP Barcelona 27 de enero de 2010).
En relación con la limpieza y con la pintura de paredes, la SAP Barcelona de 27 de marzo de 2019, afirmó:
" en cuanto a los conceptos de limpieza y pintura , … hemos indicado de manera reiterada que "la limpieza general de la vivienda y la limpieza y pintura de las paredes son reparaciones necesarias derivadas del uso normal de la vivienda y deben ser acometidas por el arrendador por resultar necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sin que en ningún modo puedan calificarse de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario".
Si los daños superan esos “criterios de normalidad”, debe ser el arrendador quien pruebe el daño y su cuantía. No se considera suficiente prueba la emisión de una factura por el propio arrendador un año después del desalojo de la vivienda y la entrega de llaves. Hay que actuar con diligencia y obtener precios objetivos de un tercero (perito, empresa del sector) que estén bien fundamentados porque podrán ser discutidos en juicio.
En el caso resuelto por la SAP Barcelona de 29/12/2020, el inquilino fue condenado a pagar menos de 800 euros cuando la reclamación de daños por el arrendador superaba los 18.000 euros. Junto a problemas de suciedad generalizada, el arrendador había incluido daños en elementos comunes de la finca y los jueces dijeron que no tenía legitimación para reclamarlos.
