ITP en la compra: evita pagar 34.000 euros por la falta de visita del perito
Cuando compras una casa usada tienes que pagar el Impuesto de Transmisiones patrimoniales (ITP). Es un impuesto autonómico y según la comunidad autónoma donde esté el piso puedes tener que pagar como impuesto entre un 6 y un 11% de su precio. En algunas comunidades autónomas el tipo del impuesto es más alto cuanto mayor sea el precio de la casa.
Por tanto, el valor de la casa que se declara cuando la compras y haces la liquidación del ITP tiene mucha transcendencia.
Es posible que te hayas esforzado mucho en negociar el precio de compra y lo rebajes. Pero a la hora de cobrar el ITP Hacienda puede no estar de acuerdo con ese valor que nosotros hemos dado a la vivienda, local, etc. En esos casos nos envía un escrito para iniciar una “comprobación de valores”. La Ley Tributaria prevé unos sistemas para la comprobación del valor de los inmuebles a efectos fiscales.
Vamos a ver aquí cómo debe ser esa comprobación de Hacienda para que sea válida, en compras realizadas antes de 2022.
Es una información muy importante porque puede librarle de una mala actuación de Hacienda, no infrecuente al parecer como afirma el propio Supremo.
Desde 2022 hubo un cambio legal respecto de la valoración de inmuebles a efectos del ITP y Sucesiones. La Ley cambió la base imponible de esos impuestos, para desligarla del valor real de los inmuebles. En su lugar, Hacienda toma desde entonces como valor mínimo el llamado “valor de referencia” que calcula y publica el Catastro para cada inmueble. Si va a comprar, consúltelo siempre antes.
Para compras realizadas a partir de 2022, en caso de disconformidad con esa valoración debería ver Cómo impugnar el valor de referencia.
Métodos de valoración de inmuebles que Hacienda no puede utilizar
Pero hasta 2021 la base imponible del impuesto era el valor real del inmueble y existían unos métodos para que Hacienda comprobara a posteriori si el valor declarado por el comprador era correcto a sus ojos. Los jueces dejaron claro que algunos de esos métodos de comprobación no eran válidos ni idoneos para valorar inmuebles. Por ejemplo, el uso de tablas y coeficientes teóricos que publicaban algunas comunidades autónomas. O el uso del valor catastral multiplicado por un coeficiente, como en el caso juzgado por el Supremo el 27/6/2023 respecto de una comprobación realizada en 2019 por la hacienda extremeña, de quien el Supremo dice que "burla sin justificación" la jurisprudencia del Alto Tribunal. Considera que se hizo una mala administración y que Hacienda ya no puede repetir la valoración mal hecha, quedando confirmada la presentada por el contribuyente. Al citar la STS de 23/5/2018, se recuerda la doctrina fijada por la jurisprudencia (que la hacienda extremeña y el TSJ de esa comunidad se saltaron, como les recrimina la propia sentencia):
"El método de comprobación consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes ( artículo 57.1.b) LGT ) no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo". Si no hay comprobación del inmueble singular, estamos ante una infracción material (no meramente formal) y Hacienda no puede realizar otra valoración posterior.
Si está en un caso parecido, vea “Cómo reaccionar ante una comprobación de valores”.
Otro de esos sistemas previstos en la Ley Tributaria es la valoración del inmueble por los peritos de Hacienda.
El perito de Hacienda debe visitar el piso
El Tribunal Supremo ha exigido en distintas sentencias (por ejemplo, en la STS de 21/1/2021, o de 21/2/2023) que el perito de la Administración reconozca de modo personal y directo los bienes inmuebles que debe valorar, como garantía indispensable de que se tasa realmente el bien concreto y no una especie de bien abstracto, común o genérico. Y en caso de que no se haga la obligada visita personal al inmueble, es necesario que se razone individualmente y caso por caso, con justificación racional y suficiente, por qué esa visita resulta innecesaria.
A pesar de ello, sigue habiendo Tribunales Superiores de Justicia autonómicos -como el de Extremadura ya comentado, Aragón (STS 12/6/2023) o Cataluña- que afirman que la visita del perito al inmueble para valorarlo es irrelevante o no necesaria, por estimar que “existen numerosas fuentes documentales que permiten conocer la situación, estado y características de la finca sin necesidad de realizar una visita al inmueble”.
La STS de 4 de julio de 2023 reacciona ante esa “desviación en la interpretación del ordenamiento jurídico” que puede afectar a toda una comunidad autónoma.
Le exigían 34.000 euros de mayor impuesto, por la valoración del inmueble
En julio de 2016 Clara compró una casa en un pueblo de Barcelona por 255.000 euros. Pagó por el ITP 25.500 euros. Por su parte, Hacienda le comunicó que ella valoraba el inmueble en 598.000 euros. Clara presentó sin éxito los oportunos recursos administrativos y judiciales, y el TSJ de Cataluña estimó que no era necesaria la visita al inmueble para fijar una valoración por Hacienda.
En su sentencia, el TS recuerda que la valoración que haga Hacienda debe estar motivada suficientemente. Es el único modo de que el contribuyente pueda defenderse y tratar de reaccionar ante dicha valoración: saber en qué se ha basado concretamente. No basta aplicar unas tablas teóricas de valores. El perito de la administración no es un tercero independiente: es un funcionario al servicio de la Administración. No es lo mismo que un perito judicial, al que puede interrogarse en juicio. La intervención del perito de la Administración se justifica porque tenga un criterio basado en sus conocimientos y experiencia. Si se limita a aplicar unas tablas o datos generales, no aporta nada. El sentido de un dictamen pericial es la comprobación detallada del bien que debe valorar.
La doctrina del Supremo es clara como repite la STS de 4/7/2023:
“debemos ratificar, mantener y reforzar nuestra doctrina constante y reiterada sobre la necesidad de que el perito de la Administración reconozca de modo personal y directo los bienes inmuebles que debe valorar, como garantía indispensable de que se tasa realmente el bien concreto y no una especie de bien abstracto, común o genérico”.
Si no se realiza la visita, es obligatorio razonar individualmente y caso por caso, con justificación racional y suficiente, por qué resulta innecesaria.
Esta necesidad de visita se aplica también a los ayuntamientos que ponen en duda el valor de las obras declaradas a efectos del pago del ICIO (STS 22/11/2002).
