Las ciudades muestran tendencias diferentes en sus precios de venta y alquiler. A medio plazo, los mercados de las grandes capitales donde se van corrigiendo desequilibrios marcarán el paso al resto. La crisis provocada por la pandemia acelerará la corrección de desequilibrios anteriores en los precios de la vivienda, aunque se vea lentamente.
La situación del empleo
Pensamos que los datos sobre el empleo y su relación con la capacidad de los hogares españoles de generar ingresos estables tendrán lógicamente impacto en los precios de la vivienda, aunque el efecto venga con retraso. A 31 de diciembre de 2020 había 3,9 millones de personas inscritas en el paro, con un incremento de 724.000 en el conjunto del año. A lo que hay que sumar los 755.000 trabajadores en ERTE. El número de cotizantes a la Seguridad bajó en 360.000 en 2020. Por otro lado, en 2020 se firmaron un 29% menos de contratos de trabajo que en 2019.
La evolución de los alquileres
No hay una correlación directa e inmediata en todos los casos entre incremento del paro y reducción del precio del alquiler, pero sí tiene impacto en los grandes mercados laborales donde habitualmente hay mucha rotación de alquileres. Las ccaa con mayor incremento porcentual del paro registrado en 2020 fueron Baleares (38%), Canarias (29%), Cataluña (28%) y Madrid (27%). Según datos de idealista, los precios de oferta de alquileres por ciudades cayeron un 9,4% anual en Barcelona, un 6,2% en Palma de Mallorca y un 7,3% en Madrid, mientras que en Las Palmas y en Santa Cruz de Tenerife mostraron ligeras subidas.
En ciudades medianas se produjeron subidas destacadas del precio de los alquileres, no ligadas al dato del paro. Así, en 2020 el alquiler subió un 12% anual en Lérida a pesar de un incremento del paro provincial del 30%. La ciudad de Teruel subió un 11% sus precios de alquiler con una subida del paro provincial del 31%. También Granada incrementó las rentas en un 6,3% anual a pesar de aumentar su paro provincial un 28%. La mayor subida de los alquileres se registró en la ciudad de Orense (13,5%), con un menor incremento del paro provincial del 16%. También destacó la subida de precios de rentas en Vigo (9,6%).
EVOLUCIÓN DEL PRECIO DEL ALQUILER DE VIVIENDA (€/m2 al mes)
Baja en las grandes ciudades y sube en 2020 en el resto del país.
Precios de venta
Según el Ministerio la bajada de precios de la vivienda de segunda mano fue del 1,2% en el tercer trimestre de 2020, mientras que el INE publicó una subida del 0,8%. Es la vivienda nueva la que sigue aumentado sus precios (un 7,5% anual según el INE), aunque conviene recordar que
Las ciudades muestran tendencias diferentes en sus precios de venta y alquiler. A medio plazo, los mercados de las grandes capitales donde se van corrigiendo desequilibrios marcarán el paso al resto. La crisis provocada por la pandemia acelerará la corrección de desequilibrios anteriores en los precios de la vivienda, aunque se vea lentamente.
La situación del empleo
Pensamos que los datos sobre el empleo y su relación con la capacidad de los hogares españoles de generar ingresos estables tendrán lógicamente impacto en los precios de la vivienda, aunque el efecto venga con retraso. A 31 de diciembre de 2020 había 3,9 millones de personas inscritas en el paro, con un incremento de 724.000 en el conjunto del año. A lo que hay que sumar los 755.000 trabajadores en ERTE. El número de cotizantes a la Seguridad bajó en 360.000 en 2020. Por otro lado, en 2020 se firmaron un 29% menos de contratos de trabajo que en 2019.
La evolución de los alquileres
No hay una correlación directa e inmediata en todos los casos entre incremento del paro y reducción del precio del alquiler, pero sí tiene impacto en los grandes mercados laborales donde habitualmente hay mucha rotación de alquileres. Las ccaa con mayor incremento porcentual del paro registrado en 2020 fueron Baleares (38%), Canarias (29%), Cataluña (28%) y Madrid (27%). Según datos de idealista, los precios de oferta de alquileres por ciudades cayeron un 9,4% anual en Barcelona, un 6,2% en Palma de Mallorca y un 7,3% en Madrid, mientras que en Las Palmas y en Santa Cruz de Tenerife mostraron ligeras subidas.
