Vender casa en 5 días, ¿qué ofrecen?

Vender casa en tiempos difíciles, ¿se puede acelerar?

En 2022 se registraron casi 650.000 ventas de viviendas en España, un 14,7% más que el año anterior. Pero la evolución fue de más a menos: en diciembre de 2022 las ventas cayeron un 17,8% anual. La vertiginosa subida de tipos de interés provoca un encarecimiento de las hipotecas nuevas y de las vivas a tipo variable. Junto con el efecto de la inflación, reduce el poder de compra de los hogares españoles. ¿Consecuencia? Puede haber más propietarios interesados en vender una vivienda y menos que sean capaces de comprarla en estos momentos. Los plazos de venta pueden verse ampliados.

En los últimos años han surgido un tipo especial de agencias inmobiliarias que publicitan vender la vivienda del cliente en un plazo muy breve de tiempo, de una o dos semanas, frente al plazo clásico de venta que puede estar entre tres y seis meses, en función de diversos factores. Hemos buscado información de algunas de ellas para ver qué pueden ofrecer.

Papeles necesarios para vender casa.

Un estudio de mercado con e-buyers

Nos interesaba la venta de una vivienda de 73 m² construidos, tres habitaciones, exterior, en primera planta y con ascensor en Fuenlabrada (Madrid) Bien comunicado, con zonas comunes como piscina, tenis y jardín. Nosotros estimamos un valor de venta de 144.500 €, una vez descontado del precio medio de oferta en la zona un 10% de reducción como margen de negociación. Si acudimos a una agencia inmobiliaria tradicional, suponiendo un 4% de comisión, el neto que recibiríamos sería de unos 137.500 euros.

Nuestros colaboradores buscaron información en varias agencias inmobiliarias que ofrecen la venta de la vivienda en breve plazo: CASAVO, TIKO y CLIKALIA. Vaya por delante que estas nuevas agencias tienen un ámbito geográfico de actuación limitado.

En la tabla de abajo le mostramos el resumen del precio que nos ofertaron los operadores para comprar la casa de inmediato, a veces con 48 horas para que el vendedor se decida.

¿Merece la pena vender ya aunque pierda dinero?

Cómo acelerar la venta de una casa.

Qué ofrece Tiko

Tiko.es opera en Madrid, Barcelona, Málaga, Sevilla, Valencia, Vizcaya, Zaragoza, Lisboa, Oporto y Setúbal. Su prioridad es comprar la vivienda ellos mismos para acelerar el proceso. No aceptan viviendas VPO, ni las que superen los 500.000 € o estén embargadas. Si no se acepta esta opción indican que la venta tardaría varios meses con lo que entramos en los plazos de compraventa habituales.

Se puede obtener una primera valoración on line de la vivienda introduciendo los datos y características. En nuestro caso resultaba un valor de entre 117.500 y 154.500 €. El colaborador dejó los datos y le llamaron al día siguiente. El proceso comienza con la visita programada de un empleado de la Agencia para examinar detalladamente la vivienda y ofrecer en 48-72 horas una oferta firme al vendedor.

Para la venta directa de la vivienda a la agencia se tendrían 5 días naturales para aceptar la oferta que nos hacen llegar por email, Si se está de acuerdo y se confirma esa oferta, se firmaría un contrato de arras por el que recibiríamos el 5% del precio estipulado. Posteriormente, y en un plazo breve que dependerá del notario, se avisaría para firmar la escritura de venta y recibir ya el resto del precio. Es imprescindible dejar la vivienda completamente vacía, incluyendo la cocina y presentar la última ITE del edificio.

En nuestro caso, tres días después de la visita de la Agencia nos contactaron indicando que el valor posible de venta sería de 133.000 € y que ellos realizaban una oferta en firme por 120.000 € al contado, caducando esta oferta en cinco días naturales.

La oferta de Clikalia

En el caso de Clikalia.com se ofrece también una valoración online pero no es inmediata, hay que dejar los datos para que contacten al interesado. En este caso el propio colaborador llamó por teléfono al haber pasado ya unos días sin noticias. Indican que compran la vivienda para ellos mismos, no funcionan como inmobiliaria normal. Tampoco aceptan pisos de VPO ni que superen los 500.000 € de valor. Una vez visitada, examinada y grabada en video la vivienda, hacen una oferta de compra en efectivo, de la que habría que restar el 10% y ese sería el precio final para el propietario.

