Alquiler, ¿qué cambia el 1 de julio en los contratos?

Alquiler de vivienda, ¿qué cambia desde el 1 de julio de 2023?

Entre las medidas extraordinarias de distinto tipo que estaban aprobadas con vigencia hasta el 30 de junio de 2023 con el fin de paliar los efectos de la crisis, unas se han prorrogado más allá de esa fecha y otras no. Así lo recoge el Real Decreto-ley 5/2023 de 28 de junio.

En materia de alquiler de vivienda estaba vigente hasta el 30 de junio de 2023 una medida de prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler de vivienda. De acuerdo con esa medida extraordinaria, los contratos que llegaran a su fin por expiración del plazo legal de duración previsto en la Ley de Arrendamientos urbanos se prorrogaban por otros seis meses por efecto de esos reales decretos ley de medidas extraordinarias motivadas por la crisis.

Cuál es la duración de un contrato de alquiler de vivienda.

Esta prórroga extraordinaria de los alquileres de vivienda se podía aplicar a contratos que lleguen a término hasta el 30 de junio de 2023, y siempre a petición del inquilino. (Prórroga denegada por no pedirla el inquilino).

Lo que se ha anunciado es que esa medida extraordinaria no se va a extender en el tiempo y deja de estar en vigor a partir del 1 de julio de 2023.

Sí se ha prorrogado la suspensión de desahucios hasta el 31 de diciembre de 2023, que afecta a alquileres y algunos casos de ocupación.

¿Qué pretendía la prórroga extraordinaria de alquileres de vivienda?

Evitar o retrasar que un inquilino que veía terminar su contrato tuviera que “salir” al mercado libre donde los precios han subido de manera muy intensa en los últimos tiempos.

El Gobierno había protegido la subida de las rentas de contratos existentes, con el límite máximo del 2% en 2023 y del 3% en 2024. De hecho, ese mismo límite del 2% de subida de renta se aplicaba a estos contratos prorrogados por seis meses.

Pero no existía protección para subidas en contratos de alquiler nuevos. Por lo tanto, ante un contrato que se acaba el inquilino debía buscar una nueva casa o negociar la firma de un nuevo alquiler con el casero. Y esos nuevos alquileres no se ven afectados por el límite de rentas del 2%. El mercado ha subido mucho en las grandes ciudades y el casero puede poner una renta nueva que es muy superior a la que estaba pagando antes su inquilino.

El cuadro muestra la variación media anual de precio del alquiler de vivienda por ciudades, hasta mayo de 2023. Son datos de oferta del portal Idealista. No quiere decir que el precio final tenga que subir esos porcentajes, pero es lo que el inquilino que busque ahora se va a encontrar en los anuncios.

Ejemplo: si la renta mensual era de 1.000 euros, la actualización anual estaba limitada al 2% (renta de 1.020 euros). Pero si el contrato termina y hay que firmar uno nuevo, la renta en el mercado ahora quizá ha subido en la zona un 15%, luego la nueva renta está más cerca de 1.150 euros.

Eso es lo que el Gobierno quiso paliar en parte, imponiendo una prórroga extraordinaria de seis meses a esos alquileres que llegaban a término.

Si el IPC baja al 1,9%, ¿se aplica el 2% de subida de renta?

¿Qué pasa a partir del 1 de julio en contratos de alquiler?

Ya no hay prórroga extra de 6 meses, desde el 1 de julio. Cuando el contrato termine, si el casero quiere darlo por liquidado hace la comunicación oportuna en plazo y el contrato termina. El inquilino tiene dos opciones: irse y buscar una casa distinta a precio de mercado, o negociar un nuevo contrato con el mismo casero, sabiendo que ya no hay límite legal de renta para el contrato nuevo. Será la que acuerden las partes.

La duración de los contratos de alquiler de vivienda depende de la fecha de firma del contrato. En contratos anteriores al 6 de marzo de 2019 la duración era de 3 años (obligados para el casero) más 1 potestativo para el casero. Desde el 6 de marzo de 2019 la duración es de 5 años más 3 (o de 7 más 3 si el casero es persona jurídica).

Mientras estemos en el periodo inicial de cinco años (o 7) o en el posterior de prórroga de 3, solo se podrá obligar al inquilino a dejar la casa alquilada en algunas situaciones excepcionales, como la necesidad de utilizar la vivienda por el arrendador o sus familiares cercanos.

Arrendador: modelo de notificación al inquilino de término del alquiler por expiración del plazo.

¿Qué cambia con la nueva Ley de Vivienda?

Por ahora nada. La nueva Ley de Vivienda afecta a contratos celebrados desde el 26 de mayo de 2023. Estos contratos son recientes, ninguno llega a término ahora, lógicamente.

Por el momento no se han definido zonas de mercado tensionado por parte de las CCAA. Esto quiere decir que no existe ningún límite legal que se aplique ahora a la renta de nuevos alquileres de vivienda.

El sentimiento de inseguridad jurídica de los caseros les provoca miedo a no poder cobrar las rentas y a no poder recuperar la casa cuando hay impago. Porque los procesos de desahucio se han alargado mucho. Eso retrae la oferta y es una de las causas del encarecimiento de los alquileres.

Recomendaciones y peticiones de OCU

Desde OCU hacemos un llamamiento a caseros e inquilinos para que negocien las condiciones de sus nuevos contratos en términos razonables, en beneficio de ambas partes. Precisamente porque hay mucha inseguridad jurídica y miedo al impago, si tienes un inquilino que es buen pagador te interesa conservarlo. Acordar una renta que pueda pagar. No tiene sentido querer subírsela hasta un límite que haga que no pueda pagarla y se vaya. Si se va, ¿quién te asegura que vas a encontrar un nuevo inquilino solvente?

 También reiteramos un llamamiento al legislador: en un mercado como el español, con un 90% de alquileres en manos de pequeños propietarios, el modo de aumentar la oferta de casas en alquiler es asegurando al propietario que si hay impago o daños en la casa, podrá recuperarla en un plazo razonable. Por supuesto, sin abandonar a las personas que necesiten ayuda, proporcionándoles vivienda social o ayuda económica directa para pagar el alquiler.

Desde OCU trabajamos para mejorar la seguridad jurídica del alquiler y contribuir a ampliar la oferta y equilibrar los precios. Los suscriptores de OCU inmobiliario pueden contratar un seguro de impago de rentas que cubre 18 meses (con uno de franquicia) a un precio muy ventajoso.

Ayudas para inquilinos de vivienda

Si eres inquilino o aspiras a serlo puedes acceder a la información sobre ayudas para el alquiler por comunidades autónomas, disponible en el nuevo espacio de OCU Todo sobre la vivienda.