Modelo de contrato de arras para compra de vivienda

Modelo de contrato de arras en compraventa de vivienda

Qué es el contrato de arras

Si quiere vender una vivienda buscará “atar” cuanto antes al comprador mediante la firma de un compromiso de compra que va unido a la entrega de una suma de dinero para dar seriedad a lo firmado. En momentos donde hay más demanda que oferta el comprador desea “atar” la compra del piso -que se lo reserven- hasta que pueda tener todo listo para la compra.

Las casas no se venden de un día para otro, porque los compradores vacilan, porque suponen un fuerte desembolso de dinero y requieren de la intervención de terceros como el banco que concede (o no) la hipoteca, o el notario que ha de autorizar la escritura. Hay unos pasos que vamos dando hasta que se llega a la firma de la escritura, que es el momento de la consumación de la venta.

El modo más habitual de señalizar la compra es firmar unas arras. Se trata de un contrato que ya contiene los elementos esenciales de la compraventa: se ha identificado la casa y su precio, y cada parte se compromete a vender o a comprar, respectivamente, con esas condiciones. También se fija un plazo en el que las partes de comprometen a consumar la compraventa mediante la firma de la escritura y se entrega una suma de dinero al vendedor como prueba del compromiso de ambas partes.

Con el término “arras” se suele hacer referencia al contrato firmado que comentamos aquí y a la suma de dinero entregada en señal.

Aquí le presentamos un modelo de contrato de arras para compra de vivienda.

Tres tipos de arras

Con las arras se adquiere un compromiso doble, de compra y de venta, que obliga a las dos partes. Pero la venta no está aún consumada y las partes pueden prever la posibilidad de incumplirlo a cambio de sufrir unas consecuencias que se fijan en las propias arras. De este modo se delimita la responsabilidad que cada uno asume al firmar esas arras.

Por ejemplo, el vendedor puede pensar que aún le va a llegar una oferta mucho mayor, y se deja una puerta abierta para no renunciar a ello. O el comprador es consciente de que no tiene asegurada la financiación o de que él también puede encontrar aún una mejor oportunidad de compra, y desea asumir un riesgo limitado si incumple ese compromiso de arras.

Básicamente existen tres tipos de arras en función de lo que se haya previsto para un posible incumplimiento.

1. Las arras penitenciales. Son las más comunes y el modelo que le presentamos aquí, pero no se dan por defecto, hay que pactarlas expresamente en el documento, con referencia al artículo del código civil que las contempla, el 1454, que dice lo siguiente: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.” Es decir, las partes deciden darse mutuamente la oportunidad de incumplir el contrato, fijando las consecuencias del incumplimiento. Si a tal fecha la compra no se realiza por culpa del comprador, este pierde la suma que había adelantas, pierde las arras. Y si es el vendedor quien incumple el compromiso de venta, está obligado a devolver esa cantidad doblada al comprador.
2. Arras confirmatorias. Son las arras por defecto, el compromiso que se adquiere a no ser que las partes decidan expresamente otra cosa, como en el caso anterior. Suponen que el comprador entrega una suma de dinero a cuenta del precio total de la compra y que existe un compromiso de llevar a cabo esa compra. Es decir, que cada parte puede luego exigir judicialmente a la otra que termine la venta mediante la firma de la escritura en el plazo fijado. Porque jurídicamente, la compraventa se ha perfeccionado desde el momento en que las partes se pudieron de acuerdo en lo esencial: la casa vendida y el precio de compra. Interesan a la parte que esté muy segura del negocio y del precio, y que quiera asegurar el cumplimiento por el otro.
3. Arras penales. Son menos frecuentes que los otros tipos de arras. Aquí no hay cuestión de culpa de uno u otro. Ambos dan la oportunidad al otro de desistir de la compraventa libremente, sin necesidad de justificarlo, a cambio de una penalización que se ha pactado. Al firmar las arras se entrega igualmente al vendedor una suma de dinero en señal de la compra y se pacta la pena que deberá pagar la parte que decida incumplir el contrato. Esa pena no tiene porqué ser la suma adelantada ni su devolución doblada, sino que puede fijarse libremente entre comprador y vendedor.

Qué suma pedir en las arras

Conviene precisar en el documento que las arras entregadas son a cuenta del precio total de compra. No existe una cantidad fija para entregar como arras. Se busca que sea una suma lo suficientemente alta para que las partes la tomen en serio y se piensen dos veces antes de incumplirlas, y lo suficientemente asequible para que su entrega sea rápida y no requiera de una búsqueda alternativa de financiación para pagarlas por parte del comprador interesado.

A modo orientativo, las cifras más habituales están entre 3.000 y 6.000 euros, pero pueden alcanzar los 10.000 euros o un 10% del precio total de la casa.

Arras para vivienda: condena a la vendedora.

Los compromisos de compra con agencia inmobiliarias

Hablamos de arras que se firman entre el vendedor y el comprador, y que implican un compromiso entre amas partes. Estas arras son diferentes de algunas prácticas que llevan a cabo las agencias inmobiliarias, que conviene conocer.

Si busca una vivienda para comprar es posible que una agencia le presente alguna opción y si usted está interesado en la casa y quiere negociar el precio, pueden pedirle que firme un compromiso de compra con entrega de una cantidad de dinero solo para trasladar su oferta al vendedor. Es decir, ese dinero que usted entrega a la agencia no son las arras de que aquí hablamos. Es un dinero que la agencia le pide a usted -comprador- para que ella haga su trabajo y comunique al vendedor la oferta de precio que usted propone. En el caso en que el vendedor diga sí, usted ya estará comprometido a la compra y al pago de la comisión de la agencia, y en ese momento se planteará la firma de arras ya con el vendedor.

No recomendamos firmar con una agencia un compromiso de compra de una casa. Porque al comprador no le aporta nada y usted corre un alto riesgo de perder ese dinero entregado a la agencia. Si le interesa un piso, negocie el precio y pida a la agencia (si existe) que traslade su oferta al vendedor. Si llega a un acuerdo con el vendedor, y ya está decidida la compra, ahí ya sí se habrán podido generar unos honorarios para la agencia por sus servicios, que lógicamente habrá que pagar. Pero ir firmando compromisos de compra solo para que trasladen ofertas de precio al vendedor es un muy mal negocio para quien busca casa.