Ventajas del alquiler como actividad económica en la sucesión patrimonial
Cuando se tienen varios inmuebles puestos en alquiler y en especial si no se trata de viviendas habituales para los inquilinos, puede interesar fiscalmente al arrendador gestionar esos alquileres como una actividad económica y no como meros rendimientos de capital inmobiliario de la persona del arrendador.
En IRPF, los ingresos por arrendamiento de inmuebles pueden tributar de dos maneras:
- Como rendimientos del capital inmobiliario cuando el arrendamiento no constituye actividad económica.
- Como rendimientos de actividades económicas cuando el arrendamiento se gestiona con organización de medios de producción y recursos humanos por cuenta del contribuyente. Para que se considere una actividad económica, en el caso concreto del arrendamiento de inmuebles, la ley exige la ordenación por cuenta propia con, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa dedicada a la gestión de la actividad.
Ambas categorías integran, por regla general, la base general del IRPF y, por tanto, se someten a la tarifa progresiva estatal-autonómica aplicable al contribuyente. No hay diferencia en los tipos.
La calificación sí impacta en la deducibilidad de gastos, límites, reducciones, anticipos a cuenta, obligaciones formales y coordinación con otros tributos.
También en el momento de la sucesión y transmisión de esa actividad económica, ya que en determinados casos de transmisión donde los sucesores se comprometen a continuar durante unos años la actividad, los bienes afectos a esa actividad pueden gozar de una reducción en la base imponible del ISD del 95% o superior.
Ventajas de transmitir una actividad económica que va a continuar
Cuando la actividad de arrendamiento de inmuebles de la persona que fallece se configura jurídicamente como una actividad económica (y no como mera tenencia pasiva de inmuebles), los activos afectos pueden acogerse en el Impuesto dsobre Sucesiones (ISD) a la reducción por adquisición de empresa individual, negocio profesional o participaciones. Esta reducción es, como mínimo, la prevista en la normativa estatal y, en muchas Comunidades Autónomas se amplía, por ejemplo, hasta el 99% en Madrid. En cambio, si los arrendamientos no alcanzan la condición de actividad económica, la transmisión se trata como mera adquisición de bienes no afectos, sin derecho a dicha reducción.
Es clave que se considere como actividad económica.
Alquilar inmuebles como actividad económica
Para que se pueda considerar que existe una actividad económica la ley exige «que para la ordenación de aquélla se utilice, como mínimo, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa».
En un caso juzgado por el Tribunal Supremo (STS de 16/7/2025) se aclaró que esa persona contratada puede ser una comunera, una de las hermanas que reciben en herencia esa actividad. Siempre que cumpla con el hecho de estar contratada con relación laboral, lo que incluye ajenidad con el “empresario”. Algo que hay que observar en cada caso.
En el caso juzgado, esa hermana había sido contratada por su madre cuando esta era la propietaria única de esos inmuebles afectos a la actividad económica, que luego pasan a sus herederos.
La hacienda catalana entendía que no se cumplía el requisito de trabajar por cuenta ajena, porque esa persona -al haber heredado esos bienes junto con sus tres hermanos- actúa por beneficio propio y bajo su propia responsabilidad y no la consideraba una empleada pues ella misma era su “empleadora” en una parte. Además, de manera colateral, pone en duda la necesidad de tener una persona contratada para gestionar 11 locales de un mismo inmueble. Afirma que la contratación de una persona para estas gestiones solo empezó a realizarse por el titular inicial de los inmuebles cuando cambió la Ley para introducir esa reducción del 95% en el ISD, como insinuando que podía existir una intención próxima al fraude.
El Supremo valida que la comunera sea la persona contratada
En todo caso, al principio la hermana estaba contratada por la madre, que era la única propietaria tras morir su marido. Al fallecer la madre, la hermana pasa a ser comunera-propietaria de esos inmuebles y Hacienda cree que no puede considerarse que tiene una relación laboral con ella misma. Considera incumplido el requisito de tener un empleado laboral y eliminó la reducción del 95% en la liquidación del Impuesto de Sucesiones a los cuatro hermanos y el TSJ de Cataluña da la razón a Hacienda.
El Supremo aclara que en caso de duda debe prevalecer la interpretación finalista de las normas y en este caso la finalidad de esas reducciones fiscales es la conservación de la actividad económica que se desarrollaba por los causantes y que ahora es ejercida por los herederos.
Además, la hermana estaba bien contratada a tiempo completo y dada de alta en la seguridad social. Ejercía esas funciones de gestión de la actividad desde 2003 y al fallecer su madre siguió con las mismas funciones, aunque desde ese 2008 fuera además propietaria por herencia.
Del expediente se deriva que existe un contrato laboral. Era comunera con un 25% de la propiedad pero ejercía tareas administrativas y no tomaba las decisiones ni tenía el control efectivo de esa comunidad de bienes, ya que se prueba que las decisiones las tomaban otros hermanos (quienes firmaban las declaraciones fiscales de la comunidad de bienes).
Se considera contrato laboral aunque tenga una participación del 25% en la comunidad, al no ejercer labores de dirección de esa actividad. Percibía un sueldo-nómina por su trabajo, que no dependía de grado de cumplimiento de objetivos ni nada parecido.
El Supremo establece esta doctrina:
“fijamos la doctrina de que no debe rechazarse -siempre- el carácter laboral del contrato suscrito entre una comunidad de bienes y uno de sus comuneros por la sola circunstancia de ser partícipe o comunera la persona contratada, de manera que puede entenderse cumplida la exigencia contenida el artículo 27.2 LIRPF cuando se suscriba un contrato de esa naturaleza, puesto que ello se compadece con las normas jurídicas relativas a la reducción de la base imponible del impuesto sobre sucesiones y donaciones por razón de la sucesión de la empresa familiar, que queda supeditada al mantenimiento de la actividad económica, atendiendo a los fines perseguidos por esas normas».
