¿Puede el inquilino subarrendar una vivienda en España?
El subarriendo de vivienda ocurre cuando el inquilino alquila a un tercero una parte de la vivienda arrendada. En esta situación existen dos contratos simultáneos:
- El contrato de arrendamiento principal entre el propietario y el inquilino.
- El contrato de subarriendo entre el inquilino y el subarrendatario.
Con los elevados precios del alquiler, es frecuente que un inquilino subarriende una o varias habitaciones a terceras personas, para ayudarse en el pago de la renta y permitiendo así a esos terceros acceder a una habitación en casa compartida sin necesidad de vérselas con el propietario.
En muchas ocasiones son situaciones de hecho que se toleran o permiten sin más. Pero, ¿qué dice la Ley al respecto? ¿Cuáles son los derechos y responsabilidades de cada parte? Veamos algunos consejos claro y modelos de escritos.
Necesidad de autorización del arrendador
La LAU de 1994 (art. 8) establece que el subarriendo solo es válido si el arrendador lo autoriza de forma expresa y por escrito. De lo contrario, el propietario puede resolver el contrato principal por incumplimiento. A veces lo difícil es probar la existencia de un subarriendo si no se cuenta con pruebas suficientes.
Recordemos que una modificación subjetiva de la relación arrendaticia (un cambio en la figura de quién es el o los inquilinos) sin autorización da derecho al arrendador a resolver el contrato de alquiler.
El consentimiento verbal puede tener algún valor probatorio, pero en caso de litigio difícilmente será suficiente si no hay pruebas claras. Los tribunales suelen exigir una autorización expresa y escrita para evitar problemas.
Modelo de consentimiento del arrendador para un subarriendo.
Subarriendo total o parcial: ¿qué permite la ley?
Subarriendo parcial: permitido siempre que exista autorización expresa. Ejemplo: alquilar una habitación a un estudiante.
Subarriendo total: prohibido. El inquilino no puede ceder toda la vivienda a terceros sin autorización mediante una cesión, que es una figura distinta.
Riesgos y responsabilidades en caso de subarriendo
El arrendador puede aceptar el subarriendo pensando que así garantiza el pago, pero debe valorar riesgos como la sobreocupación, el desgaste del inmueble o los conflictos vecinales.
El inquilino sigue siendo el único responsable frente al arrendador. Cualquier impago o daño ocasionado por el subarrendatario recae sobre el inquilino.
Para desalojar a un subarrendatario que no paga o se niega a marcharse, el inquilino deberá iniciar un procedimiento judicial, igual que haría un propietario frente a un arrendatario. Otra cosa es que, en la práctica, muchos problemas se solucionen por otras vías de hecho. No es frecuente ver sentencias entre inquilino y subarrendatario de una vivienda.
Normas aplicables al subarriendo según el uso
Uso de vivienda (habitaciones para residir): se aplican las reglas de los arrendamientos de vivienda de la LAU o las del alquiler de temporada, si se alquila una habitación para un uso temporal. En todo caso, hay reglas especiales sobre la duración, que vemos luego.
Modelo de subarriendo de vivienda.
Uso distinto de vivienda (ejemplo: despacho profesional): rige lo pactado en el contrato y, en defecto, las normas de arrendamientos para uso distinto al de vivienda.
El Código Civil se aplica de manera supletoria cuando la LAU no regula un aspecto concreto.
Duración y precio del subarriendo
El plazo del subarriendo nunca puede superar la duración del contrato principal. Si este termina (por vencimiento, impago u otra causa), el subarriendo también se extingue automáticamente. Es decir, si el contrato principal de alquiler de esa casa termina dentro de dos años, el de subarrendamiento terminará en esa misma fecha como muy tarde.
Según la LAU, el precio del subarriendo no puede ser superior al del arrendamiento original. Esta limitación busca evitar que el inquilino convierta la vivienda en un negocio lucrativo.
El arrendador no tiene derecho a cobrar una parte del subarriendo, salvo pacto expreso. En ese caso, debe constar en el documento de autorización.
Diferencia entre subarriendo y cesión del alquiler
Existen sustituciones del inquilino reguladas por la LAU: por fallecimiento, en casos de separación o divorcio, o abandono de la vivienda, etc. Al margen de esos casos podría darse una cesión voluntaria del contrato, para lo que es imprescindible que solicite y obtenga de modo fehaciente el consentimiento del arrendador.
La cesión implica la desvinculación del titular arrendatario original y su sustitución por otra persona; mientras que el subarriendo supone la continuidad del arrendatario y la introducción de un tercero en el piso arrendado, sin que se desvincule al subarrendador.
Subarriendo: el inquilino mantiene su contrato y mete a un tercero en la vivienda (parcialmente).
Cesión del contrato: el inquilino transmite todos sus derechos y obligaciones a otra persona, desvinculándose del contrato original.
Modelo de solicitud al arrendador para cesión de contrato de alquiler.
Dudas frecuentes sobre el subarriendo de vivienda
¿Puedo subarrendar sin permiso del propietario?
No. El arrendador debe autorizarlo por escrito. De lo contrario, el contrato principal puede extinguirse.
¿Puedo subarrendar toda la vivienda?
No, la LAU solo permite el subarriendo parcial con autorización.
¿Qué ocurre si mi contrato termina y tengo subarrendatarios?
El subarriendo también finaliza, ya que depende del contrato principal.
¿Qué derechos tiene el subarrendatario?
Tiene derechos similares a un arrendatario frente al inquilino, pero nunca frente al propietario.
¿Puede el propietario exigir parte de la renta del subarriendo?
Solo si existe pacto expreso firmado por todas las partes.
Consejos prácticos sobre subarriendos
Para arrendadores: incluir en el contrato cláusulas claras sobre el subarriendo, ya se apara su eventual prohibición, condiciones o participación en la renta. Que existan subarrendatarios en tu casa, es decir, que tu inquilino "realquile" una habitación, puede redundar en una mayor seguridad en el cobro de la renta. Pero en algunos casos podría generar sobreocupación y mayor desgaste de la casa, o fricciones con los vecinos. Razón por la que hay que estar atentos y conocer sus derechos.
Para inquilinos: solicitar siempre autorización por escrito antes de subarrendar. Usar modelos de autorización firmados evita conflictos futuros.
Para subarrendatarios: asegurarse de que el subarriendo cuenta con consentimiento del propietario; de lo contrario, el contrato podría ser inválido.
Conclusión
El subarriendo de vivienda en España está permitido únicamente en parte de la vivienda y con autorización escrita del arrendador. Inquilino, propietario y subarrendatario deben protegerse con contratos claros y cumplir los límites de la LAU 1994 y la jurisprudencia aplicable.
