La suspensión de desahucios
Una de las medidas adoptadas con ocasión del estado de alarma de marzo de 2020 fue la suspensión de los desahucios de inquilinos en arrendamientos de vivienda, cuando el arrendatario acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.
Esa medida fue prorrogada una vez y ahora, ante la extensión temporal de la pandemia, ha sido de nuevo extendida hasta el 31 de enero de 2021. Así lo ha previsto la Disposición Final 4ª del Real Decreto-ley 30/2020, de 29 de septiembre, que modifica Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
Prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler
Otra medida prevista desde marzo y ya prorrogada una vez, que ahora se reconduce igualmente hasta el 31 de enero de 2021 afecta a los contratos de alquiler de vivienda que deberían terminar hasta esa fecha. Si el inquilino lo solicita, se aplicará una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Es decir, el contrato que deba terminar antes del 31/1/2021 podrá prorrogarse por seis meses a petición del inquilino, manteniendo las mismas condiciones.
La prórroga extraordinaria es obligatoria para el arrendador, salvo que las partes hayan acordado voluntariamente otra cosa. Por ejemplo, cabe que algún inquilino haya pactado dejar ahora la vivienda alquilada a cambio de que el arrendador le condone parte de la deuda pendiente.
Tampoco será obligatoria en el caso de que el arrendador necesite la vivienda para sí o sus familiares de primer grado o para el cónyuge separado o divorciado con sentencia firme, y lo haya comunicado tal y como prevé la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Durante esta prórroga el arrendador no puede cambiar la renta por una nueva, pero entendemos que sí se puede proceder a la actualización anual de la renta cuando toque, si así está prevista en el contrato y -lógicamente- si este respeta los límites legales. Unos límites que varían en función de la fecha del arrendamiento. Tenga en cuenta que para muchos contratos, el límite de la actualización anual viene determinado por el IPC y en los últimos meses la inflación ha sido negativa.
Arrendadores grandes tenedores
Para los inquilinos de vivienda habitual cuyo arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, también se prorroga hasta el 31 de enero de 2021 la posibilidad que tienen de solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.
Se consideran grandes tenedores a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
El resto de los inquilinos de vivienda -la mayoría- que no tienen como arrendador a un gran tenedor, no pueden obligar al arrendador a que acepte una condonación de rentas o un aplazamiento, pero es un acuerdo que en muchos casos conviene a ambas partes, para dar salida a una situación de imposibilidad del pago de la renta en condiciones normales, a causa de la crisis provocada por el Covid-19, tal y como lo hemos recomendado desde el inicio.