El impacto de los tipos en la venta de vivienda
Por si quedaba alguna duda, la subida de tipos de interés decretada por los bancos centrales como medida para atajar la inflación está empezando a provocar efectos.
En el mes de diciembre de 2022 el número de compraventas registradas cayó un 10,2% respecto del mismo mes del año anterior. Un cambio de tendencia en un año 2022 que empezó muy fuerte y que ha logrado en sus cifras globales subir las ventas un 14,7% respecto de 2021. En todo 2022 se registraron 649.494 ventas de vivienda, el número más alto desde 2007.
VENTAS ANUALES DE VIVIENDA EN ESPAÑA (INE)
Como ya comentamos, el dato de firma de escrituras que proporciona el Notariado, que responde a un momento previo al registro de las escrituras que publica el INE, mostró una caída de las ventas de vivienda en diciembre del 17,8%. Esto hace presagiar que el dato del INE de enero seguirá apuntando a la baja.
Las caídas de diciembre fueron más pronunciadas, junto a La Rioja (-19,5%), en la Comunidad de Madrid (-16,9%), Andalucía (-14,1%), Aragón (-13,9%), País Vasco y Baleares (-12,3% en ambas)
No tiene nada de extraño. Las hipotecas se han encarecido, los tipos medios de nuevos préstamos han pasado de 1,6% en 2021 al 3,1% en diciembre de 2022. El número de préstamos inmobiliarios nuevos cayó en diciembre un 17,4%.Los precios de la vivienda aún no muestran bajadas claras y los compradores tienen más dificultades para comprar, atenazados también por el encarecimiento de la cesta de la compra. El IPC de enero fue del 5,9% y llueve sobre mojado: son subidas sobre subidas.
ESFUERZO EN LA COMPRA DE VIVIENDA
Medido en años de renta bruta disponible que un hogar debe dedicar a la adquisición de vivienda. Banco de España.
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La economía aguanta pero con signos de fragilidad
El contexto económico no es todavía más complicado por la buena resistencia del empleo. La variación anual de ocupados en 2022 fue de 279.000 según la EPA, y se crearon 211.000 nuevos hogares. Hay demanda de vivienda.
Por ahora, las cifras de impagos y desahucios están en niveles muy bajos, pero esto no nos puede confundir. En Estados Unidos, por ejemplo, hay gran preocupación con el endeudamiento disparado de los consumidores. Cuando te explotan los gastos y no suben tus ingresos, puedes seguir un tiempo manteniendo el tren de vida si te endeudas. La economía sigue girando – y bien, con un desempleo récord en EEUU- con el dinero que reciben prestado por los ciudadanos para gastar. Pero todo tiene un límite.
Los promotores son conscientes. Hay mucha prudencia en la nueva construcción: de hecho, en diciembre las ventas de casas nuevas cayeron más que la de usadas, un 18,8% frente a un 8,1%. En el conjunto del año la venta de casas nuevas subió un ligero 2,6%, frente al 17,7% de las casas usadas.
El consumo de cemento bajó un 0,8% en 2022 (-6% en diciembre). Y ello a pesar de que la licitación de obra pública civil subió un 25% hasta noviembre, y la licitación en edificación no residencial un 50%. La licitación en edificación residencial se mantuvo en los niveles de 2021 (0,6%).
La cifra de viviendas iniciadas caía un 10,6% hasta el tercer trimestre, a falta de actualizar datos. En cuanto a los visados, hasta noviembre de 2022 se visaron en España 110.000 nuevas viviendas, un 3,5% más que el año anterior. Las viviendas terminadas en 12 meses fueron 88.500 hasta noviembre (-3,5% anual).
La oferta de vivienda nueva es reducida y la demanda ha subido. Esto tira para arriba de los precios, pero el encarecimiento de las hipotecas y el menor dinero disponible en los hogares hace que primero bajen las ventas y luego vengan bajadas de precios que esperamos para 2023.
Los estudios por barrios de ciudades nos siguen apuntando a que los precios están muy caros desde un punto de vista económico, medido por la rentabilidad esperada por alquileres. Vea los precios por zonas en Barcelona, Madrid, Sevilla, Valencia, Bilbao.
