TRANSFORMAR una buhardilla puede mejorar la funcionalidad y el valor de una vivienda, pero el coste y el uso final dependen en gran medida de las condiciones de partida.
Qué queremos y qué podemos
La adecuación y utilización de una buhardilla como espacio habitable tiene implicaciones materiales y legales que es preciso conocer caso por caso. No es lo mismo adecentar el espacio para uso propio que pretender legalizarlo para su comercialización independiente e incluso su segregación y venta, lo que solo será posible en algunos casos. Cuando se requiere subir instalaciones, abrir huecos o convertirla en una estancia habitable, el presupuesto se dispara. Si solo se habilita como espacio auxiliar, los trabajos son más sencillos y económicos. Además, la accesibilidad condiciona el sentido del proyecto: una buhardilla que no conecta internamente con la vivienda difícilmente funcionará como dormitorio, mientras que como trastero o zona de apoyo sí resulta práctica.
Muchos aspectos en juego
Entran en juego diversos aspectos como la situación registral, cómo aparece descrito ese espacio en la escritura del piso; la situación urbanística y catastral, qué uso tiene adjudicado y cuál es la disponibilidad edificatoria en ese edificio. Aunque el uso fuera residencial puede suceder que se haya agotado la edificabilidad y no se pueda aumentar habilitando la buhardilla. También hay que tener en cuenta a la comunidad de propietarios, la descripción de ese espacio y su uso, si es privativo nuestro (a veces es comunitario), así como las posibilidades (mayorías) de cambio de uso o de segregación según los estatutos y según la Ley de Propiedad Horizontal. Existe una gran casuística a la que hay que atender. Algún día el piso y la reforma se venderá y necesitará tener los papeles “en regla”.
Los pasos para el proyecto
Si queremos hacer legalmente un espacio habitable autónomo, una vez verificado todo lo anterior, se debe redactar un proyecto técnico que demuestre que el espacio puede cumplir la normativa de habitabilidad, cuáles son las obras necesarias y cómo se resolverán las instalaciones y accesos. Con este proyecto se solicita la licencia municipal de obras y de cambio de uso, en su caso. Si todo encaja, se otorga la licencia y con ella se empiezan las obras.
Vamos a explicar aquí las condiciones técnicas y de instalaciones que van a formar parte de esa nueva casa. Las normas de habitabilidad exigen alturas suficientes y luz natural, pero también que los servicios básicos (agua, saneamiento y electricidad) estén bien resueltos, especialmente si quieres poner cocina y baño.
Para explicarlo mejor, hemos tomado como referencia una buhardilla de 53 m² situada en Pontevedra, con tres ventanas que la hacen luminosa, y que no dispone de instalaciones de saneamiento ni distribución de agua.
Planta de la buhardilla antes de la reforma.
Requisitos de habitabilidad
Para que una estancia cuente como vivienda debe tener suficiente altura libre. En nuestro caso se exige que el espacio tenga como mínimo 1,80 m de altura para considerarse área útil, que en estancias y cocina haya un mínimo de 2,5 m en al menos el 60 % de su superficie, y en baño y pasillo tengan al menos unos 2,20 m en el 60 % de su superficie. Esto significa que, aunque la buhardilla tenga 53 m² totales, solo se considerarán útiles para vivir, y por tanto para calcular superficies y requisitos, los 36 m² donde realmente se cumple esa altura mínima.
En nuestro caso, la buhardilla no tiene tuberías y es necesario llevar la tubería hasta la bajante con la pendiente adecuada. Además, en la planificación de la distribución se ha intentado agrupar baño y cocina lo más cerca posible de las bajantes existentes, para minimizar tuberías y costes. Las bajantes son elementos comunes que no podemos tocar a nuestro antojo.
El agua fría y caliente se trae hasta la buhardilla desde las columnas del edificio, que suelen ser conductos verticales que suben por el hueco de instalaciones o por detrás de las cocinas/baños de cada planta. Si no existiese una columna cercana, habría que tirar nuevas tuberías desde el punto más próximo lo que implica romper un poco de muro o falso techo, pasar la tubería hasta nuestro nivel y luego distribuirla dentro del espacio. Otro aspecto clave es la ventilación y extracción de humos. En la cocina, la campana extractora tiene que evacuar los humos hacia el exterior por un conducto con salida a cubierta o fachada, aprovechando en lo posible las salidas existentes. En el baño, si no hay ventana directa, es obligatorio un extractor forzado que impulse el aire hacia un conducto de ventilación.
Una idea de costes
La buhardilla ofrece retos y ventajas. Al ser un bajo cubierta, la distribución se plantea de modo que las zonas de paso estén donde la altura es menor y las estancias en las partes más altas. El aislamiento térmico es fundamental para considerar el espacio habitable, para que sea confortable en verano e invierno y para evitar problemas de condensación.
Una reforma integral completa, que en nuestro caso incluiría obra en estructura ligera, instalaciones, suelo, paredes, carpintería, baño y cocina, suele moverse entre unos 650 y 900 € por metro cuadrado más IVA, en calidades medias, según la complejidad de la obra y la ciudad, en este caso Pontevedra. El presupuesto incluye agua, electricidad, tabiquería, suelos, pintura e instalaciones consolidadas.
En una buhardilla como la del ejemplo, con unos 36 m² útiles tras aplicar las alturas mínimas y una reforma que contemple aislamiento, cambio o apertura de ventanas/lucernarios, instalación completa de agua y saneamiento, electricidad, suelos, paredes y acabados, el rango orientativo de costes sería de 23.400 a 32.400 € con calidades medias y sin imprevistos importantes.
Instalaciones y contadores
Para que este nuevo estudio tenga independencia funcional, es necesario instalar contadores de agua y electricidad independientes, de forma que pueda contratar sus propios suministros y los consumos no queden vinculados a la unidad principal. El coste de la instalación de estos contadores ronda entre los 150 y los 250 € más IVA para el contador de luz, y entre los 700 y 1000 € más IVA para el contador y la nueva acometida de agua. En ambas se incluye los aparatos, la instalación y los certificados correspondientes. En total, las obras de transformación supondrían un coste estimado de entre 24.250 y 33.650 € más IVA, considerando tanto la reforma integral como la instalación de los contadores independientes de luz y agua.
Planta de la buhardilla transformada en inmueble independiente
Opción B: ganar una habitación
Si solo buscamos añadir una habitación en la buhardilla el precio por m² desciende a entre unos 200 y 400 € por m2, es decir, entre unos 7.200 y 14.400€, más IVA. Como podemos observar, el precio de reforma se incrementa por la complejidad de las instalaciones necesarias, especialmente si hay que subir agua y saneamiento desde la planta inferior, instalar baño y cocina, abrir nuevos huecos para luz y ventilación, reforzar aislamiento, etc. En este otro caso, como queda bastante espacio libre en la planta, también se aprovecha la superficie para añadir un pequeño trastero de unos 7 m², lo que no sube de forma significativa el coste total, ya que solo necesita particiones, revestimientos y una puerta. En este ejemplo concreto, a la buhardilla se accede desde el pasillo comunitario del edificio y no desde el interior de la vivienda a la que pertenece. Esto implica que el uso como habitación pierde sentido, ya que para acceder a la cocina o al baño habría que salir al pasillo común y volver a entrar por la puerta de la vivienda.
Planta de la buhardilla transformada en habitación.
