En qué condiciones no se paga Transmisiones al disolver un condominio
Un condominio es una propiedad compartida entre dos o más propietarios donde cada uno goza de una cuota de propiedad teórica sobre el bien.
Es frecuente en casos de herencias, compras conjuntas, bienes compartidos con parejas o con socios, etc.
Nadie está obligado a permanecer en un condominio. Existe el derecho de separarse de él pidiendo la división de la cosa. Cuando el bien compartido es indivisible por razones materiales o económicas (caso de muchos inmuebles), el único modo de terminar con el condominio es adjudicárselo uno de ellos y pagar este al otro u otros en dinero (u otros bienes) el equivalente a su participación o cuota teórica. O vender el inmueble a un tercero y repartirse el dinero, en cuyo caso no hay duda sobre la tributación (el comprador pagará ITP al ser inmueble usado; la venta de un inmueble y el IRPF del vendedor).
Cuando se disuelve o extingue el condominio sobre un inmueble no divisible y una parte se queda con la casa entera y paga al otro el equivalente a su cuota de participación (por ejemplo, el 50% de su valor), a efectos del ITP no hay transmisión. Quien se queda el inmueble no paga Transmisiones Patrimoniales por esa operación, aunque sí el AJD (actos jurídicos documentados), que tiene un tipo impositivo muy inferior (1,5% de media frente a 6-12% de ITP, según la comunidad autónoma), y solo por la parte de la vivienda que se adquiera, no por el valor total. Tampoco se paga plusvalía municipal.
Cuánto se paga por ITP en la compra, por comunidades autónomas.
También tratamos aquí estas cuestiones: ¿Qué pasa si la disolución es solo parcial? ¿Y si se hace en dos veces? ¿Qué pasa con el IRPF si hay ganancia en la transmisión? La disolución y la plusvalía municipal.
Condición: el inmueble debe ser indivisible
Para que quien se quede con todo el inmueble no tribute por ITP por la parte que “adquiere” ahora, la disolución del condominio debe referirse a un inmueble indivisible. Sea por razón material o porque su partición provoque un desmerecimiento o pérdida económica desproporcionada.
Caso real: el Tribunal Supremo (16/9/2020) dio la razón a Hacienda y rechazó la elusión del ITP por parte de una sociedad que adquirió una participación de un 7% en un proindiviso sobre un edificio de seis plantas valorado en 9,2 millones de euros, en el que a continuación se procedió a su disolución con adjudicación para esa sociedad de todo el inmueble, tras pagar ella en metálico la parte de cada uno de los 15 comuneros. Al hacerlo así la sociedad se había “ahorrado” unos 550.000 euros de impuestos. Pero Hacienda consideró que el inmueble sí era divisible, al estar en propiedad horizontal, con varios pisos de viviendas y con locales, y que el sentido de la operación iniciada por la sociedad había sido el de comprar el edificio con un coste fiscal más barato. El Supremo confirmó que había que pagar el ITP porque en este caso hubo posibilidad de dividir el inmueble en un reparto más proporcional entre los comuneros.
Que no sea posible repartir el inmueble en proporción exacta a las cuotas de los partícipes (un piso para cada uno) no equivale a la indivisibilidad: pueden hacerse lotes y compensaciones. Una cosa es que el reparto sea complicado y otra que sea imposible.
No se considera una transmisión patrimonial, a efectos de ITP
El motivo de que la extinción del condominio en las condiciones que comentamos (un solo propietario se queda el bien indivisible compensando al resto según las cuotas) no tribute en ITP y sí en AJD es que no se considera como una transmisión a efectos civiles ni fiscales. Es una especificación o concreción de los derechos que ya se tenían antes, en la situación de copropiedad (STS 28/6/1999). En todo caso, recuerde que a efectos del AJD o del ITP debe contar como base imponible mínima con el valor de referencia del inmueble que publica la Dirección General del Catastro (vea el valor fiscal de referencia).
No hay tributación en ITP, ni tampoco tributación en la plusvalía municipal, si se dan las circunstancias comentadas. Tenga en cuenta que en caso de que un copropietario no recibiera ningún tipo de compensación por ceder el inmueble al que se lo quede, se trataría de una transmisión de carácter gratuito y sí tributará por el IIVTNU, siendo sujeto pasivo el adquirente del inmueble.
Distinto es el caso del IRPF, donde sí puede haber tributación de quien recibe la compensación al disolver el condominio, como vemos a continuación.