En ciudades medianas se produjeron subidas destacadas del precio de los alquileres, no ligadas al dato del paro. Así, en 2020 el alquiler subió un 12% anual en Lérida a pesar de un incremento del paro provincial del 30%. La ciudad de Teruel subió un 11% sus precios de alquiler con una subida del paro provincial del 31%. También Granada incrementó las rentas en un 6,3% anual a pesar de aumentar su paro provincial un 28%. La mayor subida de los alquileres se registró en la ciudad de Orense (13,5%), con un menor incremento del paro provincial del 16%. También destacó la subida de precios de rentas en Vigo (9,6%).
EVOLUCIÓN DEL PRECIO DEL ALQUILER DE VIVIENDA (€/m2 al mes)
Baja en las grandes ciudades y sube en 2020 en el resto del país.
Precios de venta
Según el Ministerio la bajada de precios de la vivienda de segunda mano fue del 1,2% en el tercer trimestre de 2020, mientras que el INE publicó una subida del 0,8%. Es la vivienda nueva la que sigue aumentado sus precios (un 7,5% anual según el INE), aunque conviene recordar que los precios que ahora recogen son de compras concertadas hace 18 o 24 meses. Habría que tener acceso a datos de contratos de compra actuales para ver qué han hecho los precios.
En datos de oferta, el precio bajó en 2020 un -2,6% anual en Barcelona, y un -1,3% en la ciudad de Madrid. También bajó en Palma (-2,5%) y Sevilla (-1,8%), pero subió en otras ciudades: 2,5% en Valencia, 2,8% en Málaga, 4,8% en Bilbao y 5,4% en La Coruña. Está por ver si esas pretensiones de los vendedores se concretan en ventas a esos precios.
Los grandes inversores
Como hemos advertido en otras ocasiones, la vivienda es considerada como objeto de inversión en competencia con otras alternativas también para los grandes inversores, y estos no sufren problemas de falta de empleo. Los bajos tipos de interés y la enorme liquidez existente hacen que el ladrillo se presente como una alternativa plausible de inversión, a pesar de la situación actual que consideran pasajera. Según el Banco de España, la rentabilidad de la vivienda (precios más alquileres) alcanzaba el 5,6% anual en el tercer trimestre de 2020. Una razón para tenerla como objetivo de compra.
Pero no para el pequeño inversor particular, en nuestra opinión. No solo porque nuestras estimaciones de rentabilidad neta son inferiores a las comentadas, ni por el riesgo de futuras bajadas de precios que nos parecen inevitables a medio plazo, sino también por la creciente presión impositiva en el propietario de inmuebles y por la inseguridad económica y jurídica dominante, en cuanto al cobro de las rentas o la posibilidad de recuperar la vivienda alquilada. Además, el parón del turismo ha quitado presión e interés a los alquileres de corto plazo.
En el seguimiento que hacemos de 264 barrios de las grandes ciudades del país, un 89% de las zonas nos aparecen actualmente con precios caros o muy caros, con criterios de rentabilidad por alquileres. Puede ver datos recientes de Alicante, Salamanca o Barcelona entre otros.
NÚMERO DE VIVIENDAS VISADAS Y TERMINADAS EN DOCE MESES (en miles)
Seguimos en niveles de edificación históricamente bajos. La escasa vivienda nueva ha mostrado hasta ahora mayor fortaleza en sus precios.
La actividad constructiva
El número de visados de nuevas viviendas fue de 84.361 en doce meses hasta octubre de 2020, con un descenso del 22% anual. Para tomar perspectiva de las cifras diremos que es el 38% de las viviendas visadas ¡en 1992! (221.000). También hasta octubre se habían terminado cerca de 84.000 nuevas viviendas en doce meses. Esto da una idea de la visión del futuro que tienen los promotores, más allá de sus declaraciones públicas. Casi nadie arriesga hoy su capital para construir: se lanzan pocas promociones y solo se inician cuando ya tienen un nivel de preventas elevado. Para el comprador, el riesgo no está tanto en los retrasos debidos a los reiterados confinamientos o limitaciones de movilidad, sino en sus propias expectativas económicas a uno o dos años vista, cuando tengan que firmar las escrituras. En todo caso, hay que constatar que existe una demanda para viviendas nuevas y que ciudades como Madrid podrían ver crecer nuevos desarrollos en 2021. Nuestro consejo es de prudencia.
¿Impulso de la inversión pública?
Una de las esperanzas económicas para 2021 viene del aprovechamiento de los fondos europeos que se esperan recibir en España, si bien su destino esperado no apunta hacia la construcción. Por el momento, 2020 ha visto un retroceso en la licitación pública para obras (-24% hasta octubre), si bien la edificación residencial sí había crecido un 31%. El consumo de cemento bajaba un 11% hasta el mes de noviembre.
