Quién debe pagar e IBI en caso de compraventa
La normativa que regula el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) -la Ley de Haciendas Locales- establece que el sujeto pasivo del impuesto es quien sea propietario del inmueble a día uno de enero del año en cuestión. El ayuntamiento siempre exigirá el pago a quien figure como titular del inmueble a día 1 de enero de cada año.
La misma normativa prevé que “Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación sin perjuicio de la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común”.
Es decir, no se discute que el sujeto pasivo es siempre el propietario a 1 de enero, pero se aclara que existe la posibilidad legal de que este sujeto pasivo repercuta el impuesto en otra persona en aplicación de normas de derecho común (distintas de las normas tributarias).
¿Cuáles son esas normas de derecho común?
Por ejemplo, la Ley de Arrendamientos Urbanos prevé la posibilidad de que se pacte en contrato la repercusión del IBI en el inquilino. Cargar el IBI y la comunidad al inquilino.
En el caso de la compraventa, las normas de derecho común son las que indica el código civil (artículos 1445 y siguientes), que entre otras cosas prevén que la compradora debe considerarse propietaria desde el momento de la entrega de la vivienda. Con base en ello, el Tribunal Supremo interpretó que la regla general es que el vendedor del inmueble que abone el IBI puede repercutirlo sobre el comprador en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad. No requiere de pacto expreso en ese sentido. A falta de pacto, se puede repercutir. Aunque sí cabe pacto de no repercusión (sentencia de 15/6/2016).
“Se declara como doctrina jurisprudencial que el art. 63.2 de la Ley de Haciendas Locales (la que regula el IBI) se ha de interpretar de forma que, en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que lo sea.”
Contratos de compra de casa nueva.
No deja de ser curioso que sea la Sala de lo Civil la que declare una doctrina jurisprudencial sobre un precepto de la Ley de Haciendas Locales, de contenido tributario. Seguramente es un error de expresión de esa doctrina porque lo que ha hecho la sala de lo Civil del Supremo en realidad es interpretar las normas del código civil sobre la compraventa y la posibilidad de repercutir ese gasto en el comprador. Interpretación que puede ser discutible pero es la doctrina del Supremo actualmente vigente: en la compraventa la regla general -a falta de pacto- es la repercusión de la parte proporcional del impuesto al comprador.
Si usted vende su casa, puede exigir al comprador que pague la parte proporcional del IBI de ese año, en función de la fecha de la escritura de venta.
Si vende el piso ya no paga todo el IBI.
Cuando el comprador es un consumidor
En materia de protección al consumidor, la Ley General de Defensa del Consumidor y Usuario proscribe las cláusulas abusivas y en el artículo 89 de su texto refundido dice que: “En todo caso tienen la consideración de cláusulas abusivas: c) La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.”
Ya hemos visto que el sujeto pasivo del IBI es quien sea propietario a 1 de enero del año de la venta. En caso de compra de vivienda entre un consumidor comprador y un empresario vendedor, ¿cabe la repercusión del IBI en el comprador consumidor? ¿Contradice esto la prohibición de las cláusulas abusivas?
En la práctica, los promotores vendedores están repercutiendo la parte proporcional del IBI en el comprador.
Qué hacer para rebajar el IBI.
Los notarios y la escritura de compra
Hemos consultado con cuatro notarías y la conclusión a la que se llega es que aquí no se está imponiendo al
Quién debe pagar e IBI en caso de compraventa
La normativa que regula el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) -la Ley de Haciendas Locales- establece que el sujeto pasivo del impuesto es quien sea propietario del inmueble a día uno de enero del año en cuestión. El ayuntamiento siempre exigirá el pago a quien figure como titular del inmueble a día 1 de enero de cada año.
La misma normativa prevé que “Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación sin perjuicio de la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común”.
Es decir, no se discute que el sujeto pasivo es siempre el propietario a 1 de enero, pero se aclara que existe la posibilidad legal de que este sujeto pasivo repercuta el impuesto en otra persona en aplicación de normas de derecho común (distintas de las normas tributarias).