En este caso hacen una oferta formal de compra por un precio de 110.000 €. El plazo para aceptarla es de 48 horas. De aceptar su propuesta, en unos 5-7 días se firmaría el contrato de arras, con posible firma telemática, y se haría entrega de un 5% del precio ofertado. La firma de la venta ante notario se haría en función de la disponibilidad del vendedor, en menos de 60 días que es el plazo fijado en arras. Se deben aportar las escrituras de la vivienda, certificado de estar al corriente de pagos de impuestos y comunidad, última ITE del edificio, un número de cuenta para ingresar los pagos y la documentación personal del vendedor. También exigen que la vivienda quede totalmente vacía y ellos se encargan de poner una alarma mientras el piso permanezca vacío para impedir ocupaciones o problemas. Piden al propietario que no dé de baja los servicios contratados (luz, agua, etc.), ellos realizan el cambio de titularidad de los contratos tras la compra.

El caso de Casavo

En Casavo ofertan dos opciones de gestión: comprar ellos directamente la vivienda o actuar como inmobiliaria tradicional con un 4% de comisión. En el primer caso, una vez hecha la valoración, envían una oferta formal más baja al vendedor en 48 horas y la venta se lleva a cabo en unos siete días. Para la vivienda del supuesto, la valoración online de Casavo.com proporcionó una horquilla de valores de entre 103.000 y 126.000 €. Sin embargo no trabajan la zona de Fuenlabrada. Al contactarlos, nos pusieron en contacto con una inmobiliaria denominada Servicheck desde donde llamaron a los tres días. Esta agencia funciona como inmobiliaria tradicional sin exclusividad y con una comisión que ronda el 3%. Según su comparador el valor del piso del ejemplo estaría entre 138.000 y 140.000 €, aunque intentarían venderlo en 150.000 € o más. Enviarían un comercial a hacer un reportaje en 3D de la vivienda que se publicitaría en todas las plataformas de venta de pisos que existen, con un precio superior a los 150.000 €. Si nadie se interesara en primera instancia, se podía ir bajando el precio para acercarlo a esa cifra. Pero hay dos cuestiones en el aire: a qué precio lograrán realmente venderla y en qué plazo de tiempo. Si se lograra vender en la parte alta de su horquilla (140.000 €), descontada la comisión del 3% nos quedarían 134.918 euros.

Conclusiones: la venta rápida sale cara

De las agencias analizadas se deduce que la brevedad en la venta del inmueble se produce solo cuando son ellas mismas quienes lo adquieren. En caso contrario se pasa al procedimiento normal de las agencias inmobiliarias, con una posible tardanza en venta de varios meses.

También se observa que el valor que ofrecen para adquirir la vivienda en el ejemplo analizado es siempre bastante inferior a la media de mercado. Las ofertas que se reciben para una venta rápida oscilan entre un 76 % y un 83 % del valor estimado a partir de precios medios de oferta ya minorados por un margen de negociación aceptado. Por este motivo, salvo caso de necesidad urgente de venta, es mejor tomarse el tiempo necesario para la venta recibiendo las diversas ofertas a lo largo de un período razonable y, como tantas veces comentamos, si se dispone de tiempo, lo mejor es gestionar la venta personalmente sin intermediarios. Estas “ventas directas” solo le interesarían en algún caso de urgencia real en la venta del piso y una vez comparadas varias ofertas, porque como se ha visto hay diferencias grandes entre ellas, de 110.000 a 120.000 € en el ejemplo.

En caso de tener que recurrir a una agencia ordinaria vea nuestro análisis: no pacte exclusividad en la venta, déjese las manos libres para poder encontrar usted mismo un comprador; fije un precio de venta razonable basado en valores medios de mercado y exija su autorización expresa para conceder rebajas; negocie la comisión de la agencia, pida que le incluyan el certificado energético y pacte expresamente que la comisión se devengará en el momento de la consumación de la venta, es decir con la firma de la escritura ante el notario. Compruebe que la nota de encargo es clara y recoge todas sus condiciones.

En los tiempos actuales es conveniente tomar precauciones para evitar ocupaciones ilegales desde que la vivienda se quede vacía -si es el caso- hasta que se venda, por ejemplo con la contratación temporal de la instalación de una alarma, como hacen algunas de las empresas consultadas.