La propiedad y el usufructo

Al constituirse un usufructo sobre un inmueble se crea una situación en la que las capacidades, derechos y obligaciones que conlleva la propiedad se reparten entre dos figuras: el llamado usufructuario y el nudo propietario.

El usufructuario ostenta el derecho al uso y disfrute del bien. Esto incluye la posibilidad de ponerlo en alquiler, siempre que el plazo del arrendamiento no sea tan largo que en la práctica equivalga a disponer de ese inmueble. Es el usufructuario quien paga el IBI.

El “nudo propietario” conserva la capacidad de disposición y de transmisión del inmueble. Pero no tiene derecho a su uso hasta que no finalice el usufructo.

No deje el usufructo en herencia.

¿Cuánto dinero dan por vender la nuda propiedad?

Deber de mantenimiento

El usufructuario usa y disfruta del inmueble, pero eso conlleva algunas obligaciones de las que no puede desentenderse. El artículo 457 del Código Civil establece el deber de "cuidar las cosas dadas en usufructo como un buen padre de familia", y el artículo 500 del CC dice que "el usufructuario está obligado a hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo". Y prosigue: "se considerarán ordinarias las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación".

Este deber de mantenimiento del inmueble corresponde al usufructuario, aunque en la práctica no lo use o disfrute.

Una sentencia del Tribunal Supremo ha recordado esta obligación, referida a una edificación en finca rústica donde no estaba autorizada una construcción.

Una caseta de aperos de labranza

El hijo del dueño original recibió en herencia la nuda propiedad de la finca rústica, mientras que la mujer del causante recibió su usufructo. La usufructuaria había cedido la explotación de los frutales de la finca a otros parientes, y no había llegado a utilizar la casa que había sido construida en el límite de la finca, inicialmente como caseta de aperos de labranza. La edificación acabó siendo utilizada como almacén de muebles, pero se fue deteriorando por las inclemencias del tiempo y el desgaste de los materiales, en particular de la cubierta.

El nudo propietario demandó a la usufructuaria para que llevara a cabo reparaciones en la edificación, por valor de más de 52.000 euros. Presentó un informe del estado de la edificación que afirmaba que las patologías de la casa tenían su causa en el nulo mantenimiento realizado en la vivienda durante un número prolongado de años. La ausencia de ventilación en un ambiente marino había provocado la aparición de condensaciones en el interior de la vivienda, provocando gran parte de los desperfectos.

En primera instancia se absolvió a la usufructuaria, porque dichas obras se consideraban imposibles de realizar, al situarse la casa en un terreno no urbanizable y colindante con una carretera. Pero la Audiencia Provincial de Barcelona condenó a la usufructuaria a realizar algunas de esas reparaciones, que se consideraron necesarias.

El Supremo reconoce una situación complicada

La usufructuaria interpuso recurso de casación ante el Supremo: consideraba que las obras de conservación pretendidas son ilegales e imposibles de realizar. Y el art. 1184 CC dice que el deudor quedará liberado de las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible.

Dado el carácter de suelo no urbanizable y su afección por cercanía a una carretera municipal, la construcción de esa caseta ahora sería ilegal, al no poder recibir las licencias necesarias. Pero lo que el demandante sostuvo es que el grave deterioro actual de la vivienda había sido consecuencia del abandono de la usufructuaria, que no había llevado a cabo durante años las elementales obras de mantenimiento que sí eran posibles de realizar al no resultar ilegales.

El Supremo se da cuenta de que se encuentra en terreno “pantanoso”. Por un lado, debe reafirmar la obligación que tiene el usufructuario de mantener el inmueble en condiciones. Y por otro, sabe que en las edificaciones que están fuera de ordenación, hay obras que nunca obtendrán licencia por parte de la Administración. De modo que acuerda una decisión salomónica.

Condena al usufructuario a realizar las reparaciones legalmente posibles

La sentencia del Supremo, de 25/4/2018, afirma que “a la vista de los hechos declarados probados por la sentencia recurrida, esta sala carece de datos para conocer qué obras, de las solicitadas por el demandante y a las que ha condenado la sentencia recurrida, pueden hacerse sin licencia, cuáles necesitarían licencia y cuáles, de necesitarla, cumplen los presupuestos legales y reglamentarios para que la administración competente las concediera.

Por todo ello esta sala considera que, partiendo de la obligación del usufructuario de realizar las reparaciones ordinarias (arts. 500 y 497 CC) y de la calificación como de mantenimiento de las reparaciones a que condena la sentencia recurrida (lo que, como se ha dicho, no ha sido objeto de impugnación), solo procede la condena a realizar aquellas reparaciones que sean legalmente posibles.

En consecuencia, se estima parcialmente el recurso de casación y se estima parcialmente la demanda, condenando a la demandada a realizar, de entre las reparaciones ordinarias del bien usufructuado que se concretan en el informe pericial que acompañó a la demanda (excepto las que excluyó la sentencia de la Audiencia en su fundamento de derecho quinto), aquellas que no estén sujetas a licencia administrativa o que, estando sujetas a licencia, puedan obtenerla por concurrir los presupuestos necesarios para ello”.

Cuáles de esas obras sean susceptibles de recibir una licencia municipal es otra cuestión, que las partes deberán resolver con los técnicos del ayuntamiento.

En conclusión: recibir un inmueble en usufructo conlleva obligaciones de mantenimiento, con independencia de que el usufructuario use o no ese inmueble.