¿Cuáles son esas normas de derecho común?
Por ejemplo, la Ley de Arrendamientos Urbanos prevé la posibilidad de que se pacte en contrato la repercusión del IBI en el inquilino. Cargar el IBI y la comunidad al inquilino.
En el caso de la compraventa, las normas de derecho común son las que indica el código civil (artículos 1445 y siguientes), que entre otras cosas prevén que la compradora debe considerarse propietaria desde el momento de la entrega de la vivienda. Con base en ello, el Tribunal Supremo interpretó que la regla general es que el vendedor del inmueble que abone el IBI puede repercutirlo sobre el comprador en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad. No requiere de pacto expreso en ese sentido. A falta de pacto, se puede repercutir. Aunque sí cabe pacto de no repercusión (sentencia de 15/6/2016).
“Se declara como doctrina jurisprudencial que el art. 63.2 de la Ley de Haciendas Locales (la que regula el IBI) se ha de interpretar de forma que, en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que lo sea.”
Contratos de compra de casa nueva.
No deja de ser curioso que sea la Sala de lo Civil la que declare una doctrina jurisprudencial sobre un precepto de la Ley de Haciendas Locales, de contenido tributario. Seguramente es un error de expresión de esa doctrina porque lo que ha hecho la sala de lo Civil del Supremo en realidad es interpretar las normas del código civil sobre la compraventa y la posibilidad de repercutir ese gasto en el comprador. Interpretación que puede ser discutible pero es la doctrina del Supremo actualmente vigente: en la compraventa la regla general -a falta de pacto- es la repercusión de la parte proporcional del impuesto al comprador.
Si vende el piso ya no paga todo el IBI.
Cuando el comprador es un consumidor
En materia de protección al consumidor, la Ley General de Defensa del Consumidor y Usuario proscribe las cláusulas abusivas y en el artículo 89 de su texto refundido dice que: “En todo caso tienen la consideración de cláusulas abusivas: c) La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.”
Ya hemos visto que el sujeto pasivo del IBI es quien sea propietario a 1 de enero del año de la venta. En caso de compra de vivienda entre un consumidor comprador y un empresario vendedor, ¿cabe la repercusión del IBI en el comprador consumidor? ¿Contradice esto la prohibición de las cláusulas abusivas?
En la práctica, los promotores vendedores están repercutiendo la parte proporcional del IBI en el comprador.
Qué hacer para rebajar el IBI.
Los notarios y la escritura de compra
Hemos consultado con cuatro notarías y la conclusión a la que se llega es que aquí no se está imponiendo al consumidor una cláusula de imposición de tributos no debidos, algo que sí ocurre por ejemplo cuando se le obliga a hacerse cargo de la plusvalía municipal (que corresponde al vendedor). Se está aplicando la ley, tal y como la interpreta el Supremo en una sentencia de la que se podrá discrepar o no, pero que es suficientemente clara.
No se impone al comprador el pago de un tributo sino que se le repercute la parte proporcional de ese impuesto, en función del número de días del año en que cada parte resulta ser titular del inmueble, y ello en aplicación de las reglas civiles sobre la compraventa, tal y como las entiende el Supremo.
De hecho, lo que se inserta en la escritura de compra no es una estipulación o pacto de reparto del gasto del IBI (que tampoco suele estar incluida en los iniciales contratos privados de compra que firma el consumidor), sino una advertencia al comprador de que tendrá que hacerse cargo de la parte proporcional de IBI cuando el vendedor reciba el cargo del ayuntamiento y se lo traslade.
Estos argumentos pretenden salvar la aparente contradicción entre la doctrina del Supremo y la normativa de protección al consumidor. En todo caso, nos parecería necesaria una aclaración legal o jurisprudencial sobre este punto, que eliminase toda incertidumbre en las compraventas entre empresario y consumidor.
