Privilegios de la comunidad para cobrar deudas de vecinos

Qué garantías tiene la comunidad para el cobro de deudas de vecinos

La Ley de Propiedad Horizontal (art. 9) recoge la regulación sobre la obligación del pago de los gastos comunes entre los propietarios y el modo en que la comunidad puede reclamar estos pagos. Para la reclamación de deudas con la comunidad, existe un procedimiento especial llamado monitorio, con plazos más cortos y tendente a acelerar el cobro en lo posible.

Es preciso actuar con diligencia en todo el proceso, a riesgo de perder la posibilidad de cobro, bien por prescripción de la deuda bien porque se pierdan opciones para cobrar efectivamente, como luego explicamos. Lo primero es enviar un requerimiento de pago al propietario moroso.

La Ley pretende “empujar” al vecino al pago regular de sus cuotas, privando al moroso de derecho a voto en las juntas o quitándole la posibilidad de impugnar acuerdos de la Junta. La convocatoria de la Junta de propietarios recuerda quiénes son los vecinos con deudas.

Una modificación reciente de la LPH (junio de 2022) dice que:  "La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo".

Pero a veces estas medidas disuasorias no son suficientes y hay que acudir a la Justicia para lograr cobrar.

Cómo prevenir la aparición de morosos en la comunidad.

Privilegios de la comunidad para cobrar sus deudas

Para hacer posible el cobro de la deuda, la comunidad cuenta con ciertos privilegios cuya razón de ser es facilitar el funcionamiento de las comunidades frente a los problemas que generan los impagos. Por ese motivo, la comunidad goza de ciertas garantías para el cobro de las deudas de los vecinos morosos.

1. El crédito de la comunidad frente al vecino moroso tiene carácter preferente frente a otro tipo de créditos. Afecta a los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y a los tres años anteriores (modificación aprobada desde el 26/6/2013; en Cataluña son 4 años), que tienen la condición de preferentes frente a otros, incluso frente a hipotecas y frente a embargos anotados preventivamente en el Registro de la propiedad.
2. Responsabilidad del comprador, con afección real del inmueble: El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito