Qué garantías tiene la comunidad para el cobro de deudas de vecinos
La Ley de Propiedad Horizontal (art. 9) recoge la regulación sobre la obligación del pago de los gastos comunes entre los propietarios y el modo en que la comunidad puede reclamar estos pagos. Para la reclamación de deudas con la comunidad, existe un procedimiento especial llamado monitorio, con plazos más cortos y tendente a acelerar el cobro en lo posible.
Es preciso actuar con diligencia en todo el proceso, a riesgo de perder la posibilidad de cobro, bien por prescripción de la deuda bien porque se pierdan opciones para cobrar efectivamente, como luego explicamos. Lo primero es enviar un requerimiento de pago al propietario moroso.
La Ley pretende “empujar” al vecino al pago regular de sus cuotas, privando al moroso de derecho a voto en las juntas o quitándole la posibilidad de impugnar acuerdos de la Junta. La convocatoria de la Junta de propietarios recuerda quiénes son los vecinos con deudas.
Una modificación reciente de la LPH (junio de 2022) dice que: "La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo".
Pero a veces estas medidas disuasorias no son suficientes y hay que acudir a la Justicia para lograr cobrar.
Cómo prevenir la aparición de morosos en la comunidad.
Privilegios de la comunidad para cobrar sus deudas
Para hacer posible el cobro de la deuda, la comunidad cuenta con ciertos privilegios cuya razón de ser es facilitar el funcionamiento de las comunidades frente a los problemas que generan los impagos. Por ese motivo, la comunidad goza de ciertas garantías para el cobro de las deudas de los vecinos morosos.
- El crédito de la comunidad frente al vecino moroso tiene carácter preferente frente a otro tipo de créditos. Afecta a los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y a los tres años anteriores (modificación aprobada desde el 26/6/2013; en Cataluña son 4 años), que tienen la condición de preferentes frente a otros, incluso frente a hipotecas y frente a embargos anotados preventivamente en el Registro de la propiedad.
- Responsabilidad del comprador, con afección real del inmueble: El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito
Qué garantías tiene la comunidad para el cobro de deudas de vecinos
La Ley de Propiedad Horizontal (art. 9) recoge la regulación sobre la obligación del pago de los gastos comunes entre los propietarios y el modo en que la comunidad puede reclamar estos pagos. Para la reclamación de deudas con la comunidad, existe un procedimiento especial llamado monitorio, con plazos más cortos y tendente a acelerar el cobro en lo posible.
Es preciso actuar con diligencia en todo el proceso, a riesgo de perder la posibilidad de cobro, bien por prescripción de la deuda bien porque se pierdan opciones para cobrar efectivamente, como luego explicamos. Lo primero es enviar un requerimiento de pago al propietario moroso.
La Ley pretende “empujar” al vecino al pago regular de sus cuotas, privando al moroso de derecho a voto en las juntas o quitándole la posibilidad de impugnar acuerdos de la Junta. La convocatoria de la Junta de propietarios recuerda quiénes son los vecinos con deudas.
Una modificación reciente de la LPH (junio de 2022) dice que: "La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo".
Pero a veces estas medidas disuasorias no son suficientes y hay que acudir a la Justicia para lograr cobrar.
Cómo prevenir la aparición de morosos en la comunidad.
Privilegios de la comunidad para cobrar sus deudas
Para hacer posible el cobro de la deuda, la comunidad cuenta con ciertos privilegios cuya razón de ser es facilitar el funcionamiento de las comunidades frente a los problemas que generan los impagos. Por ese motivo, la comunidad goza de ciertas garantías para el cobro de las deudas de los vecinos morosos.
- El crédito de la comunidad frente al vecino moroso tiene carácter preferente frente a otro tipo de créditos. Afecta a los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y a los tres años anteriores (modificación aprobada desde el 26/6/2013), que tienen la condición de preferentes frente a otros, incluso frente a hipotecas y frente a embargos anotados preventivamente en el Registro de la propiedad. En Cataluña la deuda "protegida" corresponde a la parte vencida de la anualidad en curso y a la de los cuatro años inmediatamente anteriores.
