El alquiler y la tácita reconducción

Fin del plazo del arrendamiento de vivienda y reconducción tácita

Cuando el contrato de alquiler de vivienda llega a su plazo pactado, puede prorrogarse hasta que cumpla el plazo legal previsto. Este plazo depende de la fecha de firma del contrato, porque la Ley de Arrendamientos Urbanos ha ido cambiando en el tiempo. Ahora son cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica.

Pasados esos 5 años, si ninguna de las partes manifiesta su deseo de dar por terminado el contrato, se inicia un nuevo periodo de prórroga año a año hasta un total de tres. Durante todo ese periodo, el contrato es el mismo, que se va prorrogando. Y cuando transcurra ese periodo total de 8 años (10, si el arrendador es una persona jurídica), si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de darlo por terminado, el alquiler prosigue en virtud de lo que se conoce como una reconducción tácita. Lo que está regulado en el código civil.

Cómo y cuándo se comunica el fin del alquiler.

Esa reconducción no se produce si una de las partes manifiesta su oposición a la renovación del contrato.

Un caso complejo: la vivienda cambia de propietario durante el alquiler

En el caso particular que ahora comentamos se alquilaron en el mismo contrato una vivienda y unas plazas de garaje en el mismo edificio. Ocurre que durante la vigencia del arrendamiento se había enajenado de forma separada la vivienda, de modo que quedaron dos arrendadores: el propietario de la vivienda y el propietario de las plazas de garaje.

En septiembre de 2018, los propietarios de la vivienda demandaron al inquilino solicitando el desahucio, al considerar que el contrato de agosto de 1998 había llegado a su fin.

La vivienda había sido arrendada por una sociedad, y los actuales propietarios la adquirieron en una subasta celebrada por la Agencia Tributaria. Junto a la vivienda se habían alquilado unas plazas de garaje en el mismo inmueble, pero estas no fueron adquiridas por los nuevos propietarios.

La cuestión que resuelve el Supremo (STS 31/3/2021) es quién ha de manifestar su voluntad de no renovar el contrato que sigue en tácita reconducción: ¿han de ser los dos propietarios, como sostenía la Audiencia, o basta que lo haga el propietario de la vivienda?

El inquilino alega que el arrendamiento era conjunto (vivienda y plazas de garaje) y que no puede resolverse parcialmente, solo para la vivienda.

El juez de primera instancia estimó la demanda de desahucio pero la Audiencia Provincial de Madrid estimó el recurso del arrendatario. Los propietarios recurren al Supremo, quien dicta sentencia con fecha de 31/3/2021.

El alquiler es esencialmente temporal

El Supremo recuerda que el alquiler es un contrato esencialmente temporal, porque el Código civil lo prevé “por tiempo determinado”. De hecho, si las partes no fijan un plazo, el Código civil establece supletoriamente unas reglas de duración. La duración indefinida del alquiler es contraria su propia naturaleza como contrato. Un pacto de duración indefinida de un alquiler se considera nulo.

Un contrato de alquiler complejo, que sí es indefinido.

Es decir, respecto de la duración hay una libertad de pacto entre las partes, pero la Ley también marca límites a esa libertad. En la redacción original de la LAU aplicable al caso, se preveía que en caso de que en el contrato no se haya señalado su plazo de duración o cuando este sea indeterminado, se entenderá celebrado por un año, sin perjuicio de las prórrogas anuales para el arrendatario.

Y una vez finalizado el plazo de vigencia del contrato, incluidas las prórrogas previstas en la LAU, es aplicable la llamada reconducción tácita.

Aquí había finalizado el plazo acordado y las prórrogas legales. El alquiler seguía por tácita reconducción. Para evitar que esta se produzca, ¿qué se requiere?

El requerimiento en la tácita reconducción

Dice el Código civil (art. 1566) que si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y .581, a menos que haya precedido requerimiento.

Lo que dice el art. 1.581 es que si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

La tácita reconducción da lugar a un nuevo contrato de alquiler, que se perfecciona por el consentimiento tácito de las partes. Es tácito porque el arrendatario permanece en el inmueble con la aquiescencia del arrendador, y pasan 15 días desde que finaliza la vigencia del contrato sin que se requiera al inquilino que devuelva la posesión. El contrato anterior se da por concluido y nace otro en el que se mantienen los pactos que regían antes, salvo el de duración. No es una nueva prórroga o ampliación del contrato anterior. Aquel finalizó y ha empezado otro contrato.

Al ser un contrato nuevo, el plazo es el que prevé el Código civil para estos casos, determinado por el periodo para el que se fijó la renta en el contrato anterior.

En el caso juzgado, el ahora propietario de la vivienda no pretende resolver el contrato de alquiler vigente. Aquel contrato terminó, se extinguió por el transcurso del plazo. Lo que hace el propietario de la vivienda es impedir que se produzca una reconducción tácita, y para ello envía un requerimiento al inquilino para que devuelva la posesión de la vivienda. Con su manifestación de voluntad de no proseguir con el alquiler