¿Qué es el usufructo de un inmueble?

¿Qué significa "usufructo"?

Decir que una persona tiene el pleno dominio o plena propiedad de un bien significa que esa persona tiene todo el control y los derechos sobre ese bien. Así, el propietario con pleno dominio de un piso, además de poder disponer del inmueble como quiera, por ejemplo, vendiéndolo, hipotecándolo o donándolo, también tiene derecho a usarlo y a ponerlo en alquiler y recibir las rentas por alquiler.  

El pleno dominio se puede dividir en dos derechos diferentes que son las dos caras de una misma moneda, la nuda propiedad y el usufructo, que al separarse ostentarán personas diferentes. Esta separación de derechos puede hacerse en herencias (algo relativamente frecuente en España) o en vida, como decisión del dueño del inmueble.

El usufructo es el derecho que otorga a una persona el uso y disfrute de un bien que pertenece a otra persona. Así, el usufructuario de un piso puede vivir en él o alquilarlo y recibir dinero por alquilarlo, pero no puede venderlo ni hacer cambios importantes en el piso sin el permiso del nudo propietario. Es parecido a tener algo prestado por un tiempo o durante toda la vida, dependiendo de lo que se acuerde. Es un derecho limitado porque no atribuye a su titular las mismas facultades que el pleno dominio. Las facultades del usufructuario están sometidas a límites temporales (aunque normalmente es vitalicio) y a límites materiales, porque el usufructuario debe conservar la forma y sustancia del bien usufructuado.

¿Qué impuestos debe pagar el usufructuario?

El usufructo puede constituirse a favor de una o varias personas, y puede recaer sobre la totalidad de una cosa o sobre una parte de la misma, y se puede embargar.

¿Cuáles son las obligaciones del usufructuario?

Las obligaciones del usufructuario son:

• Formar inventario y prestar fianza. Con el fin de proteger los intereses de la persona que recibirá el bien al extinguirse el usufructo, se impone al usufructuario la obligación de formar inventario y prestar fianza.

Para hacer el inventario se cita al nudo propietario y se tasan los muebles y describen los inmuebles usufructuados. Como la ley no exige forma determinada, puede realizarse en documento público o privado. 

Con la fianza se asegura el cumplimiento de las obligaciones del usufructuario. Pero, se dispensa de la obligación de prestar fianza al vendedor o donante que se ha reservado el usufructo de los bienes vendidos o donados y al cónyuge viudo respecto a la cuota usufructuaria que le concede la Ley, salvo que contraiga matrimonio. También es posible la dispensa hecha por el testador en su testamento.

No puede vender el bien que tiene en usufructo, aunque sí su derecho. Cuidar las cosas dadas en usufructo como un “buen padre de familia”, y está obligado a hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo, entendiendo por ordinarias las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación. Avisar al nudo propietario de la necesidad de llevar a cabo reparaciones extraordinarias. Pagar el IBI, la tasa de basura y los impuestos por los frutos recibidos (intereses, dividendos, rentas de alquiler…). Si el usufructo no se extiende sobre todo el inmueble, el usufructuario, solo pagaría IBI en proporción a su cuota de participación sobre el inmueble.

Informar al nudo propietario de cualquier acto que pudiera dañar el derecho de propiedad. Devolver el bien en el mismo estado en el que lo recibió.  ¿Qué derechos tiene un usufructuario? En cuanto a sus derechos son: El uso y disfrute del bien, por ejemplo, habitando la vivienda usufructuada sin pagar un alquiler. Puede hacer mejoras en los bienes objeto del usufructo sin alterar su forma o su sustancia; pero no tendrá derecho a indemnización. Aunque podrá retirar las mejoras, si fuere posible hacerlo sin detrimento de los bienes. Por ejemplo, si el usufructuario quiere instalar aire acondicionado en una casa que no lo tiene, eso se considera una mejora y puede ponerlo, pero no tendrá derecho a que el nudo propietario le pague por ello. Tiene derecho a los frutos que produzca el bien, por ejemplo, los intereses de un depósito a plazo, la renta de un piso alquilado o los dividendos de las acciones. Además, el usufructuario puede vender o donar, a una tercera persona, su derecho al usufructo, aunque, como hemos dicho ya, no puede vender ni donar el bien que tiene en usufructo. Hay que resaltar que los contratos que celebre como usufructuario se resolverán al fin del usufructo. Es decir que si una abuela decide donar a su nieto el usufructo de una vivienda que adquirió por herencia de su marido, el derecho de usufructo del nieto terminará cuando fallezca su abuela, que era la antigua usufructuaria. Puede alquilar el inmueble usufructuado, durante el período en que tenga el derecho de usufructo, porque los contratos que celebre como usufructuario se resuelven al finalizar el usufructo, salvo el arrendamiento de fincas rústicas que subsiste durante el año agrícola.