- Responsabilidad del comprador, con afección real del inmueble: El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores (cuatro años en Cataluña).
- Responsabilidad del vendedor. Si no comunica la transmisión al secretario de la comunidad responderá de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho del vendedor a repetir después contra el adquirente. El vendedor debe aportar al comprador un certificado de deudas con la comunidad. En Cataluña, dicho certificado debe incluir también los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento.
Cuando el vecino debe dinero a la comunidad y a otros acreedores
Es frecuente que quien tiene deudas con la comunidad las tenga igualmente con otros acreedores a quienes haya dejado de pagar. Cuando la comunidad reclama una deuda a un propietario y obtiene una sentencia que reconoce la deuda, hay que pedir la ejecución de esa sentencia para poder hacer efectivo el cobro. Y si es necesario, hay que tramitar una tercería de mejor derecho para que se reconozca la preferencia del crédito de la comunidad frente a otros acreedores que pueda tener el vecino. Si no se hace, cada año que pase se va perdiendo ese privilegio o preferencia del crédito.
La comunidad de propietarios puede hacer valer el privilegio o preferencia crediticia frente al propietario-deudor, a través de la correspondiente tercería de mejor derecho, con el fin de anteponerse en el cobro a otros titulares de derechos de crédito que también reclamen dinero al deudor y concurran con el crédito comunitario.
Al reclamar la deuda, la comunidad tiene preferencia frente a la hipoteca y frente a embargos anotados preventivamente en el Registro de la propiedad. Esto significa que cuando el deudor no paga y no tiene dinero para pagar, se acaba ordenando la venta judicial de su inmueble para liquidar sus deudas (o parte de ellas) con el dinero obtenido en la venta forzosa. Es clave determinar quién tiene derecho preferente de cobro.
Los privilegios de cobro se refieren a un periodo
En el caso resuelto por STS de 4/5/2022, la comunidad reclamaba una deuda a un propietario, que también estaba inmerso en un procedimiento de ejecución de su hipoteca. La comunidad inició un procedimiento de tercería de mejor derecho, en el que se revisa la preferencia del crédito de la comunidad frente a la de quien está ejecutando el suyo, en este caso quien concedió la hipoteca.
Con el dinero obtenido se hace el pago a los distintos acreedores por orden de preferencia legal. La comunidad inicia ese proceso de tercería de mejor derecho para probar que existe el crédito que reclama, que está vencido y que es preferente al crédito de quien ha ejecutado el inmueble para cobrarse la deuda de la hipoteca.
Esa preferencia del crédito de la comunidad de propietarios es un privilegio que se refiere solo a unos límites temporales concretos que deben ser estrictamente observados. El límite del crédito privilegiado para la comunidad de propietarios está en los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores.
¿Desde cuándo se toma el plazo del “año en curso”? La LPH no lo dice. El Supremo lo fija en la fecha de la demanda de tercería de mejor derecho. A partir de esa fecha y por los tres años anteriores es cuando existe la preferencia del crédito para la comunidad. No todas las deudas acumuladas tienen esa preferencia.
Aquí la comunidad reclamaba deudas de entre 2006 y 2012 y había obtenido sentencias que reconocían la deuda del vecino. Pero fue en abril de 2017 cuando interpuso la demanda de tercería de mejor derecho para cobrarse del fruto de la ejecución del inmueble por parte del acreedor hipotecario. El TS dice que solo puede reconocerse preferencia a las deudas vencidas hasta abril de 2017 y las correspondientes a 2014, 2015 y 2016. No es que el importe de deudas anteriores ya no se deba por el vecino, sino que la comunidad no tiene preferencia para su cobro respecto a otros acreedores con mejor derecho.
