Comunicar al inquilino la extinción del contrato de alquiler
En los arrendamientos de vivienda, aunque el plazo inicial pactado sea inferior a cinco años, el arrendatario tiene derecho a prorrogar el contrato anualmente hasta que se cumpla dicho periodo. Son siete años si el arrendador es persona jurídica.
Esto es válido para contratos celebrados desde el 6 de marzo de 2019, y para los celebrados en el corto periodo que va desde el 19 de diciembre de 2018 al 23 de enero de 2019 (el decreto-ley que aprobó aquel cambio no fue convalidado por el parlamento y decayó su vigencia).
Tanto la duración de los contratos como la antelación para el aviso de no renovación han sufrido cambios legales y dependen de la fecha de celebración del contrato.
Para contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019 (exceptuando el paréntesis antes comentado), el plazo que había estado vigente desde 1995 de cinco años fue sustituido por tres años de prórrogas. Aquí el plazo para comunicar la intención de no renovar el contrato era de un mes.
Necesidad de comunicar la extinción
El paso del tiempo no basta por sí solo para que el alquiler se termine. Es preciso que una de las partes comunique a la otra su voluntad de dar por finalizado el contrato. Si nadie comunica nada al otro dentro del plazo fijado, el contrato entrará en otra fase de prórroga anual por otros tres años.
Modelo de notificación al inquilino de la voluntad de no renovar el alquiler.
Así, llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez trascurridos como mínimo cinco (o tres) años de duración de aquél, si el arrendador quiere dar por terminado el contrato y evitar que se produzca una prórroga en favor del inquilino, debe comunicarle su intención de no renovarlo con la antelación debida.
En la actualidad, para contratos celebrados desde el 6 de marzo de 2019 el plazo para que el arrendador comunique al inquilino que no quiere renovar el alquiler es de cuatro meses antes de que se cumplan los cinco de duración del alquiler. Si es el inquilino quien no quiere seguir, debe comunicarlo con dos meses de antelación.
Pero los contratos que están llegando a término actualmente son anteriores a la reforma de 2019. Para ellos el plazo de comunicación previa de no renovación era de un mes, tanto para el arrendador como para el inquilino.
El fin del alquiler en las circunstancias actuales
Ahora bien, con motivo del estado de alarma ligado a la pandemia por el Covid 19, se ha previsto una prórroga legal extraordinaria de los alquileres de vivienda.
Prórroga de los alquileres de vivienda durante el estado de alarma.
Por otra parte, hay que atender a la situación del mercado de alquiler en cada
Comunicar al inquilino la extinción del contrato de alquiler
En los arrendamientos de vivienda, aunque el plazo inicial pactado sea inferior a cinco años, el arrendatario tiene derecho a prorrogar el contrato anualmente hasta que se cumpla dicho periodo. Son siete años si el arrendador es persona jurídica.
Esto es válido para contratos celebrados desde el 6 de marzo de 2019, y para los celebrados en el corto periodo que va desde el 19 de diciembre de 2018 al 23 de enero de 2019 (como se recordará, el decreto-ley que aprobó aquel cambio no fue convalidado por el parlamento y decayó su vigencia).
Tanto la duración de los contratos como la antelación para el aviso de no renovación han sufrido cambios legales y dependen de la fecha de celebración del contrato.
Para contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019 (exceptuando el paréntesis antes comentado), el plazo que había estado vigente desde 1995 de cinco años fue sustituido por tres años de prórrogas. Aquí el plazo para comunicar la intención de no renovar el contrato era de un mes.
Necesidad de comunicar la extinción
El paso del tiempo no basta por sí solo para que el alquiler se termine. Es preciso que una de las partes comunique a la otra su voluntad de dar por finalizado el contrato. Si nadie comunica nada al otro dentro del plazo fijado, el contrato entrará en otra fase de prórroga anual por otros tres años.
Modelo de notificación al inquilino de la voluntad de no renovar el alquiler.
Así, llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez trascurridos como mínimo cinco (o tres) años de duración de aquél, si el arrendador quiere dar por terminado el contrato y evitar que se produzca una prórroga en favor del inquilino, debe comunicarle su intención de no renovarlo con la antelación debida.
En la actualidad, para contratos celebrados desde el 6 de marzo de 2019 el plazo para que el arrendador comunique al inquilino que no quiere renovar el alquiler es de cuatro meses antes de que se cumplan los cinco de duración del alquiler. Si es el inquilino quien no quiere seguir, debe comunicarlo con dos meses de antelación.
Pero los contratos que están llegando a término actualmente son anteriores a la reforma de 2019. Para ellos el plazo de comunicación previa de no renovación era de un mes, tanto para el arrendador como para el inquilino.
El fin del alquiler en las circunstancias actuales
Ahora bien, con motivo del estado de alarma ligado a la pandemia por el Covid 19, se ha previsto una prórroga legal extraordinaria de los alquileres de vivienda.
Prórroga de los alquileres de vivienda durante el estado de alarma.
Por otra parte, hay que atender a la situación del mercado de alquiler en cada momento. En un contexto en el que las rentas medias están disminuyendo en las grandes ciudades, interesa conservar un inquilino que sea buen pagador, aunque eso suponga una rebaja en la renta. Según el portal Idealista, las rentas han bajado un 14,3% anual en Barcelona, hasta marzo de 2021. La caída ha sido del 10,7% en Madrid capital, del 8,7% en Palma de Mallorca y de más del 6% en Sevilla y Valencia.
En otras capitales se han producido alzas no menos espectaculares: +13,5% en Teruel, 12,4% en Orense, 10% en Cáceres o 8,8% en Vigo. En estos casos, al arrendador puede interesarle pactar unas nuevas condiciones del contrato en lugar de dejar que se prorrogue automáticamente con las condiciones (precio) anteriores. Para ello tendrá que comunicar su decisión al inquilino tal y como hemos indicado. Si los plazos llegan a término ahora y el arrendador no desea continuar con el alquiler actual, debe enviar la comunicación al inquilino aunque temporalmente esté vigente la prórroga con motivo del estado de alarma. De ese modo las dos partes sabrán a qué atenerse y el contrato se extinguirá cuando transcurra esta prórroga extraordinaria.
