Prórroga de los alquileres de vivienda durante el estado de alarma

Nueva prórroga obligatoria para alquileres de vivienda

El Gobierno ha vuelto a modificar la normativa aprobada a finales de marzo de 2020 relativa a la protección a los inquilinos en este tiempo de pandemia que sigue asolando el planeta. Así lo ha aprobado el Real Decreto-ley 2/2021 de 26 de enero, en vigor desde el 27 de enero de 2021.

Una de las previsiones legales hace referencia a la prórroga de los contratos de alquiler de vivienda vigentes que deban llegar a su fin durante el actual estado de alarma, previsto hasta el 9 de mayo de 2021. Esta prórroga es facultativa para los inquilinos y obligatoria para los arrendadores, siempre que el inquilino la solicite.

La prórroga afecta a contratos de alquiler que lleguen a término durante el estado de alarma. Cuando finalice el periodo de prórroga obligatoria del contrato (ahora está en 5 años, pero hasta junio de 2019 estaba en 3), o en su caso la prórroga tácita de tres años (hasta junio de 2019 era 1 año), si este término ocurre hasta el 9 de mayo de 2021, el inquilino tiene derecho a pedir una prórroga extraordinaria de hasta seis meses más. Es decir, si el contrato debiera extinguirse (por el fin de las prórrogas forzosas que le sean de aplicación) el 31 de marzo de 2021, el inquilino tiene derecho a que se prorrogue hasta el 30 de septiembre de 2021.

Durante esta prórroga extraordinaria se mantendrá la misma renta y las mismas condiciones de contrato vigente.

Los pactos voluntarios posibles

Las partes pueden llegar a otro acuerdo distinto si lo desean: reducción de la renta, moratoria en el pago de la renta, renovación de contrato por un periodo más largo, extinción del contrato con una eventual condonación de parte de la renta, etc. Todas esas opciones son libres. De hecho, hay que ver en cada caso qué es lo más conveniente: muchos inquilinos que han perdido capacidad de ingresos en los últimos meses eligen voluntariamente dejar el contrato actual para buscar otra vivienda más asequible.

La rebaja de la renta o la concesión de una moratoria en su pago no son obligatorias para el arrendador que sea una persona física y no sea un gran tenedor. No son obligatorias, pero pueden ser aconsejables. Como las rentas están bajando en las principales ciudades, hoy es posible encontrar alquileres más baratos o negociar con el casero una rebaja de precios. El arrendador que esté satisfecho con su inquilino también estará interesado en conservarlo, aunque esto le suponga una rebaja en la renta.

Pero en todo caso, de no llegar a ningún acuerdo entre las partes, mientras dure el estado de alarma, se reconoce el derecho del inquilino a extender su contrato por 6 meses máximo desde que debiera considerarse extinguido.

Tenga en cuenta también que los procedimientos para el desahucio de inquilinos vulnerables pueden verse afectados por suspensiones acordadas por los jueces durante el estado de alarma, al margen de cualquier procedimiento judicial puede sufrir retrasos superiores a los ya habituales, debido al impacto de la pandemia y las restricciones relacionadas con ella. Por tanto, vale más un acuerdo que un pleito, siempre que sea razonablemente posible.

Una excepción a la prórroga: la necesidad del arrendador

Esta prórroga impuesta por ley no será obligatoria para el arrendador en el caso en que use de su derecho a recuperar la vivienda alquilada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. A este respecto hay que mirar la fecha de firma del contrato de arrendamiento, porque las exigencias para poder recuperar la vivienda por el arrendador en caso de necesidad han variado en las distintas versiones de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Terminar el contrato de alquiler antes de tiempo.

Arrendadores que sean grandes tenedores

También se prorroga hasta la finalización del estado de alarma (9 de mayo de 2021), la protección especial que se concede a los inquilinos de vivienda habitual cuya arrendadora sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m².

En estos casos, el inquilino que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica sí tiene derecho a obtener de su arrendadora el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.

En el caso de que no se haya llegado a un acuerdo, el arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión, escogida entre las siguientes alternativas:

a) Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.

b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

El aplazamiento se realizará a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.