Disolución de condominio y ganancia patrimonial en IRPF
Caso real: Pablo se divorció de su mujer. Ella se quedó con la casa que compartían, a cambio del 50% del valor del inmueble. Cuando Pablo declaró el IRPF en 2012 incluyó una ganancia patrimonial por la transmisión de esa casa a su exmujer y acabó pagando 9.200 euros de IRPF. Dos años después quiso rectificar la autoliquidación, al darse cuenta de que la disolución del condominio sobre la casa familiar no era propiamente una transmisión. Hacienda lo rechazó, al considerar que Pablo había obtenido una ganancia patrimonial por la diferencia entre la compensación percibida y el 50% del precio de adquisición de la vivienda en 1983, calculada de acuerdo con lo previsto en la Ley del IRPF.
Hacienda estima que se ha producido una revalorización del inmueble desde que se adquirió originalmente por el matrimonio en 1983. A Pablo le correspondía el 50% del valor original, pero en la disolución todo lo que le haya pagado su excónyuge que supere esa cantidad sería – a juicio de Hacienda- un exceso de adjudicación que sí debe tributar en IRPF como ganancia patrimonial. El TS valida ese criterio (10/10/2022).
Cuando sí paga IRPF la persona que es compensada
Es decir, Pablo ya poseía el 50% de la casa. Pero esa participación se calcula sobre el valor de adquisición del inmueble, en este caso ocurrida en 1983. Si la casa tenía un valor (pongamos por caso) de 50.000 euros entonces, el 50% de Pablo corresponden a 25.000 euros. Cuando en 2011 se disuelve el condominio y su exmujer le paga la mitad del valor que la casa tiene en 2011 (pongamos 200.000 euros, de los que Pablo recibe 100.000), resulta que con la actualización de precios Pablo ha sufrido una alteración en su patrimonio, en este caso una ganancia, que sí tributa en IRPF. La ganancia es la diferencia entre lo que ha recibido (100.000 €) y lo que “tenía ya” (25.000 €): en este caso 75.000 € por los que sí debe tributar en Renta. Salvo que pudiera aplicar la exención de la ganancia por reinversión en una nueva vivienda habitual para él.
Aquí no hay una verdadera “transmisión” (su exmujer no pagó ITP) pero sí un incremento patrimonial para Pablo a efectos del IRPF, cuando el valor del bien ha aumentado. A diferencia del ITP, el IRPF no grava las transmisiones sino los incrementos de valor para el contribuyente. Si más adelante el comunero que se queda con el inmueble transmite la finca, a todos los efectos debe tener en cuenta las dos fechas diferentes en las que adquirió sus dos mitades indivisas, y el diferente precio en que se efectúo.
Cómo tributa la disolución parcial del condominio
Según Hacienda y los jueces, si estamos ante una extinción parcial de un condominio por quedar como condueños del bien más de un propietario, la transmisión de las participaciones de las personas salientes de la comunidad sí tributa por ITP para quien las adquiere (STS 17/12/2020). Mientras exista más de un propietario no hay “extinción” del condominio sino transmisión de cuotas entre comuneros. Y esa transmisión sí tributa en ITP, porque el negocio acordado no busca la división de la cosa común con adjudicación a uno solo por razón de indivisibilidad del inmueble.
En el caso juzgado por el TSJ de Cantabria el 8/11/2024, eran 8 partícipes que acordaron disolver el condominio para que fuera uno quien se quedara con el inmueble a cambio de pagar el resto el equivalente a sus respectivas cuotas teóricas, pero la operación se hizo materialmente en dos fases por no poder coincidir todos a la vez. Hacienda entendió que la primera operación en que participaron 6 de los copropietarios no era una extención del condominio como tal, y hacía tributar por ITP a la persona que se quedó las partes de los otros cinco. Más tarde, en otra escritura, el resto de los propietarios trapasó su parte al mismo y único propietario final. El TSJ estimó el recurso de este y consideró que toda la operación era una extinción del condominio porque todos habían llegado a ese acuerdo, y solo se hizo en dos momentos distintos por imposibilidad de juntarse todos la primera vez. "En este caso, el objetivo perseguido no es sino el de disolución final del condominio, si bien, se reitera, por las dificultades fácticas dado el número y circunstancias de los comuneros, no se está pudiendo hacer en unidad de acto".
- La disolución se considera total si el inmueble es adjudicado a una sociedad ganancial, al considerarse un solo titular (STSJ Andalucía 12/7/2023). Se ha considerado parcial cuando se adjudica a los herederos de uno de los copropietarios iniciales.
- Lo que sí cabe es que en una operación existan varios condominios que se extinguen por completo. Por ejemplo, si unos mismos copropietarios comparten varios bienes fruto de distintas operaciones (como una herencia y una compra, por ejemplo). Podrá evitarse el pago del ITP en el reparto siempre que los inmuebles sean indivisibles y que se adjudiquen a uno solo, de modo que se disuelva la comunidad o comunidades preexistentes.
