Suspensión de desahucios en el estado de alarma

Medidas de suspensión de desahucios durante el estado de alarma

El Real Decreto-ley 37/2020 de 22 de diciembre se ha publicado en el BOE del 23 de diciembre y entra en vigor este mismo día.

Aprueba una serie de “medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes”.

Se ha modificado la norma que ya regía desde el 31 de marzo de 2020. Hasta el final del estado de alarma declarado por la pandemia -prorrogado ahora hasta el 9 de mayo de 2021-, en todos los juicios verbales sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o sobre expiración del plazo de duración de contratos de alquiler sometidos a la LAU que pretendan recuperar el inmueble, el arrendatario podrá solicitar la suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento (o de la celebración de la vista si aún no se ha realizado) por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le impida encontrar otra vivienda alternativa para sí y las personas con las que conviva.

Qué es la vulnerabilidad económica

Se entiende por vulnerabilidad económica encontrarse en alguna de estas situaciones:

1. Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
2. Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos (electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil), resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Presentada la solicitud y los documentos correspondientes, se dará traslado de todo a los servicios sociales para que emitan un informe en el plazo de 10 días identificando las medidas a aplicar al caso. A la vista de ese informe, el juez dictará un auto para acordar la suspensión del desahucio si se ha constatado la vulnerabilidad.

Cuando finalice el estado de alarma, se reanudará automáticamente el cómputo de los plazos del proceso, según la fase en que se encontrara al suspenderse.

Antes del fin del estado de alarma, si la administración ofrece una alternativa de vivienda para la persona vulnerable, se acordará el levantamiento de la suspensión del procedimiento.

El necesario parque público de viviendas.

Suspensión de procedimientos frente a okupas

La misma suspensión temporal de procedimientos de lanzamientos se aplica a casos de ocupación. Es decir, a desahucios por precario, procesos sumarios para recuperar la posesión ilícitamente perdida o procedimientos para proteger los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad.

Esto se aplica a viviendas que pertenezcan a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de diez viviendas. Las personas que las habitan sin título deben encontrarse en situación de vulnerabilidad económica.

Aquí el juez tiene cierto margen para ponderar el caso concreto. Atendiendo a si la entrada o permanencia en el inmueble por los okupas está motivada por una situación de extrema necesidad (con el informe de servicios sociales, emitido aquí en un plazo mayor, de 15 días).

Los ocupantes, además de acreditar la vulnerabilidad económica, deberán estar en alguna de estas circunstancias: ser dependientes, víctima de violencia sobre la mujer o tener a su cargo, conviviendo en la misma vivienda, alguna persona dependiente o menor de edad.

Ocupaciones no protegidas

La suspensión del lanzamiento no se acordará en los casos donde la entrada o permanencia en la vivienda okupada se refiera a un inmueble propiedad de una persona física, de quien sea domicilio habitual o segunda residencia. Tampoco si el inmueble pertenece a una entidad jurídica pero está cedido a una persona física como domicilio o segunda residencia. Ni cuando se haya cometido delito en la entrada o permanencia en el inmueble, o cuando haya indicios de que allí se realicen actividades ilícitas.

Las okupaciones posteriores al 23 de diciembre de 2020 (entrada en vigor de esta norma) no estarán protegidas.

Derecho de arrendadores y propietarios a una compensación

Si la Administración no toma las medidas señaladas por los servicios sociales en el plazo de tres meses desde la emisión de su informe, los arrendadores afectados por la suspensión del desahucio podrán solicitar una “compensación”.

La compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por finalizar el estado de alarma. Si la renta que viviera cobrando fuese inferior a ese “valor medio”, percibirá la renta dejada de percibir más los gastos corrientes.

El arrendador podrá pedir esta compensación hasta un mes después de la vigencia del estado de alarma.

Los propietarios de viviendas okupadas afectados por la suspensión de lanzamientos también podrán pedir una compensación si la Administración no ha adoptado medidas en tres meses desde la emisión del informe de los servicios sociales, siempre que demuestren haber sufrido un perjuicio económico por la suspensión, por encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble.

Esta compensación no se aplica a casos de suspensión de desahucio declarada antes de la entrada en vigor de esta norma (23 de diciembre de 2020).