Cómo evitar morosos en la comunidad de propietarios

Gestión realista de los gastos del edificio

Hay que ser consciente de que los vecinos que conviven en la misma comunidad y que deben repartirse los gastos comunes, tienen realidades económicas diferentes. En la medida de lo posible, la gestión del edificio y sus servicios comunes debe adaptarse a la realidad de cada momento. De nada serviría pretender imponer elevados gastos al conjunto si en un momento dado existen muchos vecinos que no podrán pagarlos. A medio plazo, para un vecino que no alcanza de modo regular a cubrir todos los gastos comunes quizá la mejor solución sea vender el piso. Pero siendo prácticos, aunque nuestra situación económica personal sea holgada, conviene buscar soluciones que reduzcan las posibilidades de provocar morosidad en otros vecinos.

Existen gastos que hay que acometer sin demora. A veces es inevitable acudir al procedimiento legal previsto para la reclamación judicial de estas deudas a un propietario que no paga. Hay que actuar con diligencia, antes de que la deuda crezca y se vuelva “impagable”. En todo caso los procesos son costosos y lentos, y no eliminan el problema inmediato que se genera para todos. De lo que ahora hablamos no es de ser laxos en el cobro de las cuotas (llevaría a la ruina a la comunidad), sino de compaginar legalidad y conveniencia en la gestión, en busca del bien general de todos los vecinos.

 A quién se puede reclamar la deuda de la comunidad.

Reducir los gastos ordinarios de la comunidad

Conviene realizar presupuestos anuales austeros (sobrios, ajustados). Tanto si cuentan con administrador profesional como si no, dediquen tiempo a revisar las partidas, especialmente las de mayor gasto en cada caso: calefacción, limpieza o portería, contratos de mantenimiento, seguros, jardinería, suministros, etc. Lo ideal es restringir los gastos comunes e individualizar los consumos en la medida de lo posible, como está ocurriendo con las calefacciones centrales (vea los plazos obligatorios). 

Contar con un buen seguro de comunidad es esencial no solo para pagar menos prima sino para gestionar mejor las posibles averías que se produzcan.

Respecto de gastos extraordinarios, una cosa son las reglas para la aprobación del gasto (algunas obras son obligatorias para todos) y otra la conveniencia del momento concreto de realizarlas. Conviene tener todo en cuenta, según las circunstancias de cada comunidad. Es cierto que siempre habrá vecinos que se opongan en las Juntas a cualquier gasto, y esto no puede suponer un bloqueo permanente de la actividad: hay que tomar decisiones, acometer reformas, contratar o modificar servicios, etc. Pero si viéramos una numerosa oposición a un gasto extraordinario o unas dificultades reales para pagar esas derramas, habría que plantearse si merece la pena forzar la aprobación de ese acuerdo ahora. Aunque legalmente pudiéramos alcanzar la mayoría necesaria para imponer el gasto a todos, ¿de qué sirve ganar una votación o un juicio si las derramas quedan sin pagar?

Obras necesarias en la comunidad de propietarios.

Consejos sobre las principales obras en un inmueble.

Financiar las obras obligatorias

Capítulo a parte son las obras a las que nos veamos obligados por ley. Si toca pasar la Inspección Técnica del Edificio (ITE) o el Informe de Evaluación de Edificios (IEE), según el caso, o si se impone alguna obra obligatoria de accesibilidad en la comunidad, hay que estudiar el mejor modo de acomodar la carga del gasto a las posibilidades de los vecinos.

– Pedir varios presupuestos y estudiar las mejores opciones, que no siempre serán las más baratas.

– Buscar ayudas y subvenciones varias, principalmente en la comunidad autónoma y también en el ayuntamiento. El nuevo Plan de Resiliencia aprobado por el Gobierno para gestionar parte de los fondos europeos incluye diversas ayudas para mejoras energéticas y reforma de inmuebles. Por ejemplo, si las obras son para mejorar el aislamiento térmico del edificio, o mejorar la eficiencia de las instalaciones de calefacción o iluminación, o sustituir la energía convencional por fotovoltaica, biomasa o energía geotérmica. Hay que estar atentos a las convocatorias de ayudas que publicarán las comunidades autónomas.

 Placas fotovoltaicas: ¿ha llegado la hora?

– Buscar financiación para las obras. Las empresas de rehabilitación suelen ofrecer financiación a varios años, pero conviene buscar otras alternativas para comparar. Por ejemplo, el ICO ofrece actualmente préstamos a comunidades de propietarios y a propietarios privados, para rehabilitación y mejora de viviendas o edificios, o la reforma de sus elementos comunes. El plazo puede alcanzar los 20 años y el interés varía en función del plazo.

La TAE no podrá superar los límites siguientes en 2021:

• Para operaciones a plazo igual a 1 año: tipo fijo o variable más hasta 2,30 %.

• Para operaciones a plazo de 2, 3 ó 4 años: tipo fijo o variable más hasta 4,00%.

• Para operaciones a un plazo igual o superior a 5 años: tipo fijo o variable más hasta 4,30%.

Más información sobre la financiación del ICO.

Si la empresa de reformas le ofrece financiación, pídale también presupuesto con pago en efectivo, y compare el coste de la financiación con alternativas como la del ICO. Este préstamo también puede ser pedido por un propietario particular para pagar su cuota de gasto, si la comunidad autoriza la financiación independiente por parte de los vecinos.

Búsqueda de ingresos para la comunidad

La comunidad puede buscar otros ingresos que ayuden a aligerar la carga de los particulares. Algunas opciones son el alquiler de zonas comunes, como locales, plazas de garaje o la vivienda del portero, el alquiler de azoteas o fachadas para publicidad o antenas.

En comunidades pequeñas puede ser más sencillo buscar soluciones imaginativas de reparto de tareas entre vecinos, bien para reducir gastos o bien para computar esas tareas a cuenta de las cuotas de